나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13747 [1] 서울특별시 강북구 번동 460-67 드래곤타워 제4층 제403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 강북구 번동 소재 "서울수송초등학교" 서측 인근에 소재하며, 주위는 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 4호선 "수유역" 등이 소재하는 바, 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

2018년 02월 02일 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 제4층 제403호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 마감 등임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등 제반시설을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 25미터 및 북서측 및 남동측으로 노폭 약 4미터 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.), 건축선(3m 건축선 지정구역(세부사항은 건축과 문의))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명칭

서울특별시 강북구 번동 460-67 드래곤타워 제4층 제403호

사건번호

서울북부지방법원 2025타경13747 (1)

소재지

서울특별시 강북구 번동 460-67 드래곤타워 제4층 제403호

용도

도시형생활주택

감정가

361,000,000원

토지면적

22. 16㎡ (약 6.70평)

건물면적

44. 23㎡ (약 13.38평)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산강제경매

채권자

주택도시보증공사

1.1. 입지조건

주변 환경

서울특별시 강북구 번동 소재 "서울수송초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황

본 물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 4호선 "수유역" 등이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

건물 정보

드래곤타워 내 4층에 위치한 도시형생활주택(원룸형)입니다. 2018년 02월 02일 사용승인된 철근콘크리트 구조의 10층 건물입니다.

토지 정보

인접지와 대비하여 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중입니다.

도로 접면

남측으로 노폭 약 25미터, 북서측 및 남동측으로 노폭 약 4미터 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(교육환경 보호), 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 속합니다. 또한, 외국인 등 특정 대상자를 위한 토지거래허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.) 및 아파트 용도 지정기간(2025.10.20.~2026.12.31.)의 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 3미터 건축선 지정구역입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

서울북부지방법원 2025타경13747 강제경매 개시결정 (접수일자 2025.11.27, 채권자: 주택도시보증공사)

소멸되는 권리

* 을5. 주택임차권 (권리자: 박 , 보증금: 235,000,000원, 전입일자: 2023.08.28, 확정일자: 2023.08.07) - 등기부상 말소 예정이며, 대항력은 없습니다.

* 갑19. 강제경매 (채권자: 주택도시보증공사) - 말소기준권리이므로 소멸됩니다.

인수되는 권리

* 갑16. 소유권이전청구권가등기 (권리자: 이화영, 접수일자: 2024.02.14) - 등기부상 '인수'로 명시되어 있어, 낙찰자가 해당 권리를 인수해야 할 가능성이 높습니다. 이는 본건의 가장 중요한 리스크 요인입니다.

임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (박 )

* 보증금: 235,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-08-28

* 확정일자: 2023-08-07

* 대항력: 없음 (등기부상 말소 예정)

* 임차인: 최해인

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 1,100,000원

* 전입일자: 2025-10-20

* 확정일자: 2025-10-20

* 대항력: 있음 (이 임차인의 보증금 300만원은 낙찰자가 인수할 가능성이 높습니다.)

권리분석 요약

본 건은 주택도시보증공사의 강제경매가 말소기준권리로서, 이에 따라 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

그러나, 소유권이전청구권가등기(갑16)가 '인수'로 명시되어 있는 점은 매우 중대한 위험 요소입니다. 이는 낙찰자가 가등기 권리자와의 법적 분쟁이나 추가적인 금전적 정산 부담을 안게 될 수 있음을 의미합니다.

또한, 대항력 있는 임차인 최해인의 보증금 300만원은 인수될 가능성이 높습니다. (단, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 기재와 상반되므로, 이 부분은 반드시 확인이 필요합니다.)

종합적으로 권리관계가 복잡하며, 특히 가등기 인수 여부에 대한 철저한 법률 검토가 선행되어야 합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 번동 지역은 주거지역과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. "서울수송초등학교"가 인접해 있어 학군 관련 수요가 있을 수 있으며, "수유역"(4호선)이 가까워 대중교통 접근성이 좋습니다. 단일 건물인 "드래곤타워" 내 도시형생활주택이므로, 주변의 넓은 상권보다는 건물 자체의 내부 가치 및 주거 선호도 분석이 중요합니다.

1.4. 생활정보

주변 교육시설

서울수송초등학교 인접 (상대보호구역 등 관련 법규 적용 여부 확인 필요).

교통

지하철 4호선 수유역 도보 거리, 다수의 버스 노선 이용 가능.

편의시설

단지 인근에 다양한 근린생활시설 입점.

혐오시설

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 낙찰 시점에 영향을 미칠 만한 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 그러나 실제 현장 방문 시 주변 환경에 대한 추가적인 면밀한 검토가 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 소유권이전청구권가등기 인수: 등기부상 '인수'로 기재되어 있어, 낙찰 후 소유권 이전 관련 분쟁 또는 추가 비용 발생 가능성이 매우 높습니다.

* 대항력 있는 임차인 존재: 최해인 임차인의 보증금 300만원은 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 상반되어 혼란을 야기하므로, 해당 임차인의 권리 관계를 명확히 파악해야 합니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사) 관련 인수 조건 변경에 대한 구체적인 내용이 불분명하여, 향후 자산 관리 또는 처분에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 현재 지정 기간 내에 있으므로, 토지 취득 시 관련 허가 절차가 필요할 수 있습니다 (낙찰자의 국적 및 용도에 따라).

* 건축선 지정: 향후 건물 증축 등 건축 행위 시 3미터 건축선 관련 제한 사항이 따릅니다.

* 권리관계 상충 가능성: 등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 명시되어 있으나, 소유권이전청구권가등기가 '인수'로 명시된 점은 상충될 수 있어, 이에 대한 정확한 법률적 해석이 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 강북구 번동에 위치한 비교적 신축(2018년 준공)의 도시형생활주택으로, 수유역 역세권과 초등학교 인접이라는 장점을 가지고 있습니다. 그러나 소유권이전청구권가등기가 '인수'로 명시되어 있어, 이는 낙찰 후 상당한 법적, 금전적 리스크를 동반합니다. 또한, 대항력 있는 임차인의 존재와 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보 간의 불일치는 추가적인 확인을 필요로 합니다. 복잡한 권리 관계와 명확하지 않은 인수 조건 등으로 인해, 본 건은 높은 위험 감수 능력을 갖춘 투자자에게만 권장될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2018년 준공으로 비교적 연식이 짧아 상품성이 양호합니다.

* 역세권 입지: 지하철 4호선 수유역 인근으로 교통이 편리하여 임대 수요 확보에 유리할 수 있습니다.

* 초등학교 인접: 교육 환경에 대한 고려가 필요한 실수요자에게 어필할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 361,000,000원

주변 시세 분석

주변 유사 물건(다세대 주택)의 최근 매매가는 다음과 같습니다.

* 번동 349-12 (유성빌라, 1994년식, 56.94㎡): 2026년 7월 1일, 190,000,000원 (약 17.23평)

* 번동 521-54 (신우빌라, 1993년식, 55.35㎡): 2026년 7월 4일, 190,000,000원 (약 16.75평)

* 번동 148-196 (한성빌라1, 1991년식, 42.54㎡): 2026년 7월 8일, 140,000,000원 (약 12.87평)

본 건은 44.23㎡(약 13.38평) 면적이며, 건축연도가 2018년으로 주변 빌라들보다 훨씬 신축입니다. 단순 면적과 신축성을 고려할 때, 주변 시세(1.4억~1.9억 원)보다는 높은 가치를 가질 수 있습니다.

리스크 고려 및 입찰가 산정

* 소유권이전청구권가등기(갑16)가 '인수'로 명시된 점은 매우 큰 리스크입니다. 이 가등기 해결을 위해 상당한 추가 비용이 발생할 수 있으며, 법적 분쟁으로 이어질 가능성이 높습니다.

* 대항력 있는 임차인 최해인의 보증금 300만원은 낙찰자가 인수한다고 가정합니다.

* '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보는 최해인 임차인의 보증금 인수 가능성과 상충하므로, 실제 인수 금액은 추가 확인이 필요합니다.

종합적으로 볼 때, 본 건의 감정가(3.61억 원)는 최근 주변 시세(1.4억~1.9억 원) 대비 현저히 높습니다. 가등기 인수 리스크를 고려하면, 감정가에 근접한 입찰은 매우 위험할 수 있습니다.

가등기 인수 시 예상되는 추가 비용 및 법적 분쟁의 불확실성을 감안하여, 매우 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 제안:

인수될 가능성이 있는 최해인 임차인 보증금 300만원을 고려하고, 주변 시세 및 신축 프리미엄을 감안하되, 가등기 인수 리스크로 인한 큰 폭의 할인율을 적용해야 합니다.

낙찰 후 가등기 관련 비용을 최소 1억 원 이상으로 가정하고, 여기에 보증금 300만원을 더하여, 보수적으로 1억 3천만원 ~ 1억 6천만원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다. (이는 투자자의 위험 감수 수준 및 추가적인 권리 분석 결과에 따라 달라질 수 있습니다.)

가장 중요한 것은 입찰 전 가등기 권리자와의 협의 가능성 및 예상 정산 금액을 명확히 파악하는 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.