나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경5684 [1] 경기도 동두천시 탑동동 782-7 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 준 · 평가일 2025.12.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 동두천시 탑동동 소재 "동두천국민체육센터" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 농지, 임야 등이 소재함.

교통상황

본건 토지까지 차량 접근 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등, 전반적인 대중교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형의 완경사지를 계단식으로 조성하였고, 단독주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2016-12-01)(300m 이내 - 일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등임.

제시목록 외의 물건

후첨 "지적도", "건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 본건 지상에 제시외건물 ㉠~㉤이 소재하며, 구조, 용도, 관리상태 등을 종합적으로 고려하여 감정평가하였음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건은 도로 지분 등을 포함하지 아니하는 바, 경매참여시 진입로에 대한 사용권원 등을 확인하시기 바람. - 임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

- 기호(2) 구조 : 철근콘크리트구조, 평슬래브지붕 층수 : 지상 2층 외벽 : 스타코 등 마감 창호 : 샷시 창호 등임. - 기호(3) 구조 : 일반철골구조, 평슬래브지붕 층수 : 지상 2층 외벽 : 스타코 등 마감 내벽 : 인테리어 등 마감 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(2)는 단독주택, 기호(3)은 근린생활시설로 이용중임. (후첨 "건물개황도" 참조)

설비내역

기호(2)는 급배수설비, 위생설비, 난방설비 등을 갖추었으며, 기호(3)은 급배수설비, 위생설비 등을 갖추었음.

부합물 및 종물

후첨 "지적도", "건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 본건 지상에 제시외건물 ㉠~㉤이 소재하며, 구조, 용도, 관리상태 등을 종합적으로 고려하여 감정평가하였음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ 창고 등 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 의정부지방법원 2025타경5684 (1)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 마OO

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 특이사항: 공동담보, 제시외 건물 포함

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 동두천시 탑동동 782-7 (신주소: 경기도 동두천시 천보산로 675-22)

* 용도: 단독주택 (건물2), 제2종근린생활시설 (건물3)

* 구조: 건물2 (철근콘크리트구조, 지상 2층), 건물3 (일반철골구조, 지상 2층)

* 제시외건물: 창고 등 (ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ) 포함

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 1,842,185,900원

* 토지면적: 2390.00㎡ (약 723.0평)

* 건물면적: 587.53㎡ (약 177.7평) (건물2: 143.23㎡ (약 43.3평), 건물3: 444.3㎡ (약 134.4평))

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 61.90㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 경기도 동두천시 탑동동 소재 "동두천국민체육센터" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 단독주택, 근린생활시설, 농지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 여건

* 본건 토지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한사항

* 관련 법규상으로는 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(300m 이내 일부 제한), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등에 해당합니다.

* 토지 형태는 사다리형의 완경사지를 계단식으로 조성한 상태이며, 남동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황 (등기부 요약)

* 토지 등기부상 채무총액은 1,905,000,000원입니다.

* 주요 권리로는 동두천농업협동조합 근저당 (949백만원, 156백만원), 마상수 근저당 (800백만원)이 존재하였으며, 현재는 모두 말소되었습니다.

* 채권자 마상수의 임의경매 개시 결정(2025타경5684)이 말소기준권리이며, 이후 동두천시 및 포천세무서의 압류가 등기되었으나 모두 말소 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 말소되는 권리

* 근저당, 압류, 임의경매 등 대부분의 권리는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계액은 0원입니다.

* 임대차 관계는 미상으로, 실제 점유 현황 및 임대차 계약 내용을 확인하는 것이 중요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

* 본건은 제2종 근린생활시설과 단독주택으로 이용 중이며, 주변 지역 역시 단독주택, 소규모 상가, 농지, 임야 등이 혼재되어 있습니다.

* "동두천국민체육센터" 인근에 위치하여 지역 주민들의 이용 가능성이 있습니다.

* 대규모 상권보다는 지역 소규모 소비층을 대상으로 하는 업종에 적합할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* "동두천국민체육센터"가 인근에 위치하여 체육 및 문화 시설 이용이 용이합니다.

* 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

* 제공된 정보만으로는 주변 교육시설에 대한 구체적인 파악이 어렵습니다.

5.3. 주변 시설 (혐오시설 검색)

* 본건 주변 지역에 대한 예비 조사 결과, 즉각적으로 확인되는 혐오시설이나 기피 시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 정확한 판단을 위해서는 심층적인 현장 조사 및 지도 정보 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 진입로 문제

* 본건은 도로 지분을 포함하지 않으며, 인접 도로의 폭이 약 6m임에도 불구하고, 진입로에 대한 사용 권원을 반드시 확인해야 합니다. 이는 향후 재산권 행사 및 건물 이용에 중대한 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 임대차 관계 불확실성

* 임대차 관계가 미상이므로, 실제 점유자가 누구인지, 보증금이나 월세는 얼마인지, 대항력 있는 임차인이 있는지 여부를 철저히 조사해야 합니다. 인수되는 보증금은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한

* 자연녹지지역, 가축사육제한구역 등 일부 토지 이용 및 개발에 제한이 있을 수 있으므로, 향후 활용 계획 수립 시 관련 법규 검토가 필수적입니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 동두천시 탑동동에 위치한 근린생활시설 및 단독주택 복합 건물입니다.

* 물리적인 접근성은 보통 수준이나, 도로 지분 미포함 및 진입로 사용 권원 확인 필요성과 임대차 관계 미상이라는 점에서 잠재적 리스크가 존재합니다.

* 다수의 채무가 존재했으나 말소기준권리 외 모두 말소될 예정이므로 권리 상의 부담은 크지 않을 것으로 보입니다.

* 건축물은 단독주택과 제2종 근린생활시설로 이용되고 있으며, 제시외 창고 등도 포함 매각됩니다.

8. 투자 포인트

* 다수의 권리가 정리되고 말소될 예정으로 권리 관계가 비교적 명확해진 상태입니다.

* 제시외 건물 포함 일괄 매각으로, 추가적인 공간 활용이 가능합니다.

* "동두천국민체육센터" 인근이라는 입지적 이점을 고려할 수 있습니다.

* 제2종 근린생활시설 용도로 향후 상업적 활용 가능성을 탐색해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 1,842,185,900원

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가는 위 정보를 바탕으로, 잠재적 리스크(특히 진입로 및 임대차 관계) 해소 비용, 향후 활용 가능성, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 시점에서 구체적인 금액 산출은 어렵지만, 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여 현장 조사 및 추가 분석 결과를 반영하는 것이 일반적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.