나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경6028 [1] 서울특별시 중랑구 면목동 1537 용마산하늘채 101동 4층404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태영 · 평가일 2025.12.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 지하철 7호선 "용마산역" 남측 인근에 소재하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 각급학교, 공원 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철 7호선 "용마산역" 및 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 제4층 제404호로서, 외 벽: 몰탈위 페인팅, 석재붙임 마감 등, 창 호: 샤시 창호임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 "아파트"로 이용중임. (후첨 "건물개황도" 참조)

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보시설, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

서하향 완경사의 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로를 통하여 외부 공도와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 도로(접합) , 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발107m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(주택재건축정비구역, 개발행위제한)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.),건축선(건축과 별도문의)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경6028 (1)

* 소재지: 서울특별시 중랑구 면목동 1537 용마산하늘채 101동 4층404호

* 용도: 아파트

* 감정가: 1,240,000,000원 (12억 4천만원)

* 토지면적: 73.18㎡ (약 22.14평)

* 토지지분: 73.1788㎡ (약 22.14평)

* 건물면적: 114.99㎡ (약 34.78평) - 공급면적

* 전용면적: 114.9903㎡ (약 34.78평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 봉OOOOOOOO

* 특이사항: 재건축구역, 토지이용계획상 정비예정구역으로 지정되어 별도 확인 요함.

1.1. 입지조건

* 본 건은 서울특별시 중랑구 면목동에 위치하며, 지하철 7호선 용마산역 남측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변 환경은 단독주택, 다세대주택, 아파트 단지, 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 혼재되어 있어 주거 환경으로 양호한 편입니다.

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 지하철역 및 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 3월 8일 봉덕2동새마을금고 근저당권 (을8)

* 본 건은 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. (예: 근저당, 가압류, 압류 등)

* 등기부채권 총액: 1,109,339,189원

* 임차인 현황:

* 임차인: 차

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 195,000원

* 전입/확정일자: 2024년 5월 23일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 대상이 아닙니다. 따라서 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

* 아파트 단지와 더불어 다양한 근린생활시설이 위치하여 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변에 각급 학교 및 공원이 있어 교육 및 여가 활동에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 9층 건물 중 4층 404호

* 준공 연도: 2015년

* 난방방식: 개별난방 (일반적 추정)

* 편의시설: 위생, 급배수, 난방, 소화전, 화재탐지, 승강기 설비 등을 갖추었습니다.

* 단지 정보:

* 아파트명: 용마산하늘채아파트

* 주소: 서울특별시 중랑구 면목동 1537

* 건축년도: 2015년

* 총 동수: 5동

* 총 세대수: 265세대

* 최고층/최저층: 15층 / 2층 (단지 기준)

* 주차: 지상 12대, 지하 13대 (총 25대)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

1.5. 잠재적 리스크

* 재건축 구역 지정: 본 물건은 주택재건축정비구역으로 지정되어 있어 향후 재건축 사업 진행에 따른 변동 가능성이 있습니다. (개발행위 제한 포함)

* 토지거래 허가 구역: 외국인 등 특정 대상자에 한해 토지거래 계약 시 허가를 받아야 하는 구역으로 지정되어 있습니다. (2025.08.21까지, 2025.10.20 ~ 2026.12.31)

* 토지이용계획상 제한사항: 제2종일반주거지역, 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등 다수의 도시계획 및 법적 제한사항이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울특별시 중랑구의 역세권 아파트로서, 비교적 최근에 건축되어 주거 환경이 양호합니다.

* 권리 관계가 명확하고 임차인의 대항력이 없어 인수해야 할 보증금이 없는 점은 긍정적입니다.

* 다만, 재건축 구역으로 지정되어 있어 향후 개발 계획 및 진행 상황에 따라 가치 변동성이 클 수 있으며, 이와 관련된 추가적인 확인이 필요합니다.

* 감정가는 12억 4천만원이나, 최근 실거래가는 11억 8천만원 ~ 11억 9천만원 수준으로 형성되어 있어 시세 확인이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 교통 편의성: 지하철 7호선 용마산역 도보 이용 가능한 역세권 단지입니다.

* 양호한 주거 환경: 아파트 단지로 조성되어 있으며, 주변에 학교, 공원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

* 재건축 잠재 가치: 재건축 구역 지정으로 향후 사업 추진 시 단지 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. (단, 사업 진행 불확실성 존재)

* 명확한 권리 관계: 후순위 권리 및 임차인 보증금 인수 부담이 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 실거래가: 11억 4천만원 ~ 11억 9천만원 (전용 114.99㎡ 기준)

* 감정가: 12억 4천만원

* 본 물건의 최신 실거래가는 11억 8천만원 ~ 11억 9천만원 수준입니다. 감정가는 이보다 높게 책정되어 있습니다. 재건축 구역이라는 특수성을 고려하되, 실거래가를 기준으로 합리적인 입찰가 산정이 필요합니다.

* 안정적인 투자를 위해서는 최근 실거래가 수준에서 소폭 상승분을 고려한 11억 8천만원 ~ 12억 2천만원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다. (본 가격은 현재 시장 상황 및 개별적인 분석에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.