나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13774 [1] 서울특별시 강북구 수유동 472-216 성진파크빌 제4층 제404호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼상 · 평가일 2025.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 "수유초등학교" 북서측 인근에 위치함. 주위는 다세대주택,단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 "화계역" 등이 소재하고 있어 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내 제4층 제404호로서 외벽:치장벽돌마감 등. 내벽:벽지마감 등. 창호:샷시창호임.

이용상태

2018.10.16일자로 사용승인되고, 방2,거실,주방,욕실,발코니,현관 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비,급배수설비,도시가스설비,승강기설비,난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형의 토지로서 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북측으로 노폭 약4미터 내외 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

<강북구 수유동 472-216소재> 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.) <강북구 수유동 473-7소재> 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하), 조망가로특화경관지구 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13774 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 수유동 472-216 성진파크빌 제4층 제404호

용도: 다세대주택

감정가: 200,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정

1.2. 면적 정보

토지면적: 18.44㎡ (약 5.58평)

토지지분: 18.44㎡ (약 5.58평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 27.89㎡ (약 8.44평)

건물지분: 27.89㎡ (약 8.44평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 강북구 수유동에 위치하며, "수유초등학교" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 "화계역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(28m 이하)로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 특정 기간 동안 외국인 등 대상 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 거래 시 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

본건은 선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재하는 물건입니다. 등기부등본상 주요 권리 현황은 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 부산지방법원 2023카단105446 가압류 (접수일자: 2018-11-02)

* 선순위 임차권: 을구 3번 주택임차권 (정성화, 보증금 230,000,000원, 전입일자: 2021-05-21, 확정일자: 2021-04-21)

* 본 주택임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.2. 인수되는 권리

* 을구 3번 주택임차권 (정성화): 보증금 230,000,000원 (매수인이 인수)

3.3. 권리 분석 요약

채권자가 정OO이며, 대항력 있는 임차인 정성화가 존재합니다. 임차인의 보증금 230,000,000원은 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 금액입니다. 이는 본 경매 물건의 주요 리스크 요인으로 작용할 것입니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 상업 시설

본 물건은 주거지역에 위치하며, 주변에 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 다만, 대규모 상업 지구와는 거리가 있어 상업 활동 중심지로서의 기능은 제한적입니다.

5. 생활 정보

5.1. 교육 시설

단지 북서측 인근에 수유초등학교가 소재하여 자녀들의 통학에 편리함이 있습니다.

5.2. 교통 시설

지하철 6호선 화계역이 인근에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 있어 시내 접근성이 양호합니다.

5.3. 주요 시설

주변 지역은 주거 위주로 형성되어 있으며, 대형 마트나 병원 등 주요 편의 시설은 차량 이동을 통해 접근해야 할 수 있습니다.

5.4. 혐오 시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 현시점에서는 특별히 언급될 만한 혐오 시설은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 부담

가장 큰 리스크는 보증금 230,000,000원을 인수해야 하는 대항력 있는 임차인의 존재입니다. 이는 매수인의 실질적인 취득 비용을 크게 증가시키며, 임차인과의 원만한 합의가 필수적입니다.

6.2. 토지 이용 제한

제2종일반주거지역, 고도지구, 과밀억제권역 등에 포함되어 있어 향후 건축 행위나 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 건물 노후화

건축년도 2018년(사용승인)으로 비교적 신축에 속하나, 2018년 10월 16일 사용승인되었습니다. (주: 제공된 건축물대장 정보에 따르면 2018년 10월 16일 사용승인되었습니다. '감정평가서요약' 상 '2018.10.16일자 사용승인'과 일치)

7. 종합 의견

본건은 서울 강북구 수유동에 위치한 다세대주택으로, 화계역 및 수유초등학교 인근에 있어 교통 및 교육 환경이 양호합니다. 그러나 가장 큰 특징이자 리스크는 2억 3천만원의 보증금을 인수해야 하는 대항력 있는 임차인의 존재입니다. 이로 인해 실제 매수인의 총 부담액은 낙찰가 외에 인수 보증금까지 합산되므로, 투자 수익률 산정 시 이를 반드시 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 강북구 수유동의 역세권(화계역) 인접 입지.

* 비교적 신축(2018년 사용승인) 건물.

* 주변 주거 환경 양호.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적대의 다세대주택 시세는 약 150,000,000원에서 200,000,000원 수준으로 파악됩니다. 본 건의 건물 면적(27.89㎡)은 약 8.44평으로, 최근 거래된 44.5㎡(약 13.5평) 물건의 거래가 200,000,000원(2026년 7월)을 고려하면, 평당 가격은 약 1480만원으로 산정됩니다. 이를 기준으로 본 건의 적정 가치를 산정하면 약 124,000,000원 내외로 추정됩니다.

하지만 본건은 230,000,000원의 인수해야 하는 임차 보증금이 존재하므로, 실제 매수인의 총 부담액은 낙찰가에 인수 보증금이 더해집니다. 이러한 리스크를 감안할 때, 현 시세와 인수 부담을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

본 건의 감정가는 200,000,000원이지만, 위에서 산정된 시장 가치 및 인수 보증금 부담을 고려하면, 감정가 대비 낮은 금액으로 입찰을 고려하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 (인수 보증금 제외): 100,000,000원 ~ 120,000,000원

* 상기 예상 입찰가는 인수 보증금 230,000,000원을 제외한 금액이며, 최종적인 총 부담액은 낙찰가 + 230,000,000원이 됩니다.

* 실제 입찰 시에는 법원 진행 상황, 임차인과의 협상 여부, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.