나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13751 [1] 서울특별시 도봉구 방학동 711-1 방학신화하니엘시티 101동 5층 507호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경인 · 평가일 2025.12.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 방학동 소재 "창도초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로서, 제 반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하고, 북측 인근에 지하철1호선"방학역"이 위치하고, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반대중교통사정은 무난시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 17층 건 내 5층 507호로서, 외벽 : 석재 붙임 등 마감. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중입니다.(후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

급,배수설비 등 기본적인 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 업무시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 노폭 약14미터, 북측으로 노폭 약 8미터, 북서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

방학동 711-1 도시지역, 준공업지역(지구단위계획 수립가능여부 도시계획과 사전협의), 도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015- 08-27), 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 철도보호 지구, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~.2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정 기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트용도 한정), 건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선(건축법)) 등 입니다. <자세한 내역은 후첨 "토지이용계획확인서" 참조>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상입니다. 2) -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13751 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 방학동 711-1 방학신화하니엘시티 101동 5층 507호

용도: 오피스텔

감정가: 144,000,000원

토지면적: 8.60㎡ (약 2.60평)

토지지분: 8.603㎡ (약 2.60평)

건물면적: 15.67㎡ (약 4.74평)

건물지분: 15.67㎡ (약 4.74평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 조OO

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 도봉구 방학동 소재 "창도초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량의 진출입이 용이하며, 북측 인근에 지하철 1호선 "방학역"이 있고, 인근 도로변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

동측으로 약 14미터, 북측으로 약 8미터, 북서측으로 약 6미터의 포장도로와 접합니다.

1.2. 권리분석

채권자: 조OO

특이사항: 대항력있는 임차인, 선순위 임차권 존재.

임차인 현황:

* 임차인: 조

보증금: 128,000,000원

차임: 0원

전입/사업일자: 2021-06-07

확정일자: 2021-06-07

대항력: 있음

집합건물 등기부요약:

을1 (주택임차권): 권리자 조성훈, 권리금액 128,000,000원. 말소: 인수. 전입/확정일자 2021-06-07.

갑2 (소유권이전1번신탁등기말소): 권리자 김진주.

갑3 (가압류): 권리자 대신자산신탁주식회사, 금167,400,000원. 말소: 말소.

갑4 (강제경매): 권리자 조성훈, 금128,000,000원. 말소: 말소. (말소기준권리)

물건명세서 참고사항: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 1번 임차권등기가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본건은 주위로 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역에 위치하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

주변에 "창도초등학교"가 소재하여 교육 관련 시설이 인접해 있습니다.

"방학역" 인근 지역으로 유동인구가 존재할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

단지 북측 인근에 지하철 1호선 "방학역"이 위치하여 도심 접근성이 양호합니다.

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 "창도초등학교" 등 각급 학교가 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다.

오피스텔 자체에 기본적인 위생설비, 개별난방설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력있는 선순위 임차인이 존재하며, 보증금 128,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높습니다.

토지이용계획상 여러 제한사항이 존재합니다 (가축사육제한구역, 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역 등).

본건은 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상자 또는 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 등의 용도 변경 시 허가가 필요할 수 있습니다 (2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31. 아파트 용도 한정).

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 도봉구 방학동에 위치한 오피스텔로, 대중교통 이용이 편리하고 주변 생활환경이 양호한 편입니다.

건축년도가 2021년으로 비교적 신축 건물이나, 가장 큰 쟁점은 128,000,000원의 대항력있는 선순위 임차인의 보증금 인수 문제입니다.

이 보증금이 낙찰자에게 인수될 경우, 전체 투자금 부담이 크게 증가하므로 철저한 권리 분석과 자금 계획이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 오피스텔로 내부 상태 및 시설이 양호할 것으로 예상됩니다.

"방학역" 초역세권은 아니지만, 도보 및 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

본건의 명확한 권리 분석을 통해 인수되는 보증금 및 기타 비용을 명확히 파악한다면, 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적의 오피스텔 시세는 약 100,000,000원 ~ 140,000,000원 수준으로 파악됩니다.

주요 인수 보증금은 128,000,000원으로, 이는 감정가(144,000,000원) 및 최근 시세보다 높은 수준입니다.

'인수 보증금'을 제외한 투자 가치 산정 시, 예상 시장 가치 140,000,000원에서 인수 보증금 128,000,000원을 차감한 순수 투자 가능 금액은 약 12,000,000원입니다.

이에 따라, 총 인수 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 부동산의 실질 가치를 초과하지 않도록 신중한 입찰가 산정이 필요하며, 본건의 예상 입찰가는 약 12,000,000원 ~ 15,000,000원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

단, 해당 보증금 인수 여부 및 배당 결과에 따라 실제 인수 금액은 달라질 수 있으므로, 입찰 전 반드시 최종 확인이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.