나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13778 [1] 서울특별시 강북구 수유동 516-127 삼광빌라 나동 2층 204호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신성 · 평가일 2025.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 '국립재활원' 남서측 인근에 위치하는 연립주택으로서 부근은 다세대주택, 연립주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존주택지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

1989.05.24일 사용승인된 철근콘크리트조 경사슬래브위 기와지붕 3층 건물 내 제2층 제204호로서, 외벽 : 치장벽돌조 쌓기 마감 내벽 : 벽지 및 일부타일마감 창호 : 새시 창호임.

이용상태

연립주택으로 이용중임. (후면'건물개황도'참조)

설비내역

난방설비, 위생설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남측 하향 완경사지 사다리형 토지로 연립주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남측 및 동측으로 약 4m 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역 , 자연경관지구 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(2017-06-08)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.),토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

정확한 임대사항은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울북부지방법원 2025타경13778 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 강북구 수유동 516-127 삼광빌라 나동 2층 204호

1.3. 건물 구조 및 용도

1989년 5월 24일 사용승인된 철근콘크리트조 경사슬래브 위 기와지붕 3층 건물 내 2층 204호이며, 용도는 연립주택입니다.

1.4. 면적

* 토지 면적: 69.07㎡ (약 20.89평)

* 토지 지분: 69.07㎡ (약 20.89평)

* 건물 면적: 54.27㎡ (약 16.42평)

* 건물 지분: 54.27㎡ (약 16.42평)

1.5. 감정가

205,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 '국립재활원' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 연립주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기(2025.12.03 접수, 갑20)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있습니다. 그러나 현재 등기부상 해당 권리가 존재한다는 정보는 없습니다.

3.3. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 선순위이거나 동순위로 등기된 권리 중 말소기준권리가 소멸되면 함께 소멸되는 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다. 특히, 주택임차권(을10, 류시학)은 말소 예정으로, 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. HUG 인수조건 변경은 임차인이 보증금 일부를 배당받고 대항력을 포기함으로써 낙찰자가 임차권을 인수할 의무가 없음을 의미합니다.

3.4. 임차인 현황

* * 주택도시보증공사 (류시학)

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-07-25

* 확정일자: 2022-07-11

* 배당신고일자: 2024-08-30

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 을10 임차권 등기 후 말소 처리됨.

* 인수 보증금 합계: 0원

3.5. 채권 총액

등기부채권 총액은 180,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 거래 시세 (JSON 분석 기반)

최근(2026년 7월) 인근 수유동 지역의 다세대 주택 매매 사례를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 2009년식 60.88㎡ (약 18.41평) 물건이 266,500,000원에 거래되었습니다. (평당 약 1,448만원)

* 2015년식 44.5㎡ (약 13.46평) 물건이 200,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 1,486만원)

* 1993년식 41㎡ (약 12.40평) 물건이 150,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 1,210만원)

본건은 1989년식 54.27㎡ (약 16.42평)이며, 감정가는 205,000,000원입니다. 이는 평당 약 1,248만원 수준으로, 최근 거래 사례 중 연식이나 면적을 고려할 때 유사하거나 다소 낮은 시세를 형성하고 있는 것으로 판단됩니다. 다만, 거래된 물건들은 '다세대'이고 본건은 '연립주택'으로 종류에 차이가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 노후도 및 상태

본건은 1989년 사용승인되어 건축된 지 37년이 경과한 건물로, 노후화가 상당 부분 진행되었을 것으로 예상됩니다. 외벽은 치장벽돌조, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 새시로 되어 있습니다. 난방 및 위생 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 편의시설 및 기반시설

'국립재활원'이 인근에 있으며, 일반적인 주택가로서 필요한 근린생활시설 및 기반시설은 갖추고 있을 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 정비구역 지정

본건은 2017년 6월 8일자로 정비구역으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 재개발 또는 재건축 등의 도시정비사업 추진 가능성이 있음을 의미하지만, 사업 추진 여부 및 시기는 불확실하며, 사업 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

6.2. 토지거래허가구역

외국인 등 특정 대상자에게는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지, 아파트 용도로는 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 토지거래허가를 받아야 하는 구역으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 매각 후 소유권 이전 시 거래에 제약을 받을 수 있음을 시사합니다.

6.3. 건물 연식

1989년에 건축되어 약 37년이 경과한 건물로, 추후 재건축 또는 대규모 리모델링에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 강북구 수유동에 위치한 연립주택으로, 감정가는 2억 5백만원입니다. 권리 분석상 인수할 권리가 없으며, 채무자 겸 소유자의 강제경매로 진행되어 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸될 예정입니다. 특히, HUG의 임차권은 말소 예정으로 대항력이 없습니다. 주변 시세와 비교 시 감정가는 합리적인 수준으로 판단되며, 건물 노후도 및 정비구역 지정 여부 등이 잠재적 가치 상승 요인이 될 수 있습니다. 다만, 정비구역의 특성상 사업 추진의 불확실성 및 토지거래허가구역 지정 등은 투자 시 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 없습니다.

* 정비구역 지정으로 향후 개발 가능성에 따른 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 인근 국립재활원 및 기존 주택가에 속해 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 205,000,000원이며, 현재 권리 분석상 인수되는 보증금은 없습니다. 최근 인근 다세대 주택의 거래 시세를 고려할 때, 본건의 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다. 건물 노후도 및 정비구역 지정, 토지거래허가구역 등의 요소를 감안하여, 예상 입찰가는 감정가 수준인 205,000,000원에서 110% 수준인 225,500,000원 사이에서 결정하는 것을 제안합니다. 다만, 재개발 가능성 및 시장 상황에 따라 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.