나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13807 [1] 서울특별시 성북구 정릉동 162-17 엘렌시아 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성북 · 평가일 2025.12.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 "숭덕초등학교" 서측 인근에 위치 하며, 주위는 근린 생활시설, 다세대주택, 단독주택, 교육시설 등이 소재하며 주위환경은 보통시됨.

교통상황

인근에 버스정류장, 정릉역(국민대, 우이신설경전철)이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 구분건물내 2층 203호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

집합건축물대장상 다세대주택임. (후면 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별냉난방설비, 도시가스설비, 승강기, 주차장 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 구분건물의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약5m내외 일방통행로와 접하며, 동측으로 노폭 약3.5m내외의 막다른 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 도로(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변), 토지거래계약 에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지 정기간: 2025.8.26 ~ 2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20. ~2026.12.31) <추가기재> 지구단위계획결정고시: 2006.10.9 (서고시 제2006-340호).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등은 미상임. - 주택임차권 되어 있음. (등기사항전부증명서 참고) - 임간임대주택등기 되어 있음. (등기사항전부증명서 참고)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

서울특별시 성북구 정릉동 162-17 엘렌시아 2층203호

1.1. 소재지 및 물건 개요

본 물건은 서울특별시 성북구 정릉동 162-17 엘렌시아 2층203호에 소재한 다세대주택입니다. 사건번호는 서울북부지방법원 2025타경13807 (1)이며, 감정가는 319,000,000원입니다.

1.2. 건물 및 토지 정보

토지 면적은 23.15㎡ (약 7.00평)이며, 건물 면적은 29.96㎡ (약 9.06평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다. 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 2층 203호입니다. 건축물대장 상 용도는 공동주택(다세대주택) 및 근린생활시설이며, 사용승인일은 2021년 6월 10일로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

1.3. 권리관계

본 경매는 부동산강제경매로, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 등기부등본 요약에 따르면, 말소기준권리는 2023년 2월 1일자 경기광주세무서장의 압류입니다. 이 외에 소유권보존, 공유자전부이전(매매), 주택임차권, 강제경매 등의 권리가 기재되어 있습니다.

1.4. 특이사항 및 주의사항

본건은 공동담보, HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 등의 특이사항이 있습니다. 임차인 현황에 따르면 주택도시보증공사(이창현)가 보증금 298,000,000원, 차임 0원으로 등재되어 있으나, 물건명세서 상 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 대항력을 포기하고 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기한다는 확약서를 제출하여, 매각으로 인한 권리 소멸에 문제는 없을 것으로 판단됩니다. 이에 따라 인수 보증금은 0원입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 "숭덕초등학교" 서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 근린 생활시설, 다세대주택, 단독주택, 교육시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 생활 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

인근에 버스정류장이 소재하며, 정릉역(국민대, 우이신설경전철)이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 북측으로 노폭 약 5m 내외의 일방통행로와, 동측으로 노폭 약 3.5m 내외의 막다른 도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

본건은 강제경매로 진행되며, 말소기준권리(압류)보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 을구 3번 순위 주택임차권(이창현)이 등기되어 있으나, 대항력이 없으며(확정일자 2021-11-19, 전입일자 2021-12-23) 보증금 전액 배당 또는 포기에 대한 확약서가 제출되어 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(이창현)

* 보증금: 298,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-12-23

* 확정일자: 2021-11-19

* 배당신고일자: 2024-02-14

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력 포기 및 임차권 등기 말소 동의 확약서 제출.

3.3. 말소기준권리

2023년 2월 1일자 경기광주세무서장의 압류입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본 물건이 위치한 정릉동 지역은 다세대주택 및 단독주택 밀집 지역으로, 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 숭덕초등학교와 같은 교육시설이 인접해 있어 지역 내 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육시설

* 교육시설: 숭덕초등학교가 인접해 있습니다.

* 교통시설: 정릉역(우이신설경전철) 및 버스정류장이 근거리에 위치합니다.

* 기타: 건물 자체에 위생 및 급배수, 개별냉난방, 도시가스, 승강기, 주차장 등의 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 권리 및 제한사항

* 토지이용계획 상 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역이며, 도로(저촉), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 지정기간 2025.8.26~2026.8.25 및 2025.10.20~2026.12.31) 등의 도시계획적 제한이 있습니다.

6.2. 공부와의 차이

제시된 정보에 따르면 건물 공부와의 차이는 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 성북구 정릉동에 위치한 비교적 신축(2020년 준공)의 다세대주택입니다. 숭덕초등학교 인근에 위치하며, 정릉역을 이용할 수 있어 교통 및 생활 환경이 양호합니다. 권리 분석 상 임차인의 대항력 포기 및 잔존 보증금 채권 포기 확약서가 제출되어 낙찰자에게 인수되는 부담은 없으므로 권리 관계가 명확한 편입니다. 다만, 토지이용계획 상 다양한 도시계획적 제한 사항이 존재하므로 매수 시 이를 충분히 인지해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 정릉역 및 버스정류장 인근으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 숭덕초등학교와 인접하여 교육 환경이 우수하며, 배후 주거 수요가 풍부합니다.

* 임차인의 대항력 포기로 인해 권리 인수 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 319,000,000원이며, 인수 보증금은 0원입니다. 제공된 주변 시세 정보(JSON 데이터)는 본건과 건축 연도 및 면적 등에서 차이가 있어 직접적인 비교가 어렵습니다. 그러나 최근 매매 사례들을 볼 때, 본건의 감정가가 시장 시세 대비 높게 책정되었을 가능성을 배제할 수 없습니다.

따라서, 낙찰 가능성 및 시세와의 괴리, 향후 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다. 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 90% 수준인 약 255,200,000원 ~ 287,100,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사와 최신 시세 분석을 통해 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.