나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73727 [1] 경기도 의정부시 의정부동 499-6 의정부역코아루퍼스트원 18층 1811호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 지하철1호선 '의정부역' 남서측 인근에 위치하며, 인근은 근린생활시설 및 숙박시설, 오피스텔, 다세대주택, 연립주택, 아파트 등이 혼재하는 지역으로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

인근에 버스정류장 및 지하철1호선 '의정부역', 의정부경전철 '의정부역' 이 소재하는바 전반적인 대중교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상24층 건내, 제18층 제1811호로서, 외벽:외장석재 및 몰탈위페인팅마감, 창호:샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 3필 일단의 사다리형 토지로서, 공동주택(도시형생활주택) 및 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건으로 제반 차량 출입가능한 포장도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

의정부동 499-6 :일반상업지역(일반상업지역), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법> 의정부동 499-7 :일반상업지역(일반상업지역), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법> 의정부동 499-8 :일반상업지역(일반상업지역), 특정용도제한지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73727 (1)

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 499-6 의정부역코아루퍼스트원 18층 1811호

용도: 아파트

1.2. 물건 상세 정보

감정가: 100,000,000원

건물명: 의정부역 코아루퍼스트원

건축년도: 2020년 10월 5일 사용승인

층수: 지상 24층 건물 중 제18층 제1811호

총 세대수: 298세대

1.3. 권리 및 면적 정보

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

토지면적: 2.47㎡ (약 0.75평)

토지지분: 2.472㎡ (약 0.75평)

건물면적 (전용면적): 17.24㎡ (약 5.22평)

건물지분: 17.24㎡ (약 5.22평)

건물 총 면적 (전체 건물): 14158.683㎡ (약 4283평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

경기도 의정부시 의정부동 소재 지하철 1호선 '의정부역' 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 근린생활시설, 숙박시설, 오피스텔, 다세대주택, 연립주택, 아파트 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

토지 이용 계획상 일반상업지역이며, 과밀억제권역에 해당합니다. 일부 필지(의정부동 499-8)는 특정용도제한지구에 포함됩니다.

2.2. 교통 상황

인근에 버스정류장, 지하철 1호선 '의정부역', 의정부경전철 '의정부역'이 소재하여 대중교통 사정은 양호한 편입니다.

차량 출입을 위한 포장도로가 개설되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리: 2023년 10월 17일 인천세무서장의 압류 (갑7) 입니다.

이 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액: 125,000,000원 (가압류 25,000,000원, 강제경매 100,000,000원)

3.2. 임차인 분석

임차인: 성

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 11월 24일

확정일자: 2020년 10월 29일

배당신고일자: 2024년 12월 02일

주택임차권 등기 접수일자: 2024년 12월 02일 (을1)

해당 임차권은 말소기준권리보다 늦은 날짜에 등기되었으며, 등기부등본상 '말소'로 기재되어 있어 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

이에 따라 임차인 성 의 보증금 100,000,000원에 대한 인수 책임은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

해당 물건은 지하철역 인근의 복합 상업 및 주거 지역에 위치하고 있습니다.

근린생활시설, 오피스텔, 주택 등 다양한 용도의 건물들이 혼재되어 있어 유동인구가 있고, 상권 활성화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 정보

아파트명: 의정부역 코아루퍼스트원

주소: 경기도 의정부시 의정부동 499-6

사용승인일: 2020년 10월 5일

동수: 1개동

세대수: 298세대

총 건물 면적: 14158.683㎡ (약 4283평)

최고층: 24층

최저층: 3층

5.2. 편의 시설

건물 내 기본적인 위생, 급배수, 난방, 소화전, 화재탐지, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

지하 주차대수 4대, 전기차 충전기 1대 (지하)가 설치되어 있습니다.

관리사무소, 휴게시설, 자전거 보관소 등의 복리시설이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계의 불명확성

'대항력있는 임차인'이라는 특이사항과 임차인 정보상의 '대항력: 없음' 및 등기부의 '말소' 표기가 상충합니다.

이는 임차인의 권리 관계 및 실제 대항력 유무에 대한 추가적인 확인이 필요함을 시사합니다.

다만, 현재까지 제공된 정보와 말소기준권리 분석에 따르면 임차인의 보증금은 인수되지 않을 것으로 보입니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건 변경 및 확약서 제출은 임차인 보증금 관련 특이사항을 시사합니다.

주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서가 제출된 점은 긍정적이나, 복잡한 채권 관계가 있을 수 있음을 인지해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 의정부역 역세권에 위치한 신축 소형 아파트입니다.

교통 및 생활 편의성은 우수하나, 임차인과의 권리 관계에서 다소 불명확한 부분이 존재하여 주의 깊은 확인이 필요합니다.

최근 거래 사례들을 고려할 때, 감정가는 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성도 있습니다.

명확한 권리 분석 및 임차인 관련 사항 추가 확인 후 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 의정부역 초역세권 입지로 인한 높은 접근성 및 편의성.

* 2020년 준공된 신축 건물로 관리 상태 양호 예상.

* 소형 평형으로 1인 가구 또는 임대 수익형 투자에 적합.

* 일반상업지역 내 위치로 주변 개발 및 상권 활성화 기대.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 및 감정가를 종합적으로 고려하여 판단됩니다.

최근 매매가: 2026년 5월 9,300만원, 2026년 6월 8,000만원, 9,000만원

감정가: 100,000,000원

인수 보증금: 0원

상기 정보를 바탕으로, 현 시세 및 권리 관계의 불확실성을 감안하여 예상 입찰가를 90,000,000원으로 제안합니다.

이는 최근 최고 매매가와 유사한 수준이며, 감정가 대비로는 90% 수준입니다.

10. 주변 시설 분석

10.1. 주변 편의 시설

물건이 위치한 의정부동 일대는 지하철 1호선 의정부역을 중심으로 상업, 업무, 주거 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

인근에는 다양한 근린생활시설, 마트, 병원, 은행, 관공서 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

의정부역을 이용한 서울 및 수도권 접근성이 우수하며, 경전철 연계 또한 편리합니다.

10.2. 혐오 시설 유무

제공된 정보 및 관련 검색 결과에 따르면, 해당 물건지 주변에 특별히 언급되는 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

주변 지역은 일반적인 상업 및 주거 지역의 형태를 띠고 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.