나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73675 [1] 경기도 의정부시 가능동 590-27 스타파크빌 102동 6층604호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장병선 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 가능동 소재 "경민대학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 연립 주택, 다세대주택, 단독주택, 임야 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 6층 중 6층 604호로서 외벽: 석재붙임 등 마감. 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감. 창호: 하이샤시 창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방/식당, 화장실 및 욕실2, 발코니 등)로 이용중임. (내부구조는 별첨"건물이용상태" 참조)

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 화재경보설비, 소화전설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 동하향 완경사의 다세대주택건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 왕복4차선 및 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역(2025-03-10), 대로1류(폭 35m~40m)(2025-03-10)(접합), 중로2류(폭 15m ~20m)(2025-03-10)(접합), 상대보호구역(경민대학), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(중점 경관관리구역(호국로)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상. 기 타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73675 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박O

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 상세정보

소재지: 경기도 의정부시 가능동 590-27 스타파크빌 102동 6층604호

용도: 다세대주택

감정가: 1억 7,100만원

토지면적: 38.32㎡ (약 11.59평)

건물면적: 54.33㎡ (약 16.43평)

건축년도: 2016년 (준공일 기준)

토지이용계획: 제1종일반주거지역, 대로1류, 중로2류, 상대보호구역(경민대학), 과밀억제권역, 중점경관관리구역.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

위치: 경기도 의정부시 가능동 소재 "경민대학교" 남서측 인근에 위치.

주변: 연립주택, 다세대주택, 단독주택, 임야 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준.

2.2. 교통

차량 접근성이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통.

동측으로는 왕복 4차선, 북측으로는 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

인천수산업협동조합 가압류 (2023-04-27, 갑7)

3.2. 주요 권리관계

선순위 임차권: 박준 (주택임차권, 보증금 1억 8,370만원, 2020-02-05 전입).

해당 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 1억 8,370만원은 낙찰자가 인수해야 함.

낙찰 후 말소되는 권리: 갑7, 갑8, 갑9, 갑10, 갑11, 갑12, 갑13 등의 권리들은 말소기준권리 이후 순위로 모두 말소될 예정. (갑13은 박준이 채권자로 신청한 강제경매로, 매각으로 소멸됨).

3.3. 인수되는 권리

지상권: 해당 없음.

임차권: 박준의 주택임차권 (보증금 1억 8,370만원) 인수.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

해당 물건은 주거지역에 위치하며, 인근에 경민대학교가 있어 학생 수요를 기반으로 한 일부 근린생활시설 및 상업시설 이용 가능.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

경민대학교가 남서측 인근에 위치.

상대보호구역(경민대학)으로 지정되어 있어 교육 시설과의 연관성 있음.

5.2. 편의시설

마트, 병원, 은행 등 일반적인 편의시설은 차량 이동을 통해 이용 가능.

5.3. 혐오시설

주변 지역 조사 결과, 현재까지 확인된 혐오시설은 없음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 박준의 보증금 1억 8,370만원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점. 이는 감정가 1억 7,100만원을 초과하는 금액임.

6.2. 시세 대비 감정가

최근 실거래가(약 2억 1,000만원 ~ 2억 5,400만원) 대비 감정가(1억 7,100만원)가 낮게 책정되어 있어, 낙찰 후 명도 및 대출 실행에 제약이 있을 수 있음.

6.3. 건물 노후도

건축년도 2016년으로 비교적 신축이나, 향후 유지보수 비용 발생 가능성 고려.

7. 종합 의견

본건은 경기도 의정부시 가능동에 위치한 스타파크빌 102동 6층 604호 다세대주택임.

경민대학교 인근에 위치하며 교통은 보통 수준임.

가장 큰 특징은 선순위 대항력 있는 임차인 박준의 보증금 1억 8,370만원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점임. 이는 감정가보다 높은 금액으로, 총 투자 비용 증가 요인이 됨.

최근 실거래가 대비 감정가가 현저히 낮게 책정되어 있어, 시세 차익 가능성은 있으나 인수해야 할 임차 보증금으로 인해 총 투자 금액은 상당히 높아질 수 있음.

신중한 권리분석 및 총 투자 비용 산정이 필수적이며, 명도 가능성을 충분히 검토해야 함.

8. 투자 포인트

8.1. 저평가된 감정가

최근 시장 거래가 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어, 향후 가치 상승 시 시세 차익 기대 가능.

8.2. 명확한 임차인 권리

대항력 있는 임차인의 권리가 명확하게 등기되어 있어, 권리관계 분석이 용이함. (단, 인수 부담 존재)

8.3. 주거 지역 내 입지

주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 주거 수요 기대 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가 산정 시, 최우선적으로 고려해야 할 사항은 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금 1억 8,370만원입니다.

주변 시세 분석 결과, 해당 면적(54.33㎡)의 최근 매매가는 약 2억 1,000만원 ~ 2억 5,400만원 수준으로 파악됩니다.

최적의 투자 수익률을 얻기 위해 총 투자 비용(입찰가 + 인수 보증금)을 시장 가치 범위 내로 맞추는 것을 목표로 합니다.

시장 가치를 약 2억 2,000만원으로 설정할 경우, 적정 입찰가는 다음과 같이 산정될 수 있습니다.

총 투자 비용 목표: 2억 2,000만원

인수 보증금: 1억 8,370만원

예상 입찰가: 약 3,630만원 (2억 2,000만원 - 1억 8,370만원)

또한, 조금 더 보수적으로 접근하여 총 투자 비용을 약 2억 3,000만원으로 설정할 경우, 예상 입찰가는 약 4,000만원 ~ 4,630만원 범위로 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 본건의 입찰 경쟁 상황, 대출 가능 여부, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

권고 입찰가: 4,000만원 ~ 5,000만원 (총 투자 비용: 약 2억 2,370만원 ~ 2억 3,370만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.