나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경788 [1] 서울특별시 영등포구 신길동 449-20 콘펠리체 제8층 제802호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인헌 · 평가일 2025.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 신길동 소재 "대방역" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 "대방역" 등이 소재 하고 있음.

건물의 구조

집합건축물대장상 2018.08.10.자로 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 8층 802호로서, 외 벽 : 외장석재 등 마감 창 호 : 새시 창호

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 기계식 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

이필지 일단의 장방형 토지로서 오피스텔 및 근린생활시설 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복 7차선 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호1,2 공히 도시지역, 일반상업지역[기호1], 제3종일반주거지역, 도로(접합)[기호1], 가축사육제한구역((예외: 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도: 해발165m (지반+건축+옥탑등), 육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 과밀억제권역(세부사항: 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.08.26~2026.08.25)), 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~ 2026.12.31, 허가대상 용도: 아파트(건축법 시행령 별표1)), 건축선(건축과문의)[기호1].

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경788 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 신길동 449-20 콘펠리체 제8층 제802호

건물명: 콘펠리체

용도: 오피스텔

감정가: 160,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 하OOO

1.2. 건물 정보

토지면적: 4.21㎡ (약 1.27평)

건물면적 (전용면적): 16.82㎡ (약 5.09평)

건물 층수: 8층 / 총 14층

사용승인일: 2018년 8월 10일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 신길동 소재 "대방역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 "대방역"이 소재하고 있습니다. 또한, 본건 북측으로 왕복 7차선 포장도로가 개설되어 있어 교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 개요

말소기준권리: 2018년 9월 13일 접수된 하나은행 근저당권 (132,000,000원)입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

말소 대상 권리:

* 하나은행 근저당권 (을1)

* 고진 소유권이전1번신탁등기말소 (갑2)

* 백진석 주택임차권 (을2) - 대항력 없음, 보증금 인수 없음.

* 롯데카드 가압류 (갑3)

* 국민건강보험공단 압류 (갑4)

* 목포농업협동조합 가압류 (갑5)

* 우리은행 가압류 (갑6)

* 주식회사 우리카드 가압류 (갑7)

* 하나은행 임의경매 (갑8)

* 경기신용보증재단 가압류 (갑9)

등기부채권 총액은 326,787,524원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 백

보증금: 50,000,000원

차임: 600,000원

전입/확정일자: 2025년 2월 17일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 이용 가능성

본 물건은 대방역 역세권에 위치하며, 주변의 다양한 주거 및 상업 시설과 혼재되어 있어 잠재적 수요층 확보가 용이합니다. 근린생활시설이 인접하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. (외부 검색 제한으로 인한 추가 정보 부족 명시)

지도 등 외부 지도 서비스나 검색사이트를 통한 주변 시설, 혐오시설 등에 대한 상세 검색은 본 보고서 작성 환경에서 제한되어 정확한 정보 제공이 어렵습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

교통: 지하철 1호선 대방역 이용이 편리하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 서울 주요 지역으로의 접근성이 양호합니다.

편의시설: 건물 내 또는 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

5.2. 주거 환경

오피스텔, 아파트, 다세대주택 등이 혼재되어 있어 다양한 주거 형태가 공존하는 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 도시계획적 제한 사항

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 제3종일반주거지역 등으로 용도지역이 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 도시계획적 제한이 존재합니다. 이러한 제한 사항은 향후 건물 활용 및 개발에 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 기타 (현장 확인 필요성)

제공된 정보에는 "특이사항", "주의사항" 및 "기타 참고사항(임대관례 및 기타)" 항목에 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 현장 방문을 통한 임대차 현황, 내부 상태, 관리 상태 등에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 영등포구 대방역 인근에 위치한 신축급(2018년 준공) 오피스텔입니다. 역세권의 우수한 교통망과 주변 상업 및 주거 혼재 지역의 입지적 장점을 가지고 있습니다. 권리분석 결과, 모든 후순위 권리는 매각으로 소멸되며 임차인 또한 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없는 안전한 물건입니다. 전용면적 16.82㎡의 소형 오피스텔로서 1인 가구 실수요자나 소형 투자 목적으로 접근할 수 있습니다. 감정가는 1억 6천만 원이나, 최근 실거래가 수준을 고려하여 입찰가 산정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 역세권 입지: 대방역을 도보로 이용 가능한 편리한 교통 환경.

* 명확한 권리관계: 인수 부담이 없는 안전한 물건으로, 권리 분석에 따른 리스크 최소화.

* 소형 면적: 1인 가구 수요층을 겨냥한 실수요 및 투자 상품으로서 매력적.

* 비교적 신축 건물: 2018년 사용승인으로 건물 노후화에 대한 우려가 적음.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 실거래가 분석: 제공된 JSON 데이터에 따르면, 본건과 유사한 면적(16.82㎡ 또는 14.88㎡)의 "콘펠리체" 오피스텔은 2025년 11월과 2026년 5월에 각각 150,000,000원(1억 5천만 원)에 거래되었습니다.

감정가 대비 분석: 감정가는 160,000,000원(1억 6천만 원)으로, 최근 실거래가와 비교 시 다소 높은 편입니다.

9.2. 입찰가 제안

권리분석상 인수 보증금이 0원이므로, 실거래가 수준을 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

최근 실거래가인 150,000,000원을 기준으로, 본 물건의 현황 및 시장 상황을 고려하여 145,000,000원 ~ 150,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

입찰 희망 가격은 감정가의 90% 수준인 144,000,000원부터 시작하여, 경쟁률 및 현장 조사 결과를 바탕으로 최종 결정을 내리는 것을 권장합니다.

최종 입찰가는 입찰일 직전 시세 변동, 경쟁 상황 등을 면밀히 파악하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.