나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73687 [1] 경기도 의정부시 의정부동 187-15 승윤노블리안시티2차 14층 1407호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다안 · 평가일 2025.12.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 의정부시 의정부동 소재, ‘의정부 중앙역’ 남서측 방향에 위치하는 부동산(아파트)으로 주 위는 지하철역, 근린생활시설 등이 분포하는 상업지대로서, 전반적인 주거환경은 양호함.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입 가능하고 인근 대중교통여건 등을 고려하였을 때, 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 19층 건물 내 제14층 제1407호로서, 외 벽 : 모르타르 위 페인팅 마감 등 창 호 : PVC샷시 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 급배수시설, 소화설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

도시계획 및 기타 공법관계 일반상업지역(일반상업지역) , 대로2류(폭 30m~35m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 상대보호구역 (의정부중앙초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리 구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(경전철)),중점경관관리구역(중점경관관리구역(호국로))

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

주택도시보증공사 대항력 포기 및 임차권 등기 말소 동의 확약서 제출.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73687 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주 )

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 187-15 승윤노블리안시티2차 14층 1407호

용도: 공동주택 (아파트, 도시형생활주택)

감정가: 100,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 3.09㎡ (0.93 평)

토지 지분: 3.0926㎡ (0.93 평)

건물면적 (전용면적): 23.31㎡ (7.05 평)

건물 지분: 23.31㎡ (7.05 평)

건축물대장상 연면적: 15,080.23㎡ (4,562.00 평)

건축물대장상 건축면적: 875.10㎡ (264.72 평)

1.4. 건물 상세 정보

건물명: 승윤노블리안시티II

구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 19층

해당 층: 14층 (1407호)

준공일: 2019년 06월 05일

주차: 기계식 주차설비 (세대당 0.5대)

설비내역: 위생 급배수시설, 소화설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 물건은 경기도 의정부시 의정부동에 위치하며, ‘의정부 중앙역’으로부터 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 지하철역, 근린생활시설 등이 분포하는 상업지대입니다.

2.2. 교통 여건

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 의정부 경전철 ‘의정부 중앙역’ 및 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 물건은 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 대로2류(폭 30m~35m) 및 소로2류(폭 8m~10m) 도로에 접하고 있습니다. 또한, 상대보호구역(의정부중앙초), 과밀억제권역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 등 다양한 도시계획 및 법규의 영향을 받습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

본 경매 물건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 채권자는 주택도시보증공사입니다. 말소기준 권리는 2023년 12월 11일자 ‘압류(하남세무서)’입니다.

3.2. 임차인 분석

* 주택도시보증공사(권여경)

* 보증금: 109,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 04월 19일

* 확정일자: 2022년 03월 16일

* 배당신고일자: 2024년 04월 25일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사는 신청 채권자로서, 임차보증금 반환채권 양수인으로 우선변제권을 승계하였습니다. 다만, 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다. 등기부상 주택임차권(을3)은 말소 예정입니다.

* 김정은

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 06월 18일

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 보증금 및 차임이 없고 대항력 또한 없습니다.

3.3. 말소기준 권리 및 인수 권리

매각으로 인해 말소기준 권리보다 후순위인 권리들은 소멸될 예정입니다. 등기부 요약에 따르면 '주택임차권(을3)'은 말소 대상으로 기재되어 있으며, 채권자(주택도시보증공사)가 대항력 포기 및 말소 동의 확약서를 제출하였기에, 본 물건은 임차인의 보증금을 인수할 위험이 없는 것으로 분석됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 의정부 중앙역 역세권에 위치한 상업지대로, 주변에 지하철역, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다. 의정부 중앙역을 중심으로 형성된 행복로 상권은 다양한 테마거리와 쇼핑, 문화 시설이 집결된 의정부의 핵심 지역입니다.

4.2. 상권 활성화 요인

* 의정부 중앙역 역세권: 편리한 교통 접근성.

* 다양한 문화 및 상업 시설: 행복로, 로데오거리, 녹색거리 등.

* 지속적인 도시 개발: 의정부역세권 개발 사업 등.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교통: 의정부 중앙역 (경전철), 의정부역 (1호선).

* 쇼핑 및 문화: 의정부 제일시장, 행복로, 의정부 로데오거리, 의정부 예술의 전당, 의정부미술도서관, 의정부음악도서관.

* 교육: 의정부중앙초등학교, 배영초등학교, 신동초등학교 등이 인근에 위치합니다.

5.2. 주거 환경

본 물건이 위치한 지역은 아파트, 오피스텔, 업무시설 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 소각장과 같은 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 의정부시 장암동 생활폐기물자원회수시설(소각장)과 관련하여 주민들의 우려와 지역 갈등이 있었던 사례가 있으며, 이러한 시설은 지역에 따라 민감한 문제로 작용할 수 있습니다. 현재 대상 물건지 주변에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 구체적인 정보는 검색되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 관련 리스크

임차인의 대항력 포기 및 말소 동의 확약서 제출로 인해 임차보증금 인수 위험은 없는 것으로 보이나, 관련 서류 및 법원 고지 사항을 최종적으로 확인하는 것이 중요합니다.

6.2. 기타 리스크

* 미납 관리비: 낙찰자는 미납 관리비의 일부(공용부분)를 승계해야 할 수 있습니다.

* 건축물대장과의 차이: 현재 제공된 정보상 공부와의 차이는 없는 것으로 명시되어 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 의정부 중앙역 역세권의 편리한 교통과 풍부한 생활 인프라를 갖춘 아파트입니다. 임차인과 관련하여 채권자인 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 임차권 말소에 동의하는 확약서를 제출하여, 낙찰자가 임차보증금을 인수할 위험은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 복잡한 권리 관계와 관련하여 등기부등본 및 현황조사서 등을 면밀히 검토하는 것이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 의정부 중앙역 도보 거리의 역세권 아파트로, 뛰어난 접근성을 자랑합니다.

* 상업지구 내 위치: 의정부 중심 상권에 위치하여 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

* 권리관계 명확성: 임차인 관련 위험 요소가 해소되어 비교적 안전하게 투자를 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계가 0원이므로, 감정가 100,000,000원에서 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 초기 입찰가 산정의 기초로 삼을 수 있습니다.

최종 예상 입찰가는 본 물건의 현 시세, 최근 실거래가, 주변 유사 물건의 거래 동향, 경매 시장 상황 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다.

계산: 100,000,000원 (감정가) - 0원 (인수 보증금) = 100,000,000원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.