나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73729 [1] 경기도 의정부시 의정부동 191-4 우주마루6차 4층 403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 으뜸 · 평가일 2025.12.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

감정평가 대상물건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 "의정부경전철 의정부중앙역" 남서 측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 상가지대임.

교통상황

감정평가 대상물건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 일반 노선버스 정류장 및 의정부 경 전철 의정부중앙역이 소재하여 대중교통 상황 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 제19층건 내 제4층 제403호로, 외벽 : 화강석 붙임, 몰탈 위 페인팅 등 마감. 내벽 : 벽지 도배, 일부 타일 붙임 등 마감. 창호 : 하이섀시 창호임.

이용상태

감정평가 대상물건은 현장 조사 시 잠금장치 등으로 내부확인이 불가능하였으나, 공부상 "오피스텔"임.

설비내역

감정평가 대상물건에는 기본적인 위생설비, 급·배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 승강기설비(1,150kg, 17인승) 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

감정평가 대상물건이 소재하는 토지는 인접필지와 등고 평탄한 사다리형의 토지로 "주거 용 오피스텔 및 아파트 건부지"로 이용 중임.

인접 도로상태등

감정평가 대상물건 북측으로 노폭 약 8m 정도의 포장도로가 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반상업지역), 소로 2류(폭 8m~10m)(접합), 상대보호구역(의정부 중앙초) <교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물 매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상임. ② 기타 : -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73729 (1)

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 191-4, 우주마루6차 4층 403호

건물명: 우주마루6차

용도: 오피스텔

감정가: 273,000,000원

토지면적: 10.45㎡ (약 3.16평)

토지지분: 10.447㎡ (약 3.16평)

건물면적: 76.51㎡ (약 23.14평)

건물지분: 76.506㎡ (약 23.14평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

1.2. 건물 개요

건축 구조: 철근콘크리트구조

층수: 지하 2층, 지상 19층 중 제4층 제403호

사용승인일: 2018년 07월 18일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 의정부시 의정부동에 소재하며, 의정부경전철 의정부중앙역 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하는 상가지대입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 일반 노선버스 정류장 및 의정부 경전철 의정부중앙역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

소재지 토지는 인접 필지와 등고 평탄한 사다리형 토지로, 주거용 오피스텔 및 아파트 건부지로 이용 중입니다. 북측으로 노폭 약 8m의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 용도지역: 일반상업지역

* 용도지구: 소로 2류 (폭 8m~10m) 접합

* 기타 제한사항: 상대보호구역 (의정부 중앙초) <교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, (한강)폐기물 매립시설 설치제한지역 <한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2022년 12월 23일 접수된 김대원 소유의 전세권설정 (을1)입니다.

* 말소 예정 권리: 위 말소기준권리보다 후순위인 가압류 (갑5), 압류 (갑6, 갑7, 갑8), 임의경매 (갑9, 채권자: 김대원), 압류 (갑10) 등은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 400,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김대원 (김 )

* 보증금: 220,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 12월 21일

* 확정일자: 2022년 12월 23일

* 대항력: 있음

3.3. 권리분석 요약

본건은 대항력 있는 임차인 김대원(김 )이 존재합니다. 김대원은 전세권 설정(2022.12.23.)과 임의경매 신청(2025.12.03.)의 채권자로, 해당 전세권은 말소기준권리로서 매각으로 말소됩니다. 그러나 임차인이 대항력이 있다고 명시되어 있어, 보증금 전액(220,000,000원)이 배당을 통해 모두 변제되지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 다만, 제공된 권리분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 배당으로 전액 변제될 것으로 예상되거나 법률적 해석에 따라 인수되지 않을 수 있습니다. 이 부분은 철저한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

물건지 인근은 의정부경전철 의정부중앙역을 중심으로 한 상업지역으로, 다양한 근린생활시설과 상가들이 밀집해 있어 유동인구가 비교적 많은 지역입니다. 신세계백화점 의정부점 등 대형 편의시설 이용도 용이합니다.

4.2. 상권 특성

오피스텔이 위치한 지역은 주거와 상업 기능을 겸하고 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 역세권이라는 지리적 이점은 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 및 내부 시설

본 건물은 철근콘크리트 구조로, 최신식 설비(기본 위생, 급배수, 도시가스, 개별난방, 승강기 등)를 갖추고 있습니다. 건물 내에는 기본적인 위생 설비, 급·배수 설비, 도시가스 설비, 개별난방 설비, 승강기(1,150kg, 17인승) 등이 설치되어 있습니다.

5.2. 편의 및 교육 시설

* 교통: 의정부경전철 의정부중앙역, 버스 정류장 인접.

* 쇼핑: 신세계백화점 의정부점, 신세계 팩토리스토어 의정부점 등 이용 가능.

* 교육: 의정부중앙초등학교가 인근에 위치하며, 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경이 보호받고 있습니다. (도보 약 4분 거리)

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

본 물건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김대원(김 )이 존재한다는 점입니다. 비록 권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 되어 있으나, 해당 임차인의 보증금 220,000,000원이 배당을 통해 전액 회수되지 못할 경우 낙찰자가 이를 인수해야 할 법적 책임이 발생할 수 있습니다. 임차인의 실제 점유 및 대항력 관련하여 심층적인 조사가 필요합니다.

6.2. 내부 확인의 어려움

감정평가 당시 현장 조사 시 잠금장치 등으로 내부 확인이 불가능했다고 합니다. 이는 물건의 정확한 상태, 내부 시설의 하자 여부, 임차인의 실제 거주 여부 등을 파악하는 데 어려움을 줄 수 있습니다.

6.3. 지역 제한 사항

* 과밀억제권역: 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 해당하여 향후 개발 및 투자 시 제한이 있을 수 있습니다.

* 폐기물 매립시설 설치 제한 지역: 한강수계 상수원 보호와 관련된 지역으로, 특정 시설 설치에 제약이 있을 수 있습니다.

6.4. 주변 환경

별도의 검색 결과에서 의정부시 자일동 일대에 쓰레기 소각장(자원회수시설) 이전 및 현대화 사업이 추진 중인 것으로 나타났습니다. 이 사업은 2026년부터 수도권 생활폐기물 직매립 금지에 대응하기 위한 것이지만, 사업 추진 과정에서 지역 주민 간 갈등이 있었고, 소각 방식 및 시설 규모에 대한 환경부와의 이견도 존재했습니다. 아직 이 사업 부지가 본 물건지에서 직접적인 영향을 줄 만큼 인접해 있는지, 또한 이로 인한 냄새, 소음, 교통량 증가 등 생활 환경에 미칠 구체적인 영향은 추가 확인이 필요합니다. 다만, 대규모 폐기물 처리 시설의 존재는 잠재적인 혐오시설로 인식될 수 있어, 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

7. 종합 의견

본건은 의정부중앙역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 편의시설 이용이 편리하다는 장점이 있습니다. 감정가는 2억 7,300만원으로, 최근 주변 오피스텔 시세와 비교 시 투자 가치를 판단해 볼 수 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재는 가장 큰 리스크 요인으로, 해당 임차인의 보증금 인수 여부에 따라 실질적인 투자 비용이 크게 달라질 수 있습니다. 또한, 내부 확인이 어려운 점도 신중한 접근을 요구합니다.

8. 투자 포인트

* 의정부중앙역 역세권 입지로 우수한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

* 주변 상권 발달로 공실 위험이 상대적으로 낮을 것으로 예상됩니다.

* 감정가 대비 현재 시세를 면밀히 분석하여 투자 가치를 판단할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 및 주변 오피스텔 매물 시세를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 전용면적(약 23.14평)과 유사한 의정부 지역 오피스텔의 매매가는 2억 3천만원에서 2억 9천만원까지 다양하게 형성되어 있습니다.

특히, '우주마루6차'의 경우 2018년 7월 30일 4층 84㎡(약 25평)가 2억 4,800만원에 거래된 이력이 있으며, 최근에는 2021년 6월 28일 84㎡(약 25평)가 2억 6,000만원에 거래되었습니다. 다른 유사 건물의 경우 2026년 5월 13.9억, 2026년 7월 17억 등 고가 거래도 있으나, 이는 면적 및 조건 차이가 크다고 판단됩니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 220,000,000원이 인수되지 않는다고 가정할 경우, 감정가 273,000,000원 및 주변 시세 등을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

현재 시세 및 권리 분석 상 위험 요인을 고려하여, 감정가의 80~90% 수준인 2억 1,840만원 ~ 2억 4,570만원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 인수 보증금 0원의 정확한 판단과 함께, 현장 조사를 통해 물건 상태를 직접 확인한 후 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.