나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13720 [1] 서울특별시 중랑구 상봉동 102-7 동인씨엘로103동 제2층 제201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼성 · 평가일 2025.12.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 상봉동 소재 지하철역 7호선"상봉역"동측 인근에 위치하며 인근은 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역 7호선 "상봉역" 등이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상10층 건물 내 제2층 제201호로서 (사용승인일: 2019.09.20) 외 벽: 석재붙임 마감 등, 내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창 호: 샷시창호 등임.

이용상태

본건 내부를 확인하지 못하였으나 인근 탐문 및 평가전례 등을 고려할 때 본건의 공부상 용도는 사무실이나 현황 주거용으로 이용중인 것으로 추정되는 바 향후 유의 및 재확인 바람.

설비내역

본건은 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 소방설비 및 승강기설비, 기계식 주차장 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지 대비 등고평탄한 3필지 일단의 부정형의 토지로서 주거용 및 업무용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

상봉동 102-7번지, 상봉동 102-10번지, 상봉동 102-9번지, 상봉동 102-8번지 : 준주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역 (문의:보건행정과) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등), 육군수도방위 사령부 (02-524-3146)관할) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구 <도시재정비 촉진을 위한 특별법 >, 재정비촉진지구 (상봉3존치관리구역) <도시재정비촉진을 위한 특별법 >, 과밀억제권역 <수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역 (2025-08-21) (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.), 토지거래계약에관한허가구역 (허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

해당 물건은 서울특별시 중랑구 상봉동 102-7 동인씨엘로 103동 제2층 제201호에 위치한 오피스텔입니다.

본건의 사건번호는 서울북부지방법원 2025타경13720 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 261,000,000원입니다.

토지 면적은 16.10㎡(약 4.86평)이며, 건물 면적은 40.38㎡(약 12.21평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 성 이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

1.1. 입지조건

본건은 지하철 7호선 상봉역 동측 인근에 자리하고 있어 교통이 편리합니다.

주변 지역은 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재된 지역으로, 생활 환경이 양호합니다.

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건이 속한 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역, 재정비촉진지구, 과밀억제권역에 속해 있어 향후 지역 개발 잠재력이 있습니다.

건축물대장상 주요 용도는 업무시설이나, 이용 상태는 현황 주거용으로 추정되어 재확인이 필요합니다.

1.2. 권리분석

본건은 집합건물로서 권리관계는 다음과 같습니다.

등기부상 말소기준권리는 2022년 8월 11일자 주택도시보증공사의 가압류(갑3)입니다.

이 말소기준권리보다 선순위에 있는 권리는 없습니다.

따라서, 매각으로 인해 말소되는 권리 외에 인수해야 할 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

다만, 을구 3번 2025년 8월 29일자 주택임차권(성채영, 보증금 220,000,000원)이 등기되어 있으며, 이는 대항력 있는 임차인으로 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다.

그러나 권리분석 상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있어, 배당 절차에서 보증금이 전액 변제될 가능성이 높습니다. (매각으로 소멸되지 않는 권리에 대한 내용은 물건명세서 참고사항 참조)

압류, 가압류 등 기타 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

1.3. 상권분석

상봉역 인근은 유동인구가 많고 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

주변에 다수의 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 단지 등이 있어 배후 수요가 풍부합니다.

대규모 상업 시설 및 교통 요충지로서의 기능으로 인해 상권 활성화가 기대됩니다.

현재까지 확인된 정보상 주변에 혐오시설은 특별히 언급되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 7호선 상봉역 도보 이용 가능, 다수 노선의 시내버스 운행.

* 편의시설: 상봉역 주변 백화점, 대형마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설 이용 편리.

* 교육: 인근 학군 정보는 별도 확인 필요.

* 주거 환경: 오피스텔 및 아파트 밀집 지역으로 주거 환경 양호.

* 건물 시설: 위생, 급배수, 난방, 소방, 승강기, 기계식 주차장 설비 완비.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 성채영 임차인의 보증금 220,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 못할 경우, 매수인이 인수하게 될 수 있습니다. (다만, 인수 보증금 합계 0원이라는 점도 확인 필요)

* 공부상 용도와 현황의 차이: 건축물대장상 용도는 사무실이나, 현황은 주거용으로 이용 중인 것으로 추정되어, 추후 용도 변경 또는 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다. 이에 대한 철저한 재확인이 필요합니다.

* 재정비촉진지구: 정비구역 및 재정비촉진지구로 지정되어 있어 향후 재개발 또는 재건축 등의 사업 진행 가능성이 있으나, 사업 진행 여부 및 시기에 따라 부동산 가치 변동성이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 지하철 7호선 상봉역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 우수합니다.

건축된 지 5년가량으로 비교적 신축 건물에 속하며, 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

재정비촉진지구에 포함되어 있어 장기적인 관점에서 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성과 공부상 용도와 현황의 차이는 주요 리스크 요인이므로, 입찰 전 반드시 철저한 조사를 통해 인수 여부 및 관련 제반 사항을 명확히 확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 상봉역 초역세권 입지로 풍부한 유동인구 및 우수한 교통 환경.

* 재정비촉진지구 내 위치하여 향후 도시 개발에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 건축 연식 대비 비교적 저렴한 감정가로, 시세 대비 저평가 가능성 있음.

* 주거용으로 이용 중인 현황을 고려 시, 임대 수요 확보 용이.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 보면, 전용면적 22.298㎡~24.122㎡의 오피스텔이 200,000,000원에 거래된 것으로 확인됩니다.

이를 기준으로 본건의 건물 면적 40.38㎡에 적용하면, 평당 약 8,969,400원 수준으로 환산 시 약 362,000,000원의 시세를 추정해 볼 수 있습니다.

감정평가액은 261,000,000원이며, 임차인 보증금 인수 가능성(물건명세서상) 및 현황 용도와 공부상 용도 차이 등의 리스크를 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

인수 보증금 220,000,000원을 제외하고, 시장 상황 및 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

상기 정보를 바탕으로, 예상 입찰가는 감정가 대비 약 90%~100% 수준 또는 추정 시세 대비 안전 마진을 확보한 금액으로 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 260,000,000원 ~ 280,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

(본 예상 입찰가는 제반 정보를 바탕으로 추정한 것으로, 실제 낙찰가는 입찰 경쟁률 및 현장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.