나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13591 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동1가 144 헤렌어반 제7층 제717호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이지혜 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동1가 소재 지하철 1,5호선 "신길역" 남서측 인근에 위치 하는 "헤렌어반" 제7층 제717호로서, 인근은 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재 하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 중 제7층 제717호로서, 외 벽 : 석재붙임 마감 등 내 벽 : 벽지마감 및 타일마감 등 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

집합건축물대장상 도시형생활주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 전기설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형의 평지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 5미터, 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(영등포지역부도심권-도시계획과문의), 가축사육제 한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군 수도방위사령부(02-5 24-3146)관할)<군사기지 및 군사시설보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자 : 외국인 등, 용도 : 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간 : 2025.8.26.~ 2026.8. 25.)), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간 : 2025.10.20 ~ 2026.12.31. 허가 대상 용도 : 아파트(건축법 시행령 별표1))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임. 2. 기 타 : 없 음.

물건 비고

채권자의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13591 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO (서울보증보험 추정)

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동1가 144 헤렌어반 제7층 제717호

용도: 도시형생활주택

토지면적: 6.05㎡ (약 1.83평)

토지지분: 6.0451㎡ (약 1.83평)

건물면적: 13.33㎡ (약 4.03평)

건물지분: 13.331㎡ (약 4.03평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 126,000,000원 (1억 2천 6백만원)

1.3. 특이사항 및 주의사항

SGI 인수조건 변경.

채권자의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각. (임차인 보증금 120,000,000원에 대한 인수 부담 없음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동1가 소재 지하철 1, 5호선 "신길역" 남서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 나타나는 곳입니다.

2.2. 교통상황

제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 신길역을 통한 지하철 이용도 용이합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 다음과 같은 용도지역 및 제한사항이 있습니다.

* 도시지역, 준주거지역

* 지구단위계획구역 (영등포지역부도심권)

* 가축사육제한구역

* 교육환경보호구역

* 대공방어협조구역

* 과밀억제권역

* 철도보호지구

* 토지거래계약에관한허가구역 (외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25.)

* 토지거래계약에관한허가구역 (2025.10.20 ~ 2026.12.31. 허가 대상 용도: 아파트)

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

말소기준권리는 강서구 압류(2021.12.10.)로 추정되며, 해당 권리보다 후순위의 모든 권리(을구 임차권, 기타 압류 및 가압류, 강제경매 개시 결정 등)는 매각으로 소멸됩니다. 등기부상의 총 채권액은 약 41.89억원으로 매우 높은 편입니다.

3.2. 임차인 현황 및 대항력

* 임차인: 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-01-25

* 확정일자: 2020-12-01

* 대항력: 없음

* 비고: 본건은 채권자의 특별 매각조건에 따라 매수인에게 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 임차인의 보증금 120,000,000원은 매수인이 인수하지 않습니다.

3.3. 인수되는 권리

특별매각조건에 따라 매각으로 모든 권리가 소멸되며, 매수인이 인수하는 별도의 권리는 없습니다.

3.4. 등기부 요약

* 소유권 변동: 옥성우(2011) -> 김현지(2015) -> 최혜윤(2021)

* 주요 권리 내역:

* 을3: 주택임차권 (한국토지주택공사, 120,000,000원, 2024-08-19 접수, 말소 대상)

* 갑6: 압류 (강서구, 2021-12-10, 말소기준권리)

* 갑8: 가압류 (주택도시보증공사, 4,069,000,000원, 2022-04-06, 말소 대상)

* 갑15: 강제경매 (서울보증보험, 125,322,739원, 2025-11-28, 말소 대상)

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 현황

본건이 위치한 영등포동1가 지역은 지하철 신길역을 중심으로 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다. 지속적인 도시 개발 및 재정비 사업이 예정된 지역으로 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

4.2. 유사 물건 거래 사례

인근 "여의도투웨니퍼스트"(2018년 준공, 다세대주택)의 최근 매매 사례를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 2025년 4월: 전용면적 24.23㎡ (약 7.33평) - 28,700만원 (평당 약 1,184만원)

* 2026년 2월: 전용면적 36.88㎡ (약 11.16평) - 42,700만원 (평당 약 1,158만원)

* 2026년 5월: 전용면적 36.88㎡ (약 11.16평) - 43,000만원 (평당 약 1,166만원)

이러한 유사 물건의 시세를 볼 때, 본건(헤렌어반, 2011년 준공)은 준공 연도가 유사 물건보다 오래되었으나, 입지 조건은 유사합니다. 유사 물건의 평당가를 고려 시, 본건의 감정가(126,000,000원)는 본건 면적(13.33㎡) 기준으로 평당 약 3,126만원으로, 유사 물건 시세 대비 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트 구조의 10층 건물 중 7층에 위치한 도시형생활주택입니다. 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기, 전기 설비, 화재 탐지 설비 등이 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

신길역(1, 5호선) 역세권에 위치하며, 인근 버스 정류장을 통해 서울 전역으로의 이동이 편리합니다. 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설이 밀집하여 주거 생활에 필요한 편의시설 접근성이 양호합니다.

5.3. 혐오시설

주변 지역에 대한 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 유해 공장 등) 존재 여부에 대한 정보는 제공되지 않았습니다. 투자 결정 전, 추가적인 현장 조사 또는 지도 검색을 통한 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 채권 총액

등기부등본 상 확인되는 총 채권액이 약 41.89억원에 달하여, 채권자 간의 우선순위 및 경매 진행 과정에서의 유찰 가능성에 대한 고려가 필요합니다.

6.2. 토지 이용 계획 상 제한

과밀억제권역, 철도보호지구, 토지거래계약허가구역 등 다수의 토지 이용 제한이 존재하여 향후 건물 증축, 용도 변경 등 토지 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

6.3. 임차인 관련 특별 매각조건

채권자의 대항력 포기조건 매각으로 임차인 보증금 인수 부담은 없으나, 관련 조건의 명확성 및 법적 이행 여부에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 신길역 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 소형 면적임에도 불구하고 교통 및 생활 편의성은 양호한 편입니다. 채권자의 특별 매각조건으로 인해 임차인 보증금 인수 부담이 없어 권리 관계는 비교적 명확합니다. 그러나 높은 총 채권액과 다수의 토지 이용 제한, 그리고 유사 물건 시세 대비 감정가의 괴리 등은 투자 결정 시 신중한 검토가 요구됩니다. 유사 물건의 실거래가를 바탕으로 경쟁력 있는 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신길역 역세권 소형 도시형생활주택으로 1인 가구 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 특별 매각조건으로 임차인 보증금 미인수 효과가 있어 초기 투자 부담을 줄일 수 있습니다.

* 주변 개발 호재 및 역세권 입지를 고려할 때, 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 126,000,000원입니다.

인근 "여의도투웨니퍼스트"(2018년 준공) 사례에서 분석된 평당가는 약 1,158만원 ~ 1,184만원 수준입니다.

본건의 전용면적은 13.33㎡ (약 4.03평)이며, 감정가 기준 평당가는 약 3,126만원으로 유사 물건 시세 대비 높은 편입니다.

유사 물건의 평균 평당가(약 1,160만원)를 본건 면적(4.03평)에 적용 시, 약 4,680만원 수준의 가치가 산출됩니다.

다만, 본건은 2011년 준공으로 유사 물건 대비 연식이 오래된 점, 높은 채권 총액으로 인한 유찰 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

최근 시세와 유사 물건의 거래 현황, 그리고 잠재적 리스크를 감안할 때, 감정가보다 낮은 수준에서의 입찰이 합리적일 것으로 판단됩니다.

따라서, 약 4,500만원 ~ 5,500만원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다. 이는 현장 조사 및 추가적인 시세 분석을 통해 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.