나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13738 [1] 서울특별시 중랑구 면목동 63-4 금호빌리지 제2층 제202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서초 · 평가일 2025.12.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 "중화중교" 서측 인근에 위치함. 부근은 공동주택 및 단독주택·주상용건물·근린생활시설·교육기관·공원 등이 혼재되어 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

대중교통수단인 버스정류장 및 지하철7호선 "면목역·사가정역" 까지 도보로 각각 약3~4분 및 약12~13분 정도 소요되므로 대중교통이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층건내 제2층 제202호로서, 외벽은 치장벽돌쌓기·치장석붙임 마감, 내벽은 벽지·타일붙임 마감, 창호는 하이샷시 창호 마감으로서 현상은 보통임.

이용상태

현관1·방2·주방1·거실1·욕실겸화장실1·발코니1 등으로 이용중인 것으로 탐문됨.

설비내역

상·하수도설비·위생설비·승강기설비 등 되어 있으며, 급·배수상태는 보통임. 개별도시가스보일러에 의한 난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 세장형으로서, 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

차량출입 가능한 도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1·2·3: 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역(문의: 보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 상대보호구역(관할 교육청에 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공 방어협조구역(위탁고도:해발107m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비사업의 사업시행구역(면목역6의1구역 가로주 택정비사업)<빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토 지거래 계약에 관한 허가구역(2024-09-05)(※허가 필요 대상은 지목이 도로인 경우에 한함, 기간: 2024.9.10.~2029.9.9.), 토지거래 계약에 관한 허가구역(2025-08-21)(대상자:외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거 래 계약에 관한 허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13738 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 면목동 63-4 금호빌리지 제2층 제202호

용도: 다세대주택

감정가: 298,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 면적

토지면적: 16.53㎡ (약 4.99평)

토지지분: 16.53㎡ (약 4.99평)

건물면적: 28.99㎡ (약 8.77평)

건물지분: 28.99㎡ (약 8.77평)

1.3. 매각대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 "중화중교" 서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 공동주택, 단독주택, 주상용 건물, 근린생활시설, 교육기관, 공원 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본건에서 버스정류장까지 도보 약 3~4분, 지하철 7호선 "면목역" 및 "사가정역"까지 도보 약 12~13분이 소요되어 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

2.3. 건물구조 및 현상

철근콘크리트 평스라브 지붕 6층 건물 내 제2층 제202호입니다. 외벽은 치장벽돌쌓기 및 치장석붙임 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 하이샷시 창호 마감으로 되어 있으며, 건물의 현상은 보통 수준입니다.

2.4. 이용상태

현관 1개, 방 2개, 주방 1개, 거실 1개, 욕실겸화장실 1개, 발코니 1개로 이용 중인 것으로 탐문되었습니다.

2.5. 설비내역

상하수도, 위생, 승강기 설비가 갖추어져 있으며, 급배수 상태는 보통입니다. 개별 도시가스 보일러에 의한 난방 설비가 되어 있습니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역(7층이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비사업(면목역6의1구역 가로주택정비사업) 시행구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 구역도 포함되어 있어 관련 규정을 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김 (김대균)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-02-16

대항력: 있음

주의: 보증금 및 차임이 0원으로 미상으로 기재되어 있으나, 대항력이 있어 인수 또는 해결이 필요한 사항입니다.

* 임차인: 주식회사신한은행

보증금: 199,000,000원

차임: 0원

전입일자: (정보 없음)

대항력: 없음

3.2. 인수되는 권리

인수되는 보증금 합계: 0원. 다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 및 관련 사항은 별도 확인이 필요합니다.

3.3. 등기부 현황 (말소기준권리: 2022-09-08 주식회사다원에프엔비 가압류)

* 소유권 변동: 임지현(보존) → 임병설(이전) → 양지석(이전)

* 말소예정 권리: 주식회사다원에프엔비(가압류 172,000,000원), 김예순(근저당 50,000,000원), 김대균(강제경매 199,000,000원)

* 등기부 채권 총액: 222,000,000원

3.4. 물건명세서상 소멸되지 않는 권리

지상권 (구체적인 내용은 명시되지 않음)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 인근에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능합니다. 지하철역(면목역, 사가정역)까지 도보로 접근 가능하여 역세권 상권의 이점을 일부 누릴 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

교육기관(중화중교) 및 공원 등이 인근에 위치하여 주거 환경으로 양호합니다.

5.2. 건축물대장 요약

* 건물명: 금호빌리지

* 사용승인일: 2016년 05월 19일

* 총 층수: 6층

* 해당층: 2층

* 세대수: 18세대

* 구조: 철근콘크리트구조

* 용도: 공동주택 (도시형생활주택, 단지형다세대주택)

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인의 부담

김 임차인은 대항력이 있으나 보증금과 차임이 0원으로 기재되어 있어, 해당 임차인과의 관계 및 법적 해결 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있는 주요 리스크입니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

다양한 법적 제한(가축사육제한, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비사업, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등)이 존재하여 개발 및 활용에 있어 제약이 따를 수 있습니다. 특히 소규모주택정비사업 구역 지정은 향후 재개발 가능성을 내포하지만, 사업 진행 불확실성 또한 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 중랑구에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 및 교통 조건을 갖추고 있습니다. 건물 연식 또한 2016년으로 신축에 가까워 물리적인 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, 가장 큰 위험 요소는 대항력은 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 신고된 임차인의 존재입니다. 이로 인해 명도 과정에서 법적, 금전적 부담이 발생할 수 있습니다. 또한, 다수의 토지이용 제한 사항은 향후 부동산 가치 상승에 영향을 줄 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축급 건물과 역세권 입지

2016년 준공된 건물로 비교적 신축에 해당하며, 면목역 및 사가정역 이용이 가능한 역세권 입지는 향후 가치 상승의 기반이 될 수 있습니다.

8.2. 소규모주택정비사업 구역 지정

면목역6의1구역 가로주택정비사업 대상지로 지정되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 면목동 일대 유사 면적(약 20~27㎡)의 다세대주택 실거래가는 25,899만원에서 34,280만원 선으로 형성되어 있습니다. 본건의 전용면적 28.99㎡(약 8.77평) 기준, 제곱미터당 약 127만원에서 131만원의 시세가 적용될 경우, 시장가치는 약 3억 7천만원에서 3억 8천만원 내외로 추정됩니다.

9.2. 감정가 대비 시세

본건의 감정가는 298,000,000원으로, 최근 시세 대비 낮은 수준입니다. 이는 경매 시 투자 매력도를 높이는 요인이 될 수 있습니다.

9.3. 예상 입찰가 산정

대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재로 인한 리스크를 고려해야 합니다. 낙찰 후 인수해야 할 명확한 보증금은 없으나, 명도 및 법적 절차에 대한 추가 비용 및 시간 투자가 발생할 수 있습니다. 또한, 최근 시세가 감정가를 상회하고 있어 경쟁이 치열할 수 있습니다.

이에 따라, 본건의 보수적인 예상 입찰가 범위는 감정가(298,000,000원)를 기준으로 하되, 시세 차익을 고려하여 310,000,000원에서 330,000,000원 사이를 제안합니다.

특히, 리스크 요인 해소 가능성을 충분히 검토한 후, 320,000,000원을 목표 입찰가로 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.