나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52286 [1] 서울특별시 은평구 응암동 109-15 동인에버빌 8층801호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이정희감정 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 신사동 소재 지하철 "응암역" 동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 6호선 '응암역' 등이 소재하는 바, 전반적인 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

2019년 7월 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상9층건내 제8층 제801호로서 외벽 : 돌붙임 마감 등, 내벽 : 벽지 도배 마감 등, 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔)(후첨 '내부구조도' 참고)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 상하수도 급·배수설비, 도시대스에 의한 난방설비 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 정방형의 토지로서, "업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설" 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(응암로,자세한 사항 별도 확인:도시계획과) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한 지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률> 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등 용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한 허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52286 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 응암동 109-15 동인에버빌 8층 801호

용도: 오피스텔

감정가: 1억 6천만원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

토지면적: 5.22㎡ (약 1.58평)

건물면적: 16.93㎡ (약 5.12평)

특이사항: 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 지하철 6호선 응암역 동측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통입니다.

교통상황: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 6호선 응암역이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

인접도로상태: 남측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

혐오시설 검색: 주변 지역에 혐오시설이 직접적으로 인지되는 바는 없으며, 통상적인 주거 및 상업 지역의 환경을 형성하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 서울서부지방법원 2025타경52286호 부동산강제경매 사건입니다.

등기부상 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정(갑5, 2025년 11월 28일 접수, 채권액 1억 7천 1백만원)입니다.

임차인 박희영(보증금 1억 7천 1백만원, 전입/확정일자 2020년 1월 29일)은 본건에서 대항력이 없습니다.

주택도시보증공사(HUG)는 임차인 박희영으로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다'는 내용의 확약서를 제출받았습니다.

이에 따라 을1 권리(주택임차권)는 말소될 예정이며, 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 없습니다.

경매로 인해 소멸되는 주요 권리는 주택임차권, 소유권이전 신탁말소, 소유권이전, 강제경매(말소기준권리) 등입니다.

경매로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 응암동 일대는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 복합적으로 분포하는 지역입니다.

지하철 응암역을 이용한 교통 접근성이 양호하며, 지역 내 소비 수요와 유동인구를 기반으로 합니다.

인근의 다수 오피스텔 및 상가 시설과 경쟁 관계가 예상됩니다.

1.4. 생활정보

건물 구조: 2019년 7월 사용승인된 철근콘크리트 구조의 지상 9층, 지하 1층 건물입니다. 본건은 8층 801호에 해당합니다.

이용상태: 현재 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

내부상태: 외벽은 돌붙임 마감, 내벽은 벽지 도배 마감, 창호는 새시 창호 등으로 마감되어 있습니다.

설비내역: 기본적인 위생 설비, 상하수도, 도시가스 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역

* 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상, 2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (허가대상 용도: 아파트, 2025년 10월 20일 ~ 2026년 12월 31일)

공부와의 차이: 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본건 소재지가 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다 (기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.). 오피스텔 용도로 취득 시에도 관련 법규에 따라 허가 대상인지 여부를 반드시 확인하고 절차를 이행해야 합니다.

임차인 관련 확약: 임차인 박희영의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약은 긍정적이나, 실제 HUG와의 후속 절차 진행 과정을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2019년 준공된 신축급 오피스텔로, 지하철 응암역 역세권에 위치하여 입지 조건이 양호합니다.

권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금이나 기타 부담이 없는 명확한 권리 취득이 가능할 것으로 예상됩니다.

다만, 토지거래허가구역으로 지정된 점은 추가적인 확인과 절차가 요구될 수 있는 부분입니다.

소형 면적(약 5.12평)이므로 1인 가구 거주 또는 소규모 사무실로 활용하기에 적합합니다.

1.7. 투자 포인트

비교적 신축 연식(2019년)으로 하자 보수 등 초기 관리비 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

지하철역 인근 역세권 입지로 임대 수요 확보가 용이하며, 안정적인 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

권리관계가 명확하여 낙찰 후 명도 및 소유권 이전 절차가 수월할 것으로 보입니다.

최근 동일 건물(5층)의 매매 사례와 감정가가 유사하여 시세 반영이 합리적인 것으로 판단됩니다.

1.8. 예상 입찰가

현재 감정가는 1억 6천만원입니다.

유사 조건(동일 건물, 5층, 2026년 1월 17일 거래)의 매매 사례도 1억 6천만원(16,000만원)으로 확인되어, 현 시세를 반영한 합리적인 가격으로 판단됩니다.

본건은 8층으로 5층보다 선호도가 높을 수 있어, 일반적인 시세보다 약간 높은 가격대를 형성할 수 있습니다.

그러나 토지거래허가구역 지정과 관련된 취득 절차 및 제반 부대 비용을 고려해야 합니다.

권리 인수 부담이 없다는 점을 감안할 때, 감정가 수준에서 경쟁이 예상되며, 약간의 상향 조정(예: 1억 6천만원 ~ 1억 7천만원)으로 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 오피스텔의 최신 시세, 임대 현황, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 추가 분석할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.