나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13752 [1] 서울특별시 동대문구 제기동 137-294 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성림 · 평가일 2025.12.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 제기동 소재 "고려대학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독 주택 및 소규모 공동주택, 근린생활시설, 주상용건물 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환 경 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(6호선 고려대역)이 소재 하는 등 제반 교통편의도는 보통임.

형태 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서 주거용 건부지임.

인접 도로상태

본건 동측으로 노폭 약 3~4M 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대 보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사 기지및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>.토지거래계약에관한허가구역(2025 -10-20)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허 가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~ 2026.8.25.).

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

목족와즙 평가건 주택으로서 외벽 : 벽돌쌍기 마감 등, 창호 : 샷시창호 등 임.

이용상태

주택(원룸주택 4가구)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급,배수시설, 도시가스에 의한 개별난방설비 등 갖추었음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

제시목록 및 공부상 본건 건물의 면적은 16평6홉6작(55.07㎡) 이나, 기준시점 현재 외관상 의 실측면적은 약 85㎡이며, 목록상의 지붕구조는 와즙이나 현황 아스팔트슁글지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상. - 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있음(위반내용 : 주거,판넬,55.07㎡,1층 무단 개축).

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13752 (1)

* 소재지: 서울특별시 동대문구 제기동 137-294

* 용도: 단독주택 (원룸주택 4가구 이용 중)

* 감정가: 1,244,650,000원

* 토지면적: 116.00㎡ (약 35.1평)

* 건물면적: 54.88㎡ (공부상) / 약 85㎡ (실측)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 유OO

* 특이사항: 공동담보, 위반건축물

* 주의사항: 일괄매각

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 동대문구 제기동 소재 "고려대학교" 동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건은 단독주택, 소규모 공동주택, 근린생활시설, 주상용 건물 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량으로 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 6호선 고려대역이 소재하여 제반 교통편의도는 보통입니다.

* 토지: 인접 필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중에 있습니다.

* 도로: 본건 동측으로 노폭 약 3~4m 내외의 도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 본건은 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 아파트 용도에 대한 토지거래계약 허가구역으로, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 특정 대상에 대한 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 용도 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부현황:

* 토지 등기부상, 1974년 소유권 이전 후 2006년 협의분할에 의한 상속으로 홍영자에게 소유권이 이전되었습니다. 이후 2012년 3월 28일 제기동새마을금고 근저당권(240,500,000원)과 2013년 10월 30일 제기동새마을금고 근저당권(130,000,000원)이 설정되었습니다. 2025년 12월 1일 채권자 유공종에 의한 강제경매 개시 결정(57,224,109원)이 등기되었습니다. 말소기준권리는 2012년 3월 28일자 제기동새마을금고 근저당권입니다.

* 건물 등기부상, 토지와 동일한 소유권 변동 및 근저당권 설정 내역이 있습니다. 2025년 5월 9일 유공종 주택임차권 공동담보(55,000,000원)가 등기되었다가 말소되었으며, 2025년 6월 20일 국민건강보험공단 압류가 등기되었다가 말소되었습니다.

* 등기부채권 총액은 토지 기준 370,500,000원, 건물 기준 425,500,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 김대원: 보증금 60,000,000원, 차임 0원. 2023년 2월 14일 전입 및 확정일자, 2026년 1월 22일 배당신고. 대항력 없음.

* 김차랑: 보증금 55,000,000원, 차임 0원. 2022년 11월 21일 전입. 확정일자 및 배당신고일자 없음. 대항력 없음.

* 유공종: 보증금 55,000,000원, 차임 0원. 2025년 4월 14일 전입 및 확정일자, 2025년 5월 9일 배당신고. 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원. 모든 임차인이 대항력이 없어 매수인이 인수할 보증금은 없습니다.

* 물건명세서 참고사항:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 개요 없음)

* 본건 건물은 공부상 면적(55.07㎡)과 실측 면적(약 85㎡)에 차이가 있으며, 감정평가는 실측 면적을 기준으로 이루어졌습니다. 또한, 공부상 지붕 구조는 와즙이나 현황은 아스팔트슁글 지붕입니다.

* 일반건축물대장상 '위반건축물(무단 개축)'로 등재되어 있습니다. (위반 내용: 주거, 판넬, 55.07㎡, 1층 무단 개축)

1.3. 상권분석

* 최근 매매 사례 분석:

* 동광팰리스(1214번지, 2016년 준공, 다세대): 2026년 5월 6일, 전용면적 24.47㎡ 거래가 24,800만원 (약 1,013.5만원/㎡). 2026년 7월 7일, 전용면적 29.66㎡ 거래가 34,600만원 (약 1,166.6만원/㎡).

* 힐하우스(892-92번지, 2012년 준공, 다세대): 2026년 5월 7일, 전용면적 65.13㎡ 거래가 36,500만원 (약 560.4만원/㎡).

* 시세 분석:

* 본건은 단독주택으로서, 제공된 주변 다세대 주택 매매 사례와는 성격이 다릅니다. 주변 신축 다세대 주택 시세는 전용면적 기준 약 560만원에서 1,167만원/㎡ 수준으로 형성되어 있습니다.

* 본건의 감정가 12.4억원은 토지 면적 116㎡ 기준 약 1,073만원/㎡, 실측 건물 면적 85㎡ 기준 약 1,464만원/㎡으로 평가된 것으로 보입니다.

* 토지 가치를 고려한 감정가는 지역 시세를 반영한 수준으로 판단되나, 건물의 위반건축물 사항 및 용도(원룸 4가구) 등을 감안하여 실질적인 가치를 재평가할 필요가 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 6호선 고려대역을 도보로 이용 가능하며, 인근에 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호합니다.

* 주거환경: 고려대학교와 인접한 대학가 지역으로, 주거 및 상업 시설이 혼합된 활기찬 환경입니다. 단독주택과 소규모 공동주택, 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

* 편의시설: 고려대학교 인근 상권과 제기동 일대의 다양한 편의시설(은행, 병원, 마트, 식당 등)을 쉽게 이용할 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 파악되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 일반건축물대장에 위반건축물(무단 개축)로 등재되어 있으며, 구체적인 위반 내용(주거, 판넬, 55.07㎡, 1층 무단 개축)이 확인되었습니다. 이는 추후 건축 관련 민원이나 이행강제금 부과, 재건축 시 제약 등 다양한 문제를 야기할 수 있습니다.

* 공부와 현황의 차이: 건물 공부상 면적(55.07㎡)과 실측 면적(약 85㎡)이 상이하며, 지붕 구조(기와 → 아스팔트슁글) 또한 다릅니다. 감정평가는 실측 면적 기준으로 이루어졌으나, 추후 등기부 등 공부 정리 시 추가적인 절차가 필요할 수 있습니다.

* 공동담보: 본 물건은 공동담보로 경매가 진행되었을 가능성이 있습니다. 이는 추가적인 담보물 존재 가능성을 시사하며, 해당 담보물의 권리관계 및 가치 변동이 본건 경매에 영향을 미칠 수 있으므로 상세 확인이 필요합니다.

* 임대 관계 불명확: 임대차 관계가 전반적으로 미상으로 표기되어 있습니다. 현재 확인된 임차인들은 대항력이 없으나, 명도시 예상치 못한 점유 관련 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 토지거래허가구역: 외국인 등 특정 대상에 대한 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 투자 시에는 허가 절차에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울특별시 동대문구 제기동, 고려대학교 인근에 위치한 단독주택으로, 지하철 6호선 고려대역 역세권이라는 우수한 입지를 자랑합니다. 116㎡의 넓은 토지 면적은 향후 재건축이나 증축 등 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 권리분석상 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정이라 인수 부담은 없습니다. 다만, 위반건축물 등재, 공부와 현황의 차이, 공동담보 물건이라는 점은 분명한 리스크 요인입니다. 특히 위반건축물 문제는 향후 상당한 비용이나 행정적 부담으로 작용할 수 있으므로, 매수 전 반드시 전문가와 상담하여 해결 방안 및 예상 비용을 산출해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 고려대역 역세권이라는 최상의 교통 여건과 고려대학교 인근이라는 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

* 넓은 토지 가치: 116㎡의 토지 면적은 향후 가치 상승을 위한 중요한 기반이 됩니다.

* 권리관계의 안전성: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸되어 인수할 권리 부담이 없습니다.

* 개발 잠재력: 단독주택으로서 향후 재건축, 증축, 리모델링 등을 통한 가치 증대가 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 1,244,650,000원

* 주변 다세대 주택 시세 (전용면적 기준, 2026년 5-7월): 약 560만원 ~ 1,167만원/㎡.

* 본건 감정가 (토지 기준): 약 1,073만원/㎡.

* 본건 감정가 (실측 건물 기준): 약 1,464만원/㎡.

* 본건은 위반건축물, 공부와의 면적 불일치 등의 리스크를 안고 있습니다. 특히 위반건축물 해소 비용 및 향후 건축 규제 강화 가능성을 고려해야 합니다.

* 주변 다세대 주택 시세와 감정가를 비교했을 때, 토지 가치에 비중을 둔 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 그러나 리스크 요인을 감안하여, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 보수적인 접근으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가 범위: 1,000,000,000원 ~ 1,120,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.