나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73705 [1] 경기도 양주시 회정동 419-9 정안빌라 507동 2층 1호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정심 · 평가일 2025.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 회정동 소재 "회정초등학교" 동측 인근에 위치하는 정안빌라 507동이 며 주변지역은 회천택지지구, 공동주택, 공장. 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 근교지역임.

교통상황

국도에 가깝고 차량출입 용이하며 시내외버스 다수 운행되고 있으므로 교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 외벽 : 적벽돌 조적 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감. 창호 : 새시 유리창. 사용승인일 : 1992.01.27

이용상태

다세대주택(방3, 주방겸 거실, 욕실, 발코니 등)

설비내역

위생 및 급탕시설, 개별보일러설비 등이며 승강기는 없음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 형태로서 인접지와 등고 평탄한 지반을 이루고 있는 다세대주택부지임.

인접 도로상태등

남측으로 중로 및 서측으로 소로에 접하며 차량출입 용이함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(해당교육청에문의바람)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역 <물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73705 (1)

소재지: 경기도 양주시 회정동 419-9 정안빌라 507동 2층 1호

용도: 다세대주택

감정가: 105,000,000원

토지면적: 42.50㎡ (약 12.83평)

토지지분: 42.50㎡ (약 12.83평)

건물면적: 56.79㎡ (약 17.19평)

건물지분: 56.79㎡ (약 17.19평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

1.2. 입지조건

본 물건은 경기도 양주시 회정동 소재 "회정초등학교" 동측 인근에 위치하는 정안빌라 507동 2층 1호입니다.

주변 지역은 회천택지지구, 공동주택, 공장, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 근교 지역입니다.

국도에 가깝고 차량 출입이 용이하며, 시내외버스 노선이 다수 운행되어 교통 여건은 무난합니다.

건물은 남측으로 중로(폭 20~25m) 및 서측으로 소로에 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 의정부세무서장의 압류 (갑21, 2021-12-09)

본 경매물건은 낙찰과 동시에 등기부상의 권리들은 대부분 말소될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: JINYUANNIAN

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-06-24

대항력: 없음

비고:

* 임차인: JINZHENZI

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-06-24

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 한국토지주택공사

보증금: 52,250,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-01-31

확정일자: 2018-10-16

배당신고일자: 2024-05-21

대항력: 없음

비고: SGI 인수조건 변경으로 인해 대항력 포기 및 잔존 보증금 반환 청구권 포기 확약서 제출 (2026.4.2.자).

인수 보증금 합계: 0원

본 물건은 한국토지주택공사의 임차권등기(을구 5번)가 존재했으나, SGI(채권양수인)의 확약서 제출로 인해 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 없습니다. 따라서 권리관계는 비교적 명확합니다.

1.4. 상권분석

최근 거래 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 다세대주택의 시세는 다음과 같습니다.

* 정안빌라 (301동): 1990년 준공, 35.06㎡, 2026년 6월 6,500만원에 거래. (약 185만원/㎡)

* 현대빌라: 1996년 준공, 44.98㎡, 2026년 6월 5,400만원에 거래. (약 120만원/㎡)

* 주아팰리스2차: 2017년 준공, 67.002㎡, 2026년 3월 13,000만원에 거래. (약 194만원/㎡) - 신축 건물로 비교 시 차이가 있습니다.

본건(정안빌라 507동, 1992년 준공, 56.79㎡)의 감정가 105,000,000원(약 185만원/㎡)은 유사 건물인 정안빌라(301동)의 거래가를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 최근 거래 동향이 2026년 3월~6월에 집중되어 있어 시세의 급격한 변동은 없을 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

* 교육시설: "회정초등학교"가 인근에 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 차량 이용 시 국도 및 주변 도로망 접근성이 뛰어나며, 대중교통 이용 또한 편리합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 주변에 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 공동주택, 단독주택, 일부 공장 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 환경은 근교 지역의 특성을 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1992년 사용승인된 건물로, 건물 연식이 약 34년으로 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 임차권 관련: SGI의 확약서 제출로 매수인이 인수할 보증금 및 대항력 문제는 없으나, 임차권등기 말소 절차 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획: 일부 제한사항(가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역 등)이 있어 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역을 조사한 결과, 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 양주시 회정동에 위치한 다세대주택으로, 감정가 1억 5백만원에 경매가 진행 중입니다.

가장 큰 장점은 SGI의 확약서 제출로 인해 임차인으로 인한 대항력 및 잔존 보증금 인수 부담이 전혀 없다는 점입니다. 권리관계가 매우 명확하여 낙찰 후 명도 및 소유권 이전이 순조로울 것으로 예상됩니다.

건축물은 1992년에 준공되어 연식이 오래되었으나, 주변 시세 및 최근 거래 사례를 고려할 때 감정가는 적정 수준으로 판단됩니다. 회천택지지구 인근에 위치하여 주거 편의성이 양호하며, 향후 지역 개발 가능성도 잠재하고 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 명확한 권리관계: 임차인 관련 인수 부담이 없어 권리 낙찰 후 권리행사에 문제가 없습니다.

* 적정 감정가: 유사 부동산 거래 사례 및 입지를 고려할 때 감정가가 합리적입니다.

* 우수한 입지: 회천택지지구 인근으로 생활 편의시설 접근성이 좋고, 교통이 편리합니다.

* 향후 가치 상승 잠재력: 지역 개발 및 인프라 개선에 따른 추가적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 105,000,000원

유사 물건 시세 분석 결과, 본건의 면적과 입지를 고려할 때 감정가 수준의 가치가 있는 것으로 판단됩니다.

권리 인수 부담이 없고, 명확한 권리 분석이 완료되었으므로, 감정가 대비 105% ~ 110% 수준에서 경쟁이 발생할 수 있습니다.

이에 따라 예상 입찰가는 약 110,000,000원 ~ 115,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

본 보고서 작성 시점을 기준으로, 보수적인 접근을 위해 약 110,000,000원으로 예상 입찰가를 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.