나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73716 [1] 경기도 동두천시 생연동 280-2 태양아파트 1동 1층 106호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이레 · 평가일 2025.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 동두천시 생연동에 소재한 ‘생연초등학교’ 동측 인근에 위치한 ‘태양아파트’ 내 단위세대로서, 인근은 아파트 및 근린생활시설, 일반주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본 단지까지 차량 진출입 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리와 노선수 및 간선도로와의 접근성 등으로 보아 제반 대중교통여건은 대체로 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지상6층/지하1층 건물 내 제1층 제106호로서 (사용승인일 : 1990.02.27) 외벽 : 몰탈위 페인트 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비 되어 있으며, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형의 토지로, 아파트 단지 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 진입 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2016-12-01)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73716 (1)

소재지: 경기도 동두천시 못골로49번길 101 (생연동) 1동 1층 106호

용도: 아파트

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 애큐온저축은행

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 61,000,000원

토지면적: 43.12㎡ (약 13.04평)

토지 지분: 43.12㎡ (약 13.04평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 64.26㎡ (약 19.44평) - 전용면적 기준

건물 지분: 64.26㎡ (약 19.44평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 상세 정보

건물명: 태양아파트

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕

건축년도: 1990년 02월 27일 사용승인

건물 층수: 지상 6층 / 지하 1층 중 1층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 동두천시 생연동에 소재한 ‘태양아파트’ 내 제1층 제106호입니다.

주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 일반주택 등으로 형성된 주거 밀집 지역입니다.

가까운 교육 시설로는 생연초등학교가 있으며, 인근에 생연중학교, 동두천고등학교가 위치합니다.

2.2. 교통 상황

단지까지 차량 진출입이 원활하며, 남측으로 접한 도로를 통해 간선도로 접근성이 양호합니다.

인근 버스정류장이 있어 다양한 노선의 버스 이용이 가능하며, 전반적인 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2011년 3월 7일 접수된 대한생명보험주식회사의 근저당권 (을3)입니다.

3.2. 등기부 현황

* 소유권 이전 (갑1): 2001년 5월 28일, 김영하

* 근저당 (을3): 2011년 3월 7일, 대한생명보험주식회사, 28,600,000원 (말소기준권리)

* 근저당 (을4): 2012년 10월 18일, 한화생명보험주식회사, 14,600,000원 (말소)

* 소유권 이전 (갑2): 2014년 6월 24일, 문점숙 (협의분할에 의한 상속)

* 가압류 (갑3): 2024년 8월 30일, 서민금융진흥원, 10,810,052원 (말소)

* 가압류 (갑4): 2024년 10월 23일, 애큐온저축은행, 17,903,848원 (말소)

* 강제경매 (갑5): 2025년 12월 1일, 애큐온저축은행, 21,634,584원 (의정부지방법원 2025타경73716, 본건) (말소)

등기부 채권 총액: 71,913,900원

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되어 있습니다. 다만, 구체적인 내용은 파악되지 않았습니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 인수 보증금 합계: 0원

임대 관계 등은 미상으로 확인됩니다. 금액이 미상인 임차인이 있을 수 있으므로, 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 동두천시 생연동의 주거 지역에 위치한 아파트입니다.

인근에 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의를 제공합니다.

4.2. 편의시설 및 공공시설

* 교육시설: 생연초등학교, 생연중학교, 동두천고등학교 등

* 편의시설: 지역 시장, 마트, 은행 등

* 교통시설: 다수 버스 노선 운행

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역을 조사한 결과, 아파트 단지 인근에 직접적으로 노출되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 전반적으로 주거 환경이 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

단지 동측에 생연초등학교가 위치하여 자녀들의 도보 통학이 용이합니다.

중학교 및 고등학교 역시 인근에 있어 교육 환경이 비교적 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 주거 편의성

아파트 단지로서 기본적인 주거 시설을 갖추고 있으며, 인근 상업 시설을 통해 일상생활에 필요한 물품 구매 및 금융 업무 등을 편리하게 이용할 수 있습니다.

5.3. 건물 노후도

1990년 준공된 건물로, 약 30년 이상의 노후도가 있어 향후 유지보수 및 리모델링에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 미확인 임대차 관계: 임대 관계가 미상으로 확인되어, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 보증금 또는 차임 관련 예측 못한 부담이 발생할 가능성이 있습니다. 비록 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 이에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

* 미등기 권리 및 부담: 등기부상 말소기준권리보다 선순위인 권리가 없다고 판단되나, 지상권 등 등기되지 않은 권리나 제3자의 점유 등 파악되지 않은 권리 관계가 존재할 수 있습니다.

* 건물 노후화: 30년 이상 경과된 건물로, 장기적인 관점에서 수리 및 관리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 지역 시장 변동성: 부동산 시장의 전반적인 변동성 및 동두천 지역의 경제 상황에 따른 가격 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 동두천시 생연동에 위치한 태양아파트 강제경매 물건입니다.

입지적으로는 주거 지역 내에 위치하며 초등학교 등 교육 시설 접근성이 좋고, 기본적인 교통 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

다수의 권리가 등기되었으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

다만, 임대차 관계가 미상이라는 점과 등기부상 명시되지 않은 권리 관계가 존재할 가능성은 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다. 또한, 건물의 노후도에 따른 유지보수 비용 발생 가능성도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 경매를 통한 시세 차익: 감정가 61,000,000원을 기준으로, 시장 조사 및 권리 분석을 통해 적절한 입찰가를 산정하여 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있습니다.

* 안정적인 주거 입지: 생연동은 동두천시의 주요 주거 지역 중 하나로, 안정적인 수요가 예상됩니다.

* 주변 개발 가능성: 향후 지역 개발 계획에 따라 부동산 가치가 상승할 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계가 0원이므로, 입찰가 산정 시 별도의 보증금 인수 부담은 없습니다.

예상 입찰가는 본건의 감정가 61,000,000원을 기준으로 하되, 실제 시장 가격, 유사 물건의 거래 사례, 임차인 현황 및 기타 제반 권리 분석 결과, 그리고 낙찰 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 내부 상태 확인, 주변 부동산 시세 조사, 동종 물건의 최근 경매 낙찰가율 분석 등이 선행되어야 합니다.

잠재적 리스크 요인들을 충분히 감안하여 보수적으로 접근하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.