나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경5834 [1] 서울특별시 동대문구 용두동 252-19 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중심 · 평가일 2025.12.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 용두동 소재‘용두초등학교' 남측 인근에 위치한 토지로서, 주위는 단독·다가구주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입 가능하며, 인근에 지하철 1,2호선‘신설동역' 및 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지이고, 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건은 남측으로 약12미터, 서측으로 약6미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 맟 연와조 평스라브지붕 지하1층 지상6층 건물로서, 외벽 : 적벽돌 쌓기 및 돌붙임 등 마감, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

근린생활시설 및 주택으로 이용 중임.

설비내역

승강기설비, 기본적인 위생·급배수설비, 난방설비(주택) 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

지적 및 건물개황도 참조.

공부와의 차이

1. 5층은 공부상 근린생활시설이나 현황 주택으로 이용중임. 2. 본건 건물 기호(2)에 별첨 "지적도", "건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 제시외건물㉠,㉡,㉢,㉣,㉤,㉥이 소재하는 바, 실지조사시 목측에 의하여 개략적인 규모, 구조, 이용상황 등을 파악하였으니 경매진행시 참고바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 건축물대장상 대수선 등재됨. [대수선: 주계단 수선.변경 및 옥내 승강기 설치. 건축과-9475(2014.05.14)호에 의함.] 2. 임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경5834 (1)

소재지: 서울특별시 동대문구 용두동 252-19 (신주소: 서울특별시 동대문구 무학로23길 30)

용도: 근린주택

감정가: 3,367,980,760원

토지면적: 295.20㎡ (약 89.3평)

건물면적: 864.80㎡ (약 261.6평) (제시외 건물 32.54㎡ 포함)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 공유물분할을 위한 경매(부동산)

채권자: 나OOOOO

특이사항: 중복사건, 공유물분할경매

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

건물 구조: 철근콘크리트조, 연와조 평스라브지붕 지하 1층 지상 6층

준공일자: 1989년 8월 30일

건축물대장상 용도: 제1종근린생활시설, 주택 (5층은 공부상 근린생활시설이나 현황 주택으로 이용 중)

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 서울특별시 동대문구 용두동에 소재하며, '용두초등학교' 남측 인근에 위치합니다. 주위는 단독·다가구주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 지하철 1, 2호선 '신설동역' 및 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통상황은 보통입니다.

* 토지 형태 및 이용상태: 인접 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지이며, 주상용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건은 남측으로 약 12미터, 서측으로 약 6미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-10-20, 2025.8.26~2026.8.25)입니다.

1.2. 권리분석

* 등기부채권 총액: 토지 600,000,000원, 건물 600,000,000원 (총 1,200,000,000원)

* 말소기준권리: 을4 (2012-08-03) 한국씨티은행 근저당권 (390,000,000원)

* 소멸예정 권리: 말소기준권리보다 후순위인 근저당권(을8, 을9) 및 강제경매(갑17), 임의경매(갑18)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 없음.

* 임차인 현황:

* 김 : 보증금 20,000,000원, 차임 1,700,000원, 전입 2022-06-02, 확정 2026-01-09, 배당 2026-01-09, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 10,000,000원, 차임 800,000원, 전입, 확정, 배당 미상, 대항력 없음. (금액이 미상이라도 주의 필요)

* 이 : 보증금 10,000,000원, 차임 1,300,000원, 전입 2025-06-27, 확정, 배당 미상, 대항력 없음. (금액이 미상이라도 주의 필요)

* 정 : 보증금 30,000,000원, 차임 2,600,000원, 전입 2022-03-14, 확정, 배당 미상, 대항력 없음. (금액이 미상이라도 주의 필요)

* 지 : 보증금 10,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입 2022-04-01, 확정 2026-01-15, 배당 2026-01-21, 대항력 없음.

* 최 : 보증금 40,000,000원, 차임 2,600,000원, 전입 2002-10-31, 확정 2002-10-31, 배당 2025-12-26, 대항력 없음.

* 인수되는 임차 보증금 합계: 0원.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본 물건은 서울 동대문구 용두동의 초등학교 인근에 위치하며, 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 신설동역(1, 2호선)과 인접하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호한 편입니다.

* 상권 특성: 주거 지역과 근린생활시설이 복합적으로 발달한 지역으로, 배후 주거 수요 및 주변 유동 인구를 바탕으로 한 상업 시설 운영이 가능합니다. 역세권의 이점을 가지고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 용두초등학교가 도보 가능한 거리에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통시설: 지하철 1, 2호선 신설동역 및 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인접하여 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 및 주택 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 용도 불일치: 5층은 공부상 근린생활시설이나 현황상 주택으로 이용 중이므로, 향후 이행강제금 부과 등 행정적 제재 가능성을 고려해야 합니다.

* 제시외 건물: 건물 외에 제시외 건물이 존재하며, 일괄 매각 대상에 포함되어 낙찰자가 인수하게 됩니다. 이에 대한 정확한 현황 파악이 필요합니다.

* 공유물분할 경매: 소유권이 공유자들에게 나뉘어 있어, 경매 이후 소유권 관련 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 제2종일반주거지역(7층이하), 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등은 향후 건물 신축 및 개발 시 제한 사항이 될 수 있습니다.

* 건물 노후화: 1989년 준공 건물로, 건물 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 임대관계: 일부 임차인의 보증금 및 차임 정보가 미상으로, 정확한 임대차 관계 확인 및 명도 절차 진행 시 추가적인 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 동대문구 용두동의 신설동역 인근에 위치한 근린주택으로, 넓은 토지 면적과 준수한 건물 규모를 갖추고 있습니다. 감정가는 33억 6천여만 원이며, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸되어 권리관계는 비교적 깨끗한 편입니다. 임차인 전원 대항력이 없어 명도 부담은 크지 않을 것으로 예상됩니다. 그러나 5층의 용도 불일치, 제시외 건물 존재, 공유물분할 경매라는 점, 건물 연식 등을 종합적으로 고려할 때 투자 시 신중한 접근이 요구됩니다. 특히, 주변 시세와의 비교 분석을 통해 낙찰 후 예상되는 수익률을 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 1, 2호선 신설동역에 인접하여 교통이 편리하며, 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 넓은 토지 면적: 295.20㎡ (약 89.3평)의 토지 면적은 향후 활용 가치가 높을 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 명도 및 관리 측면에서 효율적입니다.

* 권리관계 명확: 인수되는 권리 및 임차 보증금이 없어 권리 분석 상 안전한 편입니다.

1.8. 예상 입찰가

제시된 최근 매매 정보는 소규모 다세대 주택으로, 본 물건(근린주택, 연면적 864.80㎡)과는 규모 및 용도 면에서 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

주변 다세대 주택의 최근 시세는 전용면적 약 18~30㎡ 기준으로 4억 6천만 원에서 6억 6천만 원 수준입니다. 이를 평당가로 환산 시 약 5천만 원에서 9천만 원 이상으로 나타나, 본 물건의 감정가 기준 토지 평당가(약 3,771만 원)보다 높습니다.

본 물건의 감정가 3,367,980,760원을 기준으로, 일반적인 경매 낙찰가율(70~80%)을 적용하면 약 23억 5천만 원에서 26억 9천만 원 범위에서 고려해볼 수 있습니다.

건물의 연식, 용도 불일치, 제시외 건물 등 리스크 요인을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 감정가의 75% 수준인 약 25억 2천 5백만 원을 초기 고려 범위로 제시합니다.

* 실질적인 입찰가 산정을 위해서는 다음 사항을 추가로 확인해야 합니다.

* 해당 지역의 유사 규모 근린주택 실거래가 및 임대수익률 분석

* 건물 내부 상태 점검 및 예상 수리 비용 산출

* 토지이용계획상 제한으로 인한 향후 개발 가능성 검토

* 공유물 분할 경매 관련 소송 진행 상황 및 예상 절차 확인

* 5층 용도 불일치로 인한 행정 처분(이행강제금 등) 현황 및 예상 비용 산출

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