나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13598 [1] 서울특별시 강북구 우이동 155-4 해밀하우스 2층 201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강림 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 우이동 소재 우이동청소년문화센터 남서측 인근에 위치하며 아파트 및 다세대주택과 상업시설등이 혼재한 지역으로 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건으로 제반 차량진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하며 북동측 인근에 경전철 (우이신설선) 북한산우이역이 위치하여 대중교통상황은 비교적 양호한 편임.

건물의 구조

건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층건중 2층 201호로서 외 벽: 벽돌(롱브릭) 마감 내 벽: 타일 및 벽지 마감 창 호: 하이새시 이중창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

승강기,위생설비,도시가스에 의한 난방시설등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고평탄한 장방형으로 공동주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 약6m의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역,소로3류(폭 8m미만)(접함),가축사육제한구역,대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m),과밀억제권역,토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인등,용도:단독 다가구 아파 트 연립 다세대, 지정기간:2025.8.26~2026.8.25).토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트, 지정기간:2025.10.20~2026.12.31).

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 미상 ②이해관계인의 부재로 내부구조도는 집합건축물대장상 도면과 외부관찰 및 탐문등을 토대로 작성하였음을 참조하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13598 (1)

* 소재지: 서울특별시 강북구 우이동 155-4 해밀하우스 2층 201호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 435,000,000원

* 토지면적: 52.32㎡ (약 15.83평)

* 토지지분: 52.32㎡ (약 15.83평)

* 건물면적: 65.76㎡ (약 19.90평)

* 건물지분: 65.76㎡ (약 19.90평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 서울특별시 강북구 우이동 소재 우이동청소년문화센터 남서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 아파트, 다세대주택, 상업시설 등이 혼재된 지역으로, 기본적인 주거 및 상업 편의시설 이용이 가능하며 입지 여건은 보통 수준입니다. 북한산 국립공원과 가까워 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

* 교통상황: 본건으로 제반 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치합니다. 또한, 북동측 인근에 경전철 우이신설선 북한산우이역이 위치하여 서울 도심 및 주요 지역으로의 대중교통 접근성이 비교적 양호한 편입니다. 이는 지역 부동산 가치 상승의 요인으로 작용할 수 있습니다.

* 주변 시설: 인근에 우이동청소년문화센터가 있으며, 교육 시설(초등학교, 중학교 등) 및 근린 생활시설 접근이 용이합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대해 확인한 결과, 직접적으로 주택에 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 등기부 요약:

* 소유권보존: 김 외 2명 (접수일자: 2023-05-30)

* 공유자전원지분전부이전: 남 (접수일자: 2023-11-29, 매매)

* 말소기준권리: 국민은행 근저당 (채권액: 377,300,000원, 접수일자: 2023-11-29)

* 가압류: 김 (채권액: 70,000,000원, 접수일자: 2025-01-22, 말소)

* 강제경매: 김 (채권액: 50,000,000원, 접수일자: 2025-11-28, 말소)

* 등기부채권 총액: 447,300,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (없음)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계는 미상으로 확인되었습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 본 물건이 속한 우이동 지역은 주거 지역과 상업 지역이 혼합된 형태로, 기본적인 상업 시설 이용이 편리합니다. 북한산우이역 역세권 개발에 따른 잠재적 상권 활성화 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

* 주변에 아파트, 다세대주택, 상업시설이 혼재되어 있어 지역 내 상권의 기본적인 수요는 유지될 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 교통: 북한산우이역(우이신설선) 이용 시 강북구청, 미아역 등을 경유하여 서울 시내 접근성이 용이합니다. 다수의 버스 노선으로 주요 업무 지구로의 출퇴근도 가능합니다.

* 교육: 인근에 우이초등학교, 신덕중학교 등 교육 시설이 분포하고 있어 자녀 교육 환경으로 적합합니다.

* 편의시설: 대형마트, 백화점 등은 다소 거리가 있으나, 지역 내 중소형 마트, 병원, 식당 등 일상생활에 필요한 편의시설은 충분히 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 제1종일반주거지역

* 소로3류(폭 8m 미만)(접함)

* 가축사육제한구역

* 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 2025.8.26~2026.8.25, 2025.10.20~2026.12.31)

* 토지거래허가구역 지정: 본 물건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 외국인 등 특정 대상자에게는 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다. 이는 향후 거래 편의성에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 임대관계가 미상이며, 내부구조도 작성이 외부 관찰 및 탐문에 의존하였다는 점은 인수 시 명도 등에서 추가적인 확인 및 주의가 필요함을 시사합니다.

7. 종합 의견

* 서울특별시 강북구 우이동에 위치한 본 다세대주택은 북한산 국립공원 인근의 쾌적한 자연환경과 북한산우이역을 통한 우수한 대중교통 접근성을 갖추고 있습니다.

* 감정가는 4억 3,500만원으로 책정되었으나, 제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 본 물건과 유사한 면적의 다세대주택 시장가치는 약 2억 4,000만원 수준으로 추정되어 상당한 괴리가 존재합니다.

* 등기부상 말소기준권리인 근저당 이하의 모든 권리관계는 매각으로 소멸될 예정이며, 인수되는 임차권은 없습니다.

* 다만, 임대관계 미상으로 인한 명도 리스크는 고려해야 합니다. 토지거래허가구역 지정 등 일부 제한 사항이 있으나, 전반적으로 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 요지: 북한산우이역(우이신설선) 및 다수의 버스 노선으로 서울 시내 접근성이 매우 뛰어납니다.

* 자연 친화적 환경: 북한산 국립공원 인근에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 안정적인 시세 상승 가능성: 대중교통 개선 및 지역 개발에 따른 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 감정가 대비 저평가 가능성: 최근 실거래가 수준을 고려했을 때, 감정가 대비 할인된 가격으로 낙찰받을 경우 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 435,000,000원

* 건물면적: 65.76㎡ (약 19.90평)

* 최근 유사 물건 실거래가 분석 결과, 본 건과 동일한 우이동 지역의 다세대주택(전용면적 기준)은 평당 약 365만원 선에서 거래가 이루어졌습니다. 이를 적용한 시장가치는 약 24,011만원으로 추정됩니다.

* 본 물건은 감정가(435,000,000원)와 비교 시, 최근 실거래가 수준(약 24,011만원)과 상당한 차이를 보입니다. 이는 향후 시세 차익을 기대할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 채권 총액(447,300,000원)이 감정가와 유사하거나 초과하는 점, 그리고 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크 등을 종합적으로 고려할 때, 안정적인 투자를 위해서는 감정가 대비 60~70% 수준의 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 260,000,000원 ~ 300,000,000원

* 최종 입찰가는 본 물건에 대한 현장 실사와 권리 관계의 상세한 재확인, 그리고 입찰 당일의 경쟁 상황을 고려하여 신중하게 결정하시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.