나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13797 [1] 서울특별시 동대문구 장안동 365-4 서희스타힐스 2층 210호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이룸 · 평가일 2025.12.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 장안동에 소재하는 "장평중학교" 북서측 인근에 위치하며 부근은 아파트 및 다세대주택등의 공동주택과 업무시설, 근린생활시설 및 각급 학교등이 혼재하여 형성되어 있는바 주거지로서의 제반 여건은 보통임

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하고 남서측 원거리에 지하철5호선 "장한평역"이 소재하는바 대중교통이용편의도는 보통임

건물의 구조

철골,철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하4층 지상17층건(사용승인일자: 2013. 12. 4)중 제 2층 제 210호로 외벽: 외장석재붙임 및 시멘트몰탈위페인트 마감 내벽: 벽지 및 타일붙임등 마감 바닥: 바닥재깔기 및 타일등 깔기 창호: 새시이중창임

이용상태

오피스텔로 이용중이며 "건축물현황도" 기준하여 방겸주방, 욕실

설비내역

급탕 및 급배수에 의한 위생설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 기계식주차설비, 지층에 주차장시설등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

본건은 3필지 일단의 장방형의 토지로 인접지 및 접면도로와는 등고.평탄하게 조성하여 현재 건(공동주택, 업무시설등)부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 남동측으로 약 6미터폭(장한로26가길), 남서측으로 약 6미터폭의 포장도로와 각각 접하며 출입도로 상태는 보통임

토지이용계획 및 제한상태

기호1) 도시지역, 일반상업지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 기호2) 3) 공히 도시지역, 일반상업지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종 확인은 관할 교육청에 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대내역은 미상임 2) 본건이 속한 구분건물은 오피스텔 151호와 공동주택 132세대로 집합건축물대장에 등재되어있음

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13797 (1)

* 소재지: 서울특별시 동대문구 장안동 365-4 서희스타힐스 2층 210호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 182,000,000원

* 토지면적: 710.17㎡ (약 214.81평)

* 토지지분: 6.673131517329445㎡ (약 2.02평)

* 건물면적: 37.66㎡ (약 11.39평)

* 건물지분: 37.66㎡ (약 11.39평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건물정보

* 건물명: 서희스타힐스

* 준공일자: 2013년 12월 4일

* 총 층수: 17층

* 해당 층수: 2층

* 건물 구조: 철골,철근콘크리트구조

* 건물 용도: 오피스텔, 공동주택, 업무시설, 문화및집회시설

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 동대문구 장안동에 소재하며 "장평중학교" 북서측 인근에 위치합니다. 부근은 아파트 및 다세대주택 등 공동주택과 업무시설, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재되어 주거지로서의 제반 여건은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재합니다. 남서측 원거리에 지하철 5호선 "장한평역"이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

* 인접 도로상태: 본건 남동측으로 약 6미터폭(장한로26가길), 남서측으로 약 6미터폭의 포장도로와 각각 접하며 출입도로 상태는 보통입니다.

1.3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

* 말소기준권리: 압류(체납징세 과-티20284), 접수일자: 2023년 5월 19일

* 주요 권리 내역

* 갑5: 압류, 동대문세무서장, 2023-05-19 (말소기준권리)

* 을3: 주택임차권, 조 , 권리금액: 190,000,000원, 전입일자: 2022-01-21, 확정일자: 2022-02-08 (말소 예정)

* 갑6: 강제경매, 주택도시보증공사, 권리금액: 190,000,000원, 접수일자: 2025-12-04 (본건 경매)

* 임차인 현황

* 임차인: 조

* 보증금: 190,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-01-21

* 확정일자: 2022-02-08

* 배당신고일자: 2024-02-26

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

* 권리분석 요약:

* 본건은 부동산강제경매 사건으로, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 주택임차권(을3)이 등기되어 있으나, 확약서 제출로 인해 매수인에게 대항할 수 있는 권리는 포기하였으며, 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하였습니다. 이에 따라 매수인은 임차인의 보증금반환 의무를 인수하지 않습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

* 주변 지역: 아파트 및 다세대주택과 업무시설, 근린생활시설, 각급 학교가 혼재되어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어지는 지역입니다.

* 건물 구성: 서희스타힐스는 오피스텔, 아파트, 상가, 업무시설 등이 복합적으로 구성된 주상복합건물입니다.

* 이용 현황: 본건은 오피스텔로 이용 중이며, 내부 구조는 방 겸 주방, 욕실로 구성되어 있습니다.

1.5. 생활정보

* 주거환경: 아파트 및 다세대주택이 밀집한 지역으로 주거 환경이 잘 형성되어 있습니다.

* 편의시설:

* 쇼핑: 바우하우스(쇼핑몰), 홈플러스 등 근린생활시설이 인근에 위치합니다.

* 녹지: 장평 근린공원이 인접해 있습니다.

* 교육: 은석초등학교, 장평초등학교, 장평중학교 등 교육시설이 가깝습니다.

* 교통: 시내버스정류장이 인근에 있으며, 지하철 5호선 장한평역 이용이 가능합니다.

* 기타: 동대문구민회관, 중랑천 등이 인접해 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차권 관련: 임차인 조 은 대항력이 없다고 명시되어 있으며, 보증금 전액 반환 및 임차권 말소에 동의하는 확약서가 제출되어 매수인의 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 관련 서류 및 내용을 철저히 재확인해야 합니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용은 별도 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 일반상업지역

* 가축사육제한구역

* 가로구역별 최고높이 제한지역

* 대공방어협조구역(해발134m)

* 과밀억제권역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-10-20 ~ 2026.12.31, 허가대상 용도: 아파트)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-08-26 ~ 2026.08.25, 대상자: 외국인 등, 용도: 단독/다가구/아파트/연립/다세대)

* 교육환경보호구역 (최종 확인 필요)

* 주변 환경: 과거 장안동 지역 일부가 물류단지 등으로 인해 소음, 분진 등의 이슈가 있었으나, 현재 해당 지역은 개발이 진행 중이거나 완료되어 주거 및 상업 기능이 강화되고 있는 추세입니다. 본건 부동산 자체에 인접한 혐오시설은 검색 결과 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 동대문구 장안동에 위치한 서희스타힐스 오피스텔로, 2013년에 준공되어 10년 이상 경과하였으나 관리 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

입지적으로는 지하철 5호선 장한평역 이용이 가능하며, 주변에 다양한 생활 편의시설 및 교육 시설이 잘 갖추어져 있어 주거 및 업무 환경이 비교적 편리합니다.

권리 분석상 인수할 권리는 없으나, 임차인 관련 확약서 내용을 면밀히 검토하여 잔존 보증금 문제 발생 가능성을 사전에 차단해야 합니다.

다양한 토지 이용 제한 사항이 존재하므로, 향후 부동산 이용 및 개발 계획 수립 시 이를 반드시 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 서울 동대문구의 오피스텔 투자 기회

* 비교적 합리적인 최근 실거래가 대비 시세 확인을 통한 저가 매수 가능성

* 주변 지역의 지속적인 개발 및 정주 여건 개선 기대

1.9. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석 (2026년 기준):

* 2026년 6월 12일: 130,000,000원 (전용면적 37.66㎡, 직거래)

* 2026년 2월 14일: 130,000,000원 (전용면적 32.55㎡, 중개거래)

* 2026년 4월 11일: 128,000,000원 (전용면적 32.55㎡, 중개거래)

* 시세 분석:

* 본건의 건물면적은 37.66㎡입니다. 최근 37.66㎡ 면적의 거래 사례는 130,000,000원에 이루어졌습니다.

* 감정가 182,000,000원 대비 최근 실거래가는 상당히 낮은 수준입니다.

* 임차인의 보증금 190,000,000원에 대한 매수인의 인수 부담은 없으므로, 최근 실거래가를 기준으로 입찰가 산정이 가능합니다.

* 예상 입찰가:

* 현재 시점에서의 안전한 입찰가를 산정하기 위해, 최근 실거래가 상단인 130,000,000원을 기준으로 제시하며, 시장 상황 및 본인의 투자 전략에 따라 130,000,000원 ~ 140,000,000원 범위 내에서 결정하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.