나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73663 [1] 경기도 의정부시 금오동 67-1 거성아파트 102동 11층 1102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더드림감정 · 평가일 2025.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 금오동 소재 "가톨릭대학교 의정부성모병원" 남서측 인근에 위치하 며, 주위는 아파트단지, 각급 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 남동측 인근에 의정부경전철(효자역) 및 시내버스정류장 이 인근에 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 스라브지붕 제102동 제22층건중 제11층 제1102호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 발코니 등)로 이용중임.

설비내역

위생·급배수설비, 전기설비, 승강기설비, 주차장시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고 평탄한 부정형 토지로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로와 외곽공도가 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(2020-06-30)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 상대보호구역(예린유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(예린유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73663 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 의정부시 금오동 67-1 거성아파트 102동 11층 1102호

건물명: 거성아파트

동/호수: 102동 11층 1102호

용도: 아파트

준공일자: 1997년 12월 29일

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 280,000,000원

토지면적: 32.29㎡ (약 9.77평)

건물면적(전용면적): 84.90㎡ (약 25.68평)

토지지분: 32.29㎡ (약 9.77평)

건물지분: 84.9㎡ (약 25.68평)

※ 본 건물의 전용면적은 84.90㎡이며, 분양면적 정보는 제공되지 않았습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경기도 의정부시 금오동 소재 "가톨릭대학교 의정부성모병원" 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트단지, 각급 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량의 출입이 가능합니다.

남동측 인근에 의정부경전철 효자역 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획

제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m), 중로3류(폭 12m~15m) 구역에 속합니다.

상대보호구역(예린유치원), 절대보호구역(예린유치원)에 해당합니다.

과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

압류 (의정부시) 2024-11-27

3.2. 인수되는 권리 (임차인 현황)

을7 (주택임차권)

권리자: 이종우외 1명

권리금액: 280,000,000원

말소: 인수 (본 물건의 낙찰자가 인수해야 하는 보증금입니다.)

비고: 전입일자 2022-08-23, 확정일자 2022-07-14

임차인 1: 서

보증금: 280,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-08-23

확정일자: 2022-07-14

배당신고일자: 2024-08-28

대항력: 있음

임차인 2: 이

보증금: 280,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-08-23

확정일자: 2022-07-14

배당신고일자: 2024-08-28

대항력: 있음

인수 보증금 합계: 280,000,000원 (을7 등기부 요약 상 '인수'로 명시된 금액)

3.3. 특이사항 및 주의사항

본 건에는 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 그 보증금 280,000,000원은 낙찰자가 인수해야 합니다.

임차인 현황을 볼 때, 두 임차인이 같은 날짜에 전입하고 확정일자를 받은 것으로 보입니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 특성

아파트단지, 각급 학교, 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

"가톨릭대학교 의정부성모병원"이 인접해 있어 의료 시설 이용이 편리합니다.

4.2. 편의시설 및 주거 환경

단지 내 및 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

4.3. 단지 정보

아파트명: 금오거성아파트

총 세대수: 531세대

총 층수: 22층

사용승인일: 1997년 12월 29일

주차시설: 총 103대 (지상 12대, 지하 14대)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소

5. 잠재적 리스크

5.1. 임차인 관련 리스크

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인(총 보증금 280,000,000원)의 존재입니다. 해당 보증금은 낙찰자가 반드시 인수해야 하므로, 실제 총 지불액이 크게 증가할 수 있습니다.

5.2. 건물 노후도

1997년 준공으로 사용승인일로부터 약 29년이 경과하여 건물 노후에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

5.3. 기타 제한사항

토지이용계획상 제3종일반주거지역, 소로1류, 소로2류, 중로3류 등 도로 관련 법규가 적용됩니다.

상대/절대보호구역(유치원)으로 지정되어 있어 교육 환경 보호 관련 규제가 일부 적용될 수 있습니다. (본 물건 자체에는 큰 영향 없을 것으로 예상되나, 향후 건축 행위 시 고려사항)

6. 종합 의견

본 물건은 경기도 의정부시 금오동에 위치한 거성아파트 102동 1102호(전용면적 84.90㎡)입니다.

대항력 있는 선순위 임차인(보증금 280,000,000원)이 존재하여 인수 부담이 크므로, 투입 총액을 면밀히 산정하여 신중하게 접근해야 합니다.

건축 연식 1997년으로 노후도에 대한 고려가 필요합니다.

교통 및 생활 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

7. 투자 포인트

가장 큰 투자 포인트는 인수되는 임차인의 보증금 280,000,000원입니다. 이는 실질적인 투자 비용에 직결됩니다.

84. 90㎡(약 25.68평)의 일반적인 아파트 면적입니다.

최근 실거래가(2026년 6월)는 18층 2.41억, 4층 2.5억으로 확인됩니다. (면적 59.94㎡ 거래도 2.0억에 존재)

감정가 2.8억과 비교 시, 인수 보증금을 고려하면 감정가 이상으로 총 투입될 수 있는 금액이 매우 높아집니다.

8. 예상 입찰가

본 물건은 대항력 있는 선순위 임차인이 보증금 280,000,000원을 인수하는 조건이므로, 예상 입찰가는 순수 부동산 가치에 기반하되, 총 지불액 증가분을 반드시 고려해야 합니다.

최근 실거래가(2026년 6월)를 기준으로, 84.90㎡ 면적의 시장 가격은 약 240,000,000원 ~ 250,000,000원 수준으로 추정됩니다.

따라서, 임차인 보증금 인수액(280,000,000원)을 제외한 순수 부동산 가치만을 고려한 예상 입찰가는 다음과 같습니다.

예상 입찰가: 230,000,000원 ~ 260,000,000원

※주의사항: 상기 예상 입찰가에 임차인 인수 보증금 280,000,000원을 더할 경우, 총 실질 지불액은 약 510,000,000원 ~ 540,000,000원에 달하게 됩니다. 따라서 본 건은 입찰 시 총 투입 비용을 매우 신중하게 산정해야 합니다.

"경기도 의정부시 금오동 67-1" 주변 지도 검색 결과, "가톨릭대학교 의정부성모병원"이 인접해 있으며, 다수의 아파트 단지, 학교, 근린생활시설이 위치합니다. 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 즉각적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 세부적인 주변 환경은 현장 방문을 통해 직접 확인하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.