나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13769 [1] 서울특별시 성북구 정릉동 147-4 수성렉스빌 4층 403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효성감정 · 평가일 2025.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 "서울숭덕초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 지하철역'우이신설선 정릉역' 및 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물 내 제4층 제403호로서, (사용승인일 : 2021.03.11) 외벽 : 드라이비트 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

주거용으로 이용중이며, 내부이용상황은 후첨 '내부구조' 참고 바람

설비내역

기본적인 위생, 급배수설비 및 도시가스설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필 1단의 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

< 기호 1 > 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁 고도: 77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(후방지역:500m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변), <추가기재> 지구단위계획결정고시 : 2006.10.9 (서고시 제2006-340호)임. < 기호 2 > 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(후방지역:500m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등 미상임. - '내부구조도'의 작성은 건축물대장상 현황도면, 외부관찰 등에 의하였으며, 내부실사 시 다소 상이 할 수도 있으니 경매 진행 시 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13769 (1)

소재지: 서울특별시 성북구 정릉동 147-4, 수성렉스빌 4층 403호

구조 및 용도: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물 내 제4층 제403호 (오피스텔, 주거용 이용중)

사용승인일: 2021년 03월 11일

면적:

* 토지면적: 7.82㎡ (약 2.37평)

* 토지지분: 7.82㎡ (약 2.37평)

* 건물면적 (전용면적): 19.65㎡ (약 5.94평)

* 건물지분: 19.65㎡ (약 5.94평)

감정가: 200,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: 대항력 없는 임차인(이지윤), HUG 인수조건 변경, 선순위 임차권 (등기부상 말소 예정)

2. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 "서울숭덕초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주거 환경은 보통임.

* 교통 상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 우이신설선 정릉역이 소재하여 도보 약 2분 거리에 위치함. 또한, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용은 편리한 편임. 향후 강북횡단선 및 GTX-E 노선(신정릉역 예정, 도보 약 2분 거리) 개발 시 교통 여건은 더욱 개선될 것으로 예상됨.

* 건물 구조 및 상태: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물 내 4층에 위치하며, 2021년 3월 11일에 사용승인을 받아 신축에 가까운 상태임. 외벽은 드라이비트 마감 등이며, 창호는 샷시 창호임.

* 토지 현황: 본건은 2필 1단의 부정형 토지 위에 건축된 공동주택 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로: 본건 북동측 및 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있어 차량 및 보행자 통행이 원활함.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 12월 01일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기 (갑3)가 말소기준권리가 됩니다.

* 소멸되는 권리: 매각으로 인해 본건에 등기된 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다. 특히, 을구의 주택임차권(이지윤, 금178,000,000원)은 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이지윤

* 보증금: 178,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 02월 21일

* 확정일자: 2022년 01월 20일

* 대항력: 없음

* 비고: 배당신고일자 2024년 07월 15일. 임차인은 대항력이 없어 보증금을 우선 변제받지 못할 수 있습니다. HUG 인수조건 변경이라는 특이사항이 있으나, 경매 절차상 인수되는 보증금은 없습니다.

* 인수되는 권리: 인수 보증금 합계 0원으로, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

* 총 채권액 (말소기준권리 기준): 178,000,000원

4. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 소재한 정릉동 지역은 다세대주택, 단독주택과 더불어 근린생활시설이 혼재된 주거 지역입니다. 서울숭덕초등학교를 중심으로 한 학군 지역으로, 주거지로 선호도가 있습니다.

* 주변 편의시설: 인근에 롯데프레시&델리 정릉점, GS더프레시 성북돈암점 등 다양한 생활 편의시설이 있어 거주 편의성이 높습니다.

* 개발 호재: 도보 거리에 우이신설선 정릉역이 있으며, 향후 강북횡단선과 GTX-E 노선(신정릉역)이 개통될 예정으로 교통망이 크게 개선될 것으로 기대됩니다. 이는 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

5. 생활정보

* 단지 편의시설: 기본적인 위생, 급배수 및 도시가스 설비, 그리고 승강기 등이 잘 갖추어져 있습니다.

* 주변 학군: 서울숭덕초등학교가 인접해 있어 자녀가 있는 세대에게 안정적인 교육 환경을 제공합니다. 서울숭덕초등학교는 우수한 학군으로 평가받고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 임차인 이지윤은 대항력이 없으나, HUG 인수조건 변경이라는 문구가 있어 보증금 회수 과정에서 복잡성이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 그러나 현재까지 권리분석 상 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

* 건물 상태: 2021년 사용승인으로 신축에 가깝지만, 내부 이용상태는 '후첨 '내부구조''를 참고해야 하며, 내부 실사 시 다소 상이할 수 있으므로 현장 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 도시지역, 준주거지역(기호1), 제3종일반주거지역(기호2) 등 다양한 용도지역 및 지구단위계획구역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년에 사용승인된 신축급 오피스텔로, 교통 및 교육 환경이 우수하며 향후 개발 호재까지 갖추고 있어 투자 가치가 높은 물건으로 판단됩니다. 권리 관계가 비교적 명확하고 인수해야 할 임차인 보증금이 없다는 점은 큰 장점입니다. 다만, HUG 인수조건 변경이라는 특이사항에 대한 명확한 확인이 필요하며, 실제 현장 답사를 통해 건물 상태 및 주변 환경을 재확인하는 것이 권장됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2021년 준공으로 관리가 용이하며 현대적인 시설 이용 가능.

* 초역세권 입지: 우이신설선 정릉역 도보 2분 거리, 향후 강북횡단선 및 GTX-E 노선 개통 예정으로 미래 가치 상승 기대.

* 우수한 학군: 서울숭덕초등학교 인근으로, 자녀가 있는 실수요자들에게 매력적인 투자처.

* 소액 투자 가능: 비교적 낮은 감정가로 소형 오피스텔 투자 진입 용이.

* 안정적인 권리 관계: 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 부담 없음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 200,000,000원입니다.

인수해야 할 임차인 보증금은 0원입니다.

최근 실거래가 정보에 따르면, 유사 평형대의 오피스텔이 2022년 초 1억 7,800만원 ~ 1억 8,000만원 선에서 거래되었으며, 현재 진행 중인 경매 물건의 시작가는 2억 200만원부터입니다.

신축 건물이라는 점, 우수한 역세권 입지, GTX-E 등 미래 교통 호재를 고려할 때, 현재 시점에서는 감정가인 2억원 초반대 또는 그 이상의 가치를 형성할 것으로 예상됩니다.

안정적인 투자를 고려한다면 감정가(2억원)를 기준으로 하되, 주변 시세와 경매 경쟁 상황을 면밀히 분석하여 2억 1,000만원에서 2억 3,000만원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

* 혐오시설 정보: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 인근에 특별히 언급할 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.