나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13761 [1] 서울특별시 중랑구 신내동 445-1 브라운하우스 씨동 5층 502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 신내동 소재 '서울신내초등학교' 서측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 단독주택, 아파트단지, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에는 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 중 제5층 제502호로서 (사용승인일 : 2013.12.23) 외벽 : 치장벽돌 쌓기 및 일부 석재붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 마감 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임. (후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 전기설비, 위생 및 급배수 설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택(도시형생활주택)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

신내동 445-1: 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 도로(접합), 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.)임.

공부와의 차이

본건 기호(가) 건물은 등기사항전부증명서 및 집합건축물대장상 '신내동 445-1번지, 동소 447-1번지' 위 양지상으로 등재되어 있으나, 2013년 11월 29일 447-1번과 합병되어, '신내동 445-1번지' 위 단일지상에 소재하는 바, 경매진행 시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 본건 현장조사시 폐문부재 등으로 외부관찰 및 탐문조사 등을 종합 고려하여 평가하였으므로 경매진행 시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

1.1. 1. 사건번호

서울북부지방법원 2025타경13761 (1)

1.1. 2. 소재지

서울특별시 중랑구 신내동 445-1 브라운하우스 씨동 5층 502호

1.1. 3. 건물용도

도시형생활주택

1.1. 4. 감정가

149,000,000원

1.1. 5. 면적 정보

토지 면적: 14.51㎡ (약 4.39평)

건물 면적: 22.05㎡ (약 6.67평)

1.1. 6. 경매 구분

부동산강제경매

1.2. 건물 상세 정보

1.2. 1. 건축물 요약

브라운하우스 C동 5층 502호, 철근콘크리트 구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 5층.

주요 용도: 공동주택 (도시형생활주택)

총 주차 대수: 22대 (자주식 21대)

1.2. 2. 사용승인일

2013년 12월 23일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

2.1. 1. 주요 시설 인접성

서울특별시 중랑구 신내동 소재 '서울신내초등학교' 서측 인근에 위치합니다.

2.1. 2. 지역 특성

인근은 다세대주택, 단독주택, 아파트단지, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

2.2. 1. 도로 접근성

본건까지 차량 진입이 가능합니다.

2.2. 2. 대중교통

인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로 현황

2.3. 1. 토지 형상 및 이용 상태

인접 도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택(도시형생활주택)의 건부지로 이용 중입니다.

2.3. 2. 인접 도로

본건 남동측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용계획

2.4. 1. 지역 지구

도시지역, 제2종일반주거지역 (7층 이하)

2.4. 2. 기타 제한 사항

가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.08.26.~2026.08.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31. 각 지정)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

3.1. 1. 권리 종류 및 일자

등기부등본 상 말소기준권리는 2023년 09월 08일 접수된 중랑구(서울특별시)의 압류(갑9)입니다.

3.1. 2. 말소 기준

압류(재산취득 세과-11042) (갑9)

3.2. 임차인 현황

3.2. 1. 임차인 정보

임차인: 한국토지주택공사

보증금: 139,500,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 01월 25일

확정일자: 2021년 12월 30일

배당신고일자: 2024년 03월 28일

3.2. 2. 대항력 및 인수 여부

본건 임차인은 대항력이 없습니다. 물건명세서상, 해당 임차인은 2026년 4월 1일자로 서울보증보험 주식회사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당에서 보증금을 전액 배당받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 따라서 매수인이 인수할 임차인의 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 기타 권리 사항

3.3. 1. 집합건물 등기부 요약 (주요 사항)

소유권이전, 공유자전원지분전부이전, 소유권이전(황정학), 주택임차권(한국토지주택공사, 139,500,000원, 말소), 소유권이전(조영배), 압류(중랑구), 가압류(주택도시보증공사, 2,014,500,000원, 말소), 압류(남동세무서장, 말소), 강제경매(서울보증보험, 145,099,109원, 말소), 압류(국민건강보험공단, 말소) 등 다수 권리 설정 및 말소 이력이 확인됩니다.

3.3. 2. 총 권리 금액

등기부채권 총액: 2,154,000,000원 (이는 말소될 권리를 포함한 총액이며, 매수인이 인수하는 권리는 없습니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

4.1. 1. 최근 매매 사례 (로뎀하이빌 A.B동)

2026년 7월, 신내동 395-15 소재 로뎀하이빌 A.B동 (2023년 건축) 56.71㎡ (전용) 5층 매물: 510,000,000원.

2026년 7월, 신내동 395-15 소재 로뎀하이빌 A.B동 (2023년 건축) 55.385㎡ (전용) 5층 매물: 528,000,000원.

4.1. 2. 최근 매매 사례 (중앙하이츠)

2026년 7월, 신내동 473-24 소재 중앙하이츠 (2014년 건축) 36.69㎡ (전용) 4층 매물: 300,000,000원.

4.1. 3. 단위 면적당 가격 추이

최근 매매 사례들을 기준으로 단위 면적당 가격을 산출하면 약 817만원/㎡ ~ 953만원/㎡ 범위입니다.

4.2. 시장 분석

4.2. 1. 유사 물건 시세 비교

본건 건물 면적(22.05㎡)은 유사 사례의 전용 면적(36.69㎡ ~ 56.71㎡)보다 작습니다. 유사한 신축(2023년) 건물의 시세를 적용할 경우, 본건의 잠재적 시장 가치는 감정가(149,000,000원)보다 높을 것으로 추정됩니다. 다만, 본건은 2013년 건축으로 비교적 연식이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

'서울신내초등학교'가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의 시설

주변에 다세대주택, 단독주택, 아파트단지, 각종 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

5.3. 기타 생활 인프라

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 편리한 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법규 및 제한 사항

6.1. 1. 토지 이용 계획상의 제약

가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 또는 거래 시 관련 법규 확인이 필요합니다.

6.1. 2. 공부와의 차이 (합병)

건물 등기사항전부증명서 및 집합건축물대장 상 '신내동 445-1번지, 동소 447-1번지' 양 지상에 등재되어 있으나, 실제로는 447-1번지와 합병되어 '신내동 445-1번지' 단일 지상에 소재하는 것으로 파악됩니다. 이는 등기부등본과 건축물대장의 내용이 합병 사실을 반영하지 못한 경우 발생할 수 있는 단순 공부상 차이로 보입니다.

6.2. 계약 및 현황상의 특이사항

6.2. 1. 임대 관계 및 조사 상황

임대 관계가 불명확하며, 현장 조사 시 폐문부재 등으로 외부 관찰 및 탐문 조사에 의존하여 평가가 이루어졌습니다. 정확한 내부 상태는 입주 후 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 2. SGI 인수조건 변경

본건과 관련하여 'SGI 인수조건 변경'이라는 특이사항이 기재되어 있습니다. 이는 SGI(서울보증보험 등) 관련 인수 조건에 변경이 있었음을 시사하며, 자금 조달 및 계약 진행 시 잠재적인 영향이 있을 수 있으므로 관련 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본 물건은 서울특별시 중랑구 신내동에 위치한 도시형생활주택으로, 교육시설 및 생활 편의 시설이 인접해 있으며 교통 접근성도 양호합니다. 권리관계는 말소기준권리 하의 모든 권리가 소멸될 예정이어서 명도가 용이할 것으로 예상됩니다. 다만, 토지 이용 계획상의 제한사항 및 'SGI 인수조건 변경'과 같은 특이사항은 면밀한 검토가 필요합니다.

7.2. 투자 가치 평가

감정가 대비 주변 시세가 높게 형성되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다. 하지만 건물 노후도 및 일부 제한 사항을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 강점

말소기준권리 하의 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어 저가 매수의 기회가 있습니다.

초등학교 인접 등 양호한 교육 환경을 갖추고 있습니다.

8.2. 고려사항

'SGI 인수조건 변경'에 대한 정확한 내용을 확인해야 합니다.

토지 이용 계획상의 다수 제한 사항을 인지해야 합니다.

건축 연도가 2013년으로, 내부 상태 및 추가적인 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 기준

감정가 149,000,000원을 기준으로 하되, 주변 유사 물건의 최근 시세(약 817만원/㎡ ~ 953만원/㎡) 및 본건의 건물 면적(22.05㎡)을 고려하여 잠재적 시장 가치(약 180,300,000원 ~ 204,200,000원)를 산정하였습니다.

임차인의 보증금은 인수되지 않아 입찰가 산정 시 제외합니다.

'SGI 인수조건 변경' 등 특이사항으로 인한 불확실성을 감안합니다.

9.2. 제안 입찰가 범위

감정가의 100% ~ 115% 수준인 149,000,000원 ~ 171,350,000원 사이에서 시세와의 격차, 현장 임장 결과, 입찰 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.