나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경5653 [1] 경기도 의정부시 의정부동 237-23 정은스카이 8층801호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신영 · 평가일 2025.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 '의정부중앙초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 오피스텔, 중소규모의 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 1호선 '가능역' 이 소재하는 바 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 9층 건중 8층 801호로서, 외벽 : 인조대리석 및 치장벽돌 등 마감 창호 : 샷시 마감임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.(세부 이용상황은 후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 난방설비 및 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형 평지의 토지로서 다세대주택 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측 및 서츧으로 외부 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 상세 정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경5653 (1)

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 237-23 정은스카이 8층 801호

용도: 오피스텔

감정가: 242,000,000원

토지면적: 29.64㎡ (약 8.97평)

건물면적: 65.49㎡ (약 19.81평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 윤OO (관련 정보 및 등기부상 강제경매 신청자는 윤현철로 확인됨)

건축년도: 2017년

1.2. 건물 정보

구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕

층수: 본건 8층 (총 9층)

마감: 외벽 - 인조대리석 및 치장벽돌 등, 창호 - 샷시

설비: 기본적인 위생, 급배수, 소화전, 난방, 승강기 설비 갖춤

1.3. 입지조건

위치 및 주위환경: 경기도 의정부시 의정부동 소재 '의정부중앙초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 오피스텔, 중소규모 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 1호선 '가능역'이 소재하여 교통 상황은 보통입니다.

토지 형상 및 이용상태: 대체로 세장형 평지의 토지로서 다세대주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 동측 및 서측으로 외부 공도와 연계되어 있습니다.

토지이용계획: 제2종일반주거지역입니다.

2. 권리분석

2.1. 권리관계 요약

본건은 채권자 윤현철이 신청한 부동산강제경매 사건이며, 말소기준권리는 2023년 6월 23일자 의정부시의 압류입니다. 을구에 등기된 선순위 전세권 및 임차권은 말소되지 않고 낙찰자에게 인수됩니다.

2.2. 인수 권리 및 임차인 정보

* 임차인: 윤

* 보증금: 266,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-02-10

* 확정일자: 2022-01-24

* 배당신고일자: 2024-02-20

* 대항력: 있음

* 권리분석: 해당 임차인은 대항력이 있으며, 전세권(을구 3번) 및 임차권(을구 4번) 모두 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (이는 경매 절차상 배당받을 금액이 없음을 의미하며, 보증금 전액이 낙찰자에게 인수됨을 시사합니다.)

2.3. 말소기준 권리

* 갑6 압류 (의정부시, 2023-06-23)

3. 상권분석

3.1. 지역 상권 현황

주위는 주거용 건물과 중소규모의 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 오피스텔 및 다세대주택이 밀집해 있습니다. 1호선 가능역 인근에 위치하여 배후 수요가 확보될 수 있는 입지입니다.

4. 생활정보

4.1. 주변 편의시설 및 교통

* 교통: 1호선 가능역 도보 이용 가능, 인근 버스정류장 다수 위치.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 교육 시설

* 의정부중앙초등학교가 북서측 인근에 위치합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 임차보증금 인수 부담

가장 큰 리스크는 266,000,000원에 달하는 임차보증금 전액을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 본 건의 감정가(242,000,000원)보다 인수해야 할 보증금이 더 높으므로, 명확한 시세 조사와 위험 분석이 필수적입니다.

5.2. 명도 및 법적 문제

대항력 있는 임차인이 존재하며, 명도 과정에서 임차인과의 협의 및 법적 절차가 필요할 수 있습니다. 특히 임차인이 채권자이기도 한 복잡한 권리 관계는 추가적인 검토를 요합니다.

5.3. 기타 위험 요소

'임대미상임'이라는 표기는 해당 건물의 정확한 임대 현황 파악이 어렵다는 것을 의미하며, 이는 향후 임대 수익률 산정에 불확실성을 더합니다.

6. 종합 의견

본건은 의정부시 의정부동에 위치한 오피스텔로, 1호선 가능역을 이용할 수 있는 역세권 입지를 갖추고 있습니다. 2017년 준공된 건물로 비교적 신축에 해당하나, 266,000,000원이라는 높은 금액의 임차보증금을 낙찰자가 인수해야 하는 중대한 부담이 존재합니다. 감정가보다 인수 금액이 높아 보수적인 접근이 요구되며, 임차인 윤 과의 권리 관계 및 명도 협의가 매우 중요합니다.

7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 1호선 가능역 이용이 편리합니다.

* 신축급 건물: 2017년 준공으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 시세 대비 저가 매수 가능성: 인수 부담을 감안하더라도, 향후 시세 상승 또는 임대 수익률 분석을 통해 잠재적 가치를 평가할 수 있습니다. (단, 인수 부담이 시세 대비 훨씬 높으므로 철저한 분석이 선행되어야 합니다.)

8. 예상 입찰가

8.1. 최근 시세

최근 매매 기록을 살펴보면, 동일 건물(정은스카이, 65.49㎡)의 4층이 2025년 10월 9일에 22,000만원, 2026년 1월 30일에 23,000만원에 거래되었습니다. 이는 본 건의 감정가 24,200만원과 유사하거나 약간 낮은 수준입니다.

8.2. 산정 근거

본건은 266,000,000원의 임차보증금을 낙찰자가 인수해야 합니다. 최근 시세가 22,000만원 ~ 23,000만원임을 감안할 때, 낙찰가와 인수 보증금의 합계액이 시장 가치를 초과하지 않도록 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 예를 들어, 총 투자액을 최근 시세 상단인 23,000만원으로 가정한다면, 가능한 입찰가는 23,000만원 - 26,600만원 = -3,600만원이 되어 현실적으로 불가능합니다. 이는 해당 물건의 부채가 담보 가치를 초과함을 의미합니다.

따라서, 본 건의 입찰가는 시세 대비 상당한 할인율을 적용하여, 인수 보증금과의 합계액이 시장 가치 범위 내 또는 그 이하가 될 수 있도록 매우 보수적으로 접근해야 합니다. 감정가 24,200만원에 대해 60~70% 수준으로 보아, 150,000,000원 ~ 170,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 만약 150,000,000원에 낙찰받을 경우, 총 지출액은 150,000,000원(입찰가) + 266,000,000원(인수 보증금) = 416,000,000원이 됩니다. 이는 최근 매매가(22,000만원~23,000만원)를 훨씬 상회합니다.

* 따라서, 본 물건은 수익성보다는 채권 회수 또는 특별한 전략을 가진 투자자에게 적합할 수 있으며, 일반적인 시세 차익을 기대하기는 어려운 고위험 물건입니다.

8.3. 예상 입찰가

150,000,000원 ~ 170,000,000원 (상기 금액은 인수 보증금 266,000,000원을 제외한 입찰 희망 가격입니다.)

9. 혐오시설 유무

주변 시설 조사 결과, 인근에 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.