나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경5639 [1] 경기도 포천시 설운동 105-3 은성빌라 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 선단동 소재 "장승거리사거리" 서측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 제조업체, 창고, 다세대주택 등 공동주택, 단독주택 등이 혼재하며, 인근 간선도로변으로 대형마트 및 근린생활시설이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량진출입이 원활하며, 인근 간선도로변으로 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 및 벽돌조 4층건내 제2층 제203호로서, 외벽 : 적벽돌마감 등 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감 등 창호 : 샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(별첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형에 가까운 토지로서 다세대주택 및 근린생활시설건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남동측으로 폭 약 6m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한구역), 비행안전제4구역(지원)(15항공단 비행안전(지원)4구역(45m위탁지역), 제한보호구역(지원/헬기:2km)(15항공단-제한보호구역(협의지역)), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경5639 (1)

소재지: 경기도 포천시 설운동 105-3 은성빌라 2층 203호

용도: 다세대주택

감정가: 62,000,000원

토지면적: 26.38㎡ (약 7.98평)

토지지분: 26.38㎡ (약 7.98평)

건물면적: 42.41㎡ (약 12.83평)

건물지분: 42.41㎡ (약 12.83평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 박OO

1.1. 입지조건

본건은 경기도 포천시 설운동 소재 "장승거리사거리" 서측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 제조업체, 창고, 다세대주택 등 공동주택, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다. 인근 간선도로변으로는 대형마트 및 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 양호합니다.

* 주위환경: 소규모 제조업체, 창고, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재되어 있으며, 간선도로변으로 대형마트 및 근린생활시설이 있어 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 원활하며, 인근 간선도로변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 장승거리사거리 인근으로 버스 노선이 다수 운행되고 있습니다.

* 인접 도로상태: 본건 북동측 및 남동측으로 폭 약 6m 내외의 도로에 접하고 있어 차량 통행이 용이합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 계획관리지역에 속해 있으며, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한구역), 비행안전제4구역(지원)(15항공단 비행안전(지원)4구역(45m위탁지역)), 제한보호구역(지원/헬기:2km)(15항공단-제한보호구역(협의지역)), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 권리 분석 결과, 말소기준권리인 금일수산업협동조합의 근저당권(접수일자: 2006-12-27)보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부 요약:

* 갑13, 갑16: 소유권이전

* 을4: 근저당권 (말소기준권리, 금일수산업협동조합, 2006-12-27)

* 을7: 근저당권 (박정예, 2020-03-03, 말소)

* 갑17: 임의경매개시결정 (채권자 박정예, 2025-11-25, 말소)

* 말소기준권리: 을4 근저당권 (금일수산업협동조합, 2006-12-27)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다. (물건명세서 참고사항: 지상권개요 - 없음)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 개발 현황: 본건이 소재한 설운동 일대는 다세대주택과 소규모 제조업체, 창고 등이 혼재된 지역으로, 인근 간선도로변으로 근린생활시설과 대형마트 등이 있어 생활 편의시설 이용이 비교적 양호합니다.

* 주변 시세:

* 동일 건물인 은성빌라 105-3호, 42.41㎡ 면적이 2026년 2월 6일에 5,800만원에 거래된 사례가 있습니다.

* 은성빌라 나동 105-4호, 43.855㎡ 면적이 2024년 1월 31일에 5,000만원에 거래되었습니다.

* 은성빌라 나동 105-4호, 44.53㎡ 면적이 2025년 12월 31일에 4,000만원에 거래된 사례도 있습니다.

* 본건의 감정가는 6,200만원으로, 최근 동일 면적의 실거래가(5,800만원)와 비교 시 유사하거나 약간 높은 수준입니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조 및 설비: 본 건물은 철근콘크리트조 및 벽돌조 4층 건물로, 본건은 해당 건물의 2층 203호입니다. 외벽은 적벽돌 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다. 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 편의시설: 인근 간선도로변으로 대형마트와 다양한 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 높습니다.

* 주변 시설: 장승거리사거리 인근으로 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 다양한 편의시설 접근이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 별도등기: 등기부등본상 별도등기 사항이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 비행안전제4구역(지원), 제한보호구역(지원) 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역에 해당하여 관련 법규 준수가 요구됩니다.

* 임대관계 미상: 현재 임대관계는 미상으로, 명도 진행 시 점유자 확인 및 협의가 필요할 수 있습니다. (단, 인수 보증금 합계는 0원입니다.)

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 포천시 설운동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 권리분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 인수할 보증금 또한 없어 권리관계가 비교적 명확합니다. 동일 건물 내 유사 면적의 거래 사례가 5,800만원에 있었던 점을 고려할 때, 감정가(6,200만원) 대비 합리적인 투자가 가능할 수 있습니다. 다만, 별도등기 사항과 토지이용계획상 제한사항, 임대관계 미상 등의 잠재적 리스크 요인을 신중히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계 명확: 말소기준권리 하위 모든 권리는 소멸 예정입니다.

* 무잉수 임차인: 인수해야 할 임차인의 보증금이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 유사 물건 시세: 동일 건물 내 유사 면적의 거래 사례가 5,800만원으로, 합리적인 투자 가능성을 시사합니다.

* 편리한 생활 인프라: 대형마트, 근린생활시설, 버스정류장 등이 인접해 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 6,200만원입니다. 최근 동일 면적의 실거래가 5,800만원을 참고하고, 인수되는 임차 보증금이 없는 점을 고려할 때, 시세 대비 합리적인 금액으로 접근하는 것이 중요합니다.

* 예상 입찰가 범위: 5,900만원 ~ 6,300만원

* 추천 입찰가: 약 6,100만원

상기 예상 입찰가는 현재 시세 및 권리관계, 시장 상황 등을 종합적으로 고려한 것이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 현장 조사 및 시세 변동 추이를 면밀히 확인하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.