나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13521 [1] 서울특별시 영등포구 여의도동 61-4 콤비빌딩 제6층 제612호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경인 · 평가일 2025.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 여의도동 소재 "여의도초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보 통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하고, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하는 등 제 반대중교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 평스라브지붕 24층 건 내 6층 612호로서, 외벽 : 돌붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감. 창호 : 강화유리 등임.

이용상태

오피스텔(다현세무회계)로 이용중입니다.

설비내역

급,배수설비 등 기본적인 위생설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 대비 등고평탄한 자루형 토지로서, 업무시설(오피스텔,사무소), 공동 주택(아파트) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 광대로의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

여의도동 61-4 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역(예외:애완 및 방범용 가축), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27), 교육환경보호구역, 대공 방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등)), 과밀억제권역, (한강)폐기물매 립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(한강변), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8. 25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가 대상 용도:아파트(건축법 시행령 벌표1)) 등 입니다. <자세한 내역은 후첨 "토지이용계획확인서" 참조>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상입니다. 2) -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13521 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 여의도동 61-4 콤비빌딩 제6층 제612호

용도: 오피스텔

감정가: 678,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 건물 및 토지 현황

토지면적: 20.09㎡ (약 6.08평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 125.39㎡ (약 37.93평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물구조: 철골철근콘크리트조 평스라브지붕 24층 건물 중 6층

이용상태: 오피스텔 (다현세무회계로 이용 중)

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 명시된 바 없음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 영등포구 여의도동 소재 "여의도초등학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 용이하며, 인근 도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 김현철

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 인수되는 보증금은 없습니다.

3.2. 등기부 현황 (권리 분석)

집합건물 등기부 요약 상 다수의 소유권 이전, 근저당권, 압류, 가압류 내역이 존재하나, 모두 말소되었거나 말소 예정인 것으로 확인됩니다. 말소기준권리는 을7 근저당권으로, 해당 권리 및 그 이전 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 총 등기부채권액은 1,368,000,000원입니다.

3.3. 인수되는 권리

제시된 정보에 따르면 매각으로 인해 인수되는 부담스러운 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 임대차 관계 등은 별도 확인 필요)

4. 상권분석

본건이 위치한 여의도동 지역은 주거용 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집한 상업 지역입니다. 주변에 다양한 업무 시설 및 상업 시설이 있어 기본적인 상권은 형성되어 있으나, 구체적인 배후 수요나 상권 활성화 정도는 추가 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 5, 9호선 및 신림선 등 다수의 지하철 노선 이용이 가능한 여의도 지역의 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

* 편의시설: 인근에 근린생활시설이 위치하고 있으며, 대형 쇼핑몰이나 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

* 교육시설: "여의도초등학교"가 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 주변환경: 여의도공원 등 녹지 공간 접근성이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역 등 다양한 용도지역 및 지구에 속해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공 방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 거래 시 제한사항이 발생할 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 현재 임대 관계가 불명확하여, 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

* 건물 노후화: 1994년 준공된 건물로, 32년차(2026년 기준)가 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 주변시설: 제공된 정보 및 외부 검색 결과 상, 본건 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

서울특별시 영등포구 여의도동에 위치한 콤비빌딩 내 오피스텔 물건입니다. 여의도라는 입지적 장점과 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 다만, 건물 노후화 및 복잡한 토지이용계획상 제한사항, 임대 관계 미확인 등의 잠재적 리스크 요소를 고려해야 합니다. 현재 등기부상 다수의 채권 총액이 감정가를 초과하고 있어, 낙찰을 통해 채무가 소멸되는 점은 긍정적입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 서울의 주요 업무 및 금융 중심지인 여의도에 위치하여 직주근접성이 우수합니다.

* 편리한 교통망: 다수의 지하철 노선과 버스 노선을 이용할 수 있어 서울 전역으로의 이동이 편리합니다.

* 잠재적 가치: 여의도 개발 계획 및 지역 가치 상승에 따른 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 권리관계 명확성: 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸되어 권리 인수 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적의 오피스텔 거래가는 3.46억원에서 5.0억원 사이로 나타났으며, 이를 바탕으로 산정한 현재 시세는 약 6.02억원에서 6.17억원 수준으로 추정됩니다. 감정가는 6.78억원으로, 최근 시세보다 높게 책정되었습니다.

토지거래허가구역 지정 등 추가적인 제약사항과 건물 노후화, 임대 관계 미확인 등의 리스크를 고려하여, 보수적인 접근이 필요합니다. 또한, 총 채권액이 13.68억원에 달하는 점은 경매 경쟁률에 영향을 미칠 수 있습니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 5억 8천만원 ~ 6억 3천만원 범위 내에서 신중하게 검토하는 것을 권장합니다. 입찰 희망가는 단독 입찰 시에는 시세 하한선 또는 그 이하로, 다수의 경쟁이 예상될 경우에는 시세 상한선 근접 또는 소폭 상향을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.