나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73700 [1] 경기도 양주시 삼숭동 185-1 리치빌비 6층 601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고려감정 · 평가일 2025.12.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 삼숭동에 소재하며, 주위는 아파트 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있음.

건물의 구조

본 건물의 구조는 철근콘크리트구조임.

이용상태

오피스텔 등으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 전기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 3필지 일단의 부정형으로 주상용 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

인접도로를 통하여 본건으로 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 등임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73700 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 조OO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 상세

소재지: 경기도 양주시 삼숭동 185-1 리치빌비 6층 601호

용도: 오피스텔 (업무시설, 공동주택, 제1종근린생활시설)

건물명: 리치빌B

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 223,000,000원

토지면적: 38.19㎡ (약 11.55평)

토지 지분: 38.1941㎡

건물면적: 61.84㎡ (약 18.71평)

건물 지분: 61.838㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 삼숭동에 소재하며, 인근은 아파트 등이 소재하는 주거지역입니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 홈플러스익스프레스 양주삼숭점이 약 240m 거리에 있으며, 고읍역(7호선)이 약 500m 거리에 위치합니다.

2.3. 토지 이용계획

본건 토지는 제2종일반주거지역 등에 속해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

등기부등본 상 주요 권리로는 조서연의 주택임차권(을2, 말소: 인수), 조서연의 전세권설정(을1, 말소: 말소, 말소기준권리), 주식회사 예지안의 소유권이전 등기 말소(을2), 김대성의 소유권이전(갑10), 포천세무서장의 압류(갑11, 말소: 말소), 주택도시보증공사의 가압류(갑12, 말소: 말소), 조서연의 강제경매개시결정(갑13, 말소: 말소) 등이 있습니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 언급되었으나, 구체적인 내용은 없습니다. 다만, 을구의 주택임차권(조서연)은 '말소: 인수'로 기재되어 있어, 경매 절차 후에도 해당 임차권이 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다.

3.3. 말소되는 권리

을구의 전세권설정(조서연, 말소기준권리), 갑구의 압류(포천세무서장), 가압류(주택도시보증공사), 강제경매개시결정(조서연) 등은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.4. 임차인 분석

임차인: 조

보증금: 211,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-09-29

확정일자: 2021-09-09

배당신고일자: 2024-01-04

대항력: 있음

비고: 등기부상 주택임차권(을2)이 '인수'로 기재되어 있어, 보증금 211,000,000원에 대한 권리가 매수인에게 인수될 수 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 해당 임차인의 권리 내용에 비추어 보증금 인수 여부를 재확인할 필요가 있습니다. 임대관계는 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 구조

본 건물은 철근콘크리트구조로, 총 7층 중 6층에 위치한 오피스텔입니다. 공동주택(다세대주택), 제1종근린생활시설 및 업무시설로 복합 사용되고 있습니다.

4.2. 주변 상권 특성

주변은 아파트 단지와 상업시설이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어져 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 인근에 홈플러스익스프레스 양주삼숭점이 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

* 교통: 버스정류장이 소재하며, 고읍역(7호선)과의 접근성도 양호합니다.

* 교육시설: 삼숭초등학교, 삼숭중학교, 양주고등학교가 인근에 위치합니다.

* 기타: 양주천보산림욕장, 양주희망도서관 등이 근거리에 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 특정 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인 조 이 존재하며, 보증금 211,000,000원에 대한 인수 가능성이 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 '말소: 인수'라는 등기 기록 간에 상이점이 존재하므로, 실제 인수 부담액에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 임대관계가 미상인 점도 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

6.2. 기타 리스크

최근 6개월 이내의 유사 거래 사례를 찾기 어려워 정확한 시세 파악 및 투자 가치 산정에 어려움이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 양주시에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 주변에 교육시설도 분포하고 있어 실거주 및 투자 가치를 동시에 고려할 수 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 인수 여부에 대한 불확실성이 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 감정평가액 대비 시장 가격이 높을 가능성도 있어, 시세 조사를 통한 정확한 가치 평가가 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 양주시 삼숭동의 입지적 이점: 주거 및 상업 지역의 혼재로 인한 안정적인 수요 기대.

* 편리한 생활 인프라: 홈플러스익스프레스, 버스정류장, 학교 등 인접.

* 잠재적 가치 상승 가능성: 감정가 대비 실거래가(2022년 기준 2.59억)가 높았던 점 고려 시, 향후 시세 상승 여력 존재.

9. 예상 입찰가

제공된 정보에 따르면 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으며, 이는 매각으로 인해 임차인의 보증금이 매수인에게 직접 인수되지 않음을 의미합니다. 따라서 예상 입찰가는 매수인의 순수 자금 부담액이 됩니다.

본건의 감정가는 223,000,000원입니다. 2022년 기준 유사 물건의 실거래가가 259,000,000원 수준이었던 점을 감안하면, 감정가가 시세 대비 다소 보수적으로 산정되었을 가능성이 있습니다.

최근 6개월 이내의 유사 거래 자료가 부족한 상황에서, 보수적인 접근을 위해 감정가 대비 85~95% 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 대략 189,000,000원 ~ 211,000,000원 사이에서 형성될 수 있습니다. 다만, 이는 임차인 보증금 인수 부담이 없다는 전제하의 추정치이며, 실제 경매 시세 및 현장 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 최종 입찰가 결정 시에는 본 물건의 정확한 현 시세를 파악하고, 임차인 관련 권리 분석 결과를 명확히 확인한 후 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.