나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13724 [1] 서울특별시 성북구 정릉동 206-88 해드림 1층 101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경인 · 평가일 2025.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 성북구 정릉동 소재 "숭덕초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세 대주택, 단독주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주 위 환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 1층 101호로서, 외벽 : 벽돌쌓기 및 일부 석재 붙임 등 마감. 창호 : 샷시 창호 등.

이용상태

본건은 근린생활시설(공실)로 이용중입니다.

설비내역

본건은 급·배수시설 등 기본적인 위생설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어있습 니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 5필지 일단의 완경사인 세장형 토지로서, 공동주택 및 제1종근린생활시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

정릉동 206-88, 정릉동 206-92 공히 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 건축법 제2조제1항제11호나목에따른도로(도로 일부포함), 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변) 정릉동 206-89, 정릉동 206-90, 정릉동 206-91 공히 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변) 등입니다. (자세한 사항은 후첨 "토지이용계획확인서" 참조)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13724 (1)

채권자: 박OOOOO

경매구분: 공유물분할을위한경매

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 성북구 정릉동 206-88 해드림 1층 101호

용도: 근린상가

감정가: 201,000,000 원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 22.77㎡ (약 6.89평)

토지지분: 22.769㎡ (약 6.89평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 33.72㎡ (약 10.20평)

건물지분: 33.72㎡ (약 10.20평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

1.4. 건물 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 1층 101호

건물 외벽: 벽돌쌓기 및 일부 석재 붙임 등 마감

건물 창호: 샷시 창호 등

건물 이용상태: 근린생활시설 (공실)

건물 설비내역: 급·배수시설 등 기본적인 위생설비, 소방설비, 승강기설비 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 "숭덕초등학교" 북측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 상황

본건은 5필지 일단의 완경사인 세장형 토지 위에 건축된 건물입니다. 서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변) 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

2020년 11월 30일 소유권보존 등기 (권리자: 오OO 외 1명)

2024년 8월 23일 1번이재필지분전부이전 등기 (권리자: 박 )

2025년 11월 25일 강제경매 개시결정 등기 (권리자: 박미향) - 말소기준권리 (채권금액: 0원)

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. (지상권 개요 없음)

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상입니다.

주의사항: 임차인 정보가 확인되지 않아 인수 여부 및 권리 관계를 면밀히 파악해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 성북구 정릉동은 주거 밀집 지역과 상업 시설이 혼재된 지역으로, 근린생활시설로서의 수요가 존재합니다. 주변에 다세대주택, 단독주택 등이 많아 지역 주민을 대상으로 한 상권 형성에 유리합니다.

4.2. 본건 용도 적합성

근린상가로서의 용도는 지역 특성과 부합하며, 현재 공실 상태이므로 신규 임차인 확보를 통해 수익 창출이 가능할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 북측 인근에 숭덕초등학교가 위치하고 있으며, 주거 밀집 지역에 속해 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육 환경

숭덕초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변 환경 분석 결과, 본건과 인접하여 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공유물분할 경매

본건은 공유물분할을 위한 경매로 진행됩니다. 이는 경매 절차의 특성상 낙찰 후에도 공유자 간의 권리 다툼이나 추가적인 분쟁 발생 가능성이 있어 주의가 필요합니다.

6.2. 임대 관계 미상

임차인 현황에서 보증금 및 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 인수되는 임차권이나 예상치 못한 추가 부담이 발생할 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획상 제한

제2종일반주거지역, 과밀억제권역 등 법적 규제 사항이 존재하므로 건축 및 개발 시 관련 법규 준수가 필수적입니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 성북구 정릉동에 위치한 근린상가로, 숭덕초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 자리하고 있습니다. 소형 면적의 상가 물건으로, 현재 공실 상태입니다. 감정가는 2억 1백만 원으로 책정되었습니다.

권리 분석상 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 것으로 예상되나, 임차인 현황이 미상이고 공유물분할 경매라는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 특히 공유물분할 경매는 절차의 복잡성과 추가적인 분쟁 가능성을 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

입지 자체는 주거 지역과 상업 시설이 혼재되어 있어 지역 기반 상권 형성에 무리가 없을 것으로 보입니다. 주변에 혐오시설이 없어 주거 및 상업 활동에 긍정적인 환경입니다.

8. 투자 포인트

* 소액 투자가 가능한 소형 상가 물건입니다.

* 주거 밀집 지역에 위치하여 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 향후 임차인 확보 및 상권 활성화 시 시세차익 또는 임대수익을 기대할 수 있습니다.

* 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 201,000,000원을 기준으로, 물건의 현황, 시장 동향, 권리 관계, 공유물분할 경매의 특수성을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수 보증금이 0원이므로, 순수하게 부동산 가치 및 향후 수익성을 기준으로 접근해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 권리관계, 임차인 관련 상세 조사, 주변 상권 및 시세 분석, 향후 명도 계획 등을 면밀히 검토한 후 결정하는 것이 바람직합니다. 본 건은 공유물분할 경매이므로, 명도 저항 가능성과 공유자 간의 협상 필요성을 충분히 고려해야 합니다.

따라서, 잠재적 리스크를 감안하여 감정가 수준 또는 그 이하에서 보수적으로 접근하는 것을 권장하며, 실투자 목적 및 자금 계획에 맞춰 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.