나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13697 [1] 서울특별시 중랑구 면목동 OOOOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: DW · 평가일 2026.01.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 면목동에 소재하는 면목초등학교 남서측 인근에 위치하고 있으며 본건 주변으로는 접면도로 등에 따라 각종 주거용 건물, 주상용 건물, 업무용 혹은 상업용 건물, 학교, 공원, 공공시설 및 각종 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역 등이 소재하고 있음.

형태 및 이용상태

본건은 사다리형의 토지로서 연접한 국유지(면목동 128-3, 관리청 기획재정부)와 일단으로 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 토지는 북서측으로 계통상 소로 수준의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역(문의:보건행정과), 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:해발107m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146) 관할), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26~2026.8.25), 토지거래계약에관한 허가구역(허가대상용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20~2026.12.31).

제시목록 외의 물건

후면 "건물 감정평가요항표" 참고바람.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

가)임대관계는 미상임. 나)본건 토지 기호1은 연접한 국유지(면목동 128-3, 관리청 기획재정부)와 일단으로 본건 기호2의 건부지로 이용중인 것으로 파악되니 유의바라며 경매참여시는 두 필지간 세부 상관관계, 연접 토지(면목동 128-3)에 대한 지료 유무 등 제반사항들을 별도 확인바람. 다)본건 토지의 지적개황은 현장조사시 부득이하게 접근가능한 범위내에서 가능한 수단을 통해 개략적으로 파악하였는 바, 본건 토지의 정확한 경계 등의 확인을 위해서는 측량 등이 필요하니 참고바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 세멘기와지붕 단층 건물로서, 외벽: 몰탈위페인팅마감 등, 내벽: 벽지마감 및 타일마감 등, 창호: 새시창호 등임.

이용상태

주택으로 이용중임.(자세한 사항은 후면 "건물개황도" 참고바람)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후면 "건물 개황도" 참고바람.

공부와의 차이

본건 건물 중 부속건축물인 변소(세멘브럭조 평슬래브지붕 1.32㎡)는 현장조사시 소재불명 이니 유의바람.(전면 "평가의견 Ⅰ-5의 다" 필참바람)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가)임대관계는 미상임. 나)본건 기호1 토지와 연접한 토지(면목동 128-3)의 토지대장상 일단의 면적(65.4㎡)과 양 지상에 소재하는 본건 기호2 건물의 건축물대장상 대지면적(65.44㎡)이 미미하게 상이 하니 참고바람. 다)본건 건물개황은 현장조사시 부득이 접근가능한 범위내에서 가능한 수단을 통해 개략적 으로 파악하였으니 유의바라며 경매참여시는 본건 건물개황에 대한 재확인이 요망됨.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13697 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 면목동 128-5

용도: 단독주택

감정가: 425,761,190원

토지면적: 58.50㎡ (약 17.7평)

건물면적: 39.25㎡ (약 11.9평)

제시외 건물 면적: 18.90㎡ (약 5.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신용보증기금

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 중랑구 면목동에 소재하며, 면목초등학교 남서측 인근에 위치함.

* 주변 환경: 각종 주거용, 주상용, 업무용, 상업용 건물, 학교, 공원, 공공시설 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있음.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

1.2. 권리분석

* 토지 등기부 요약:

* 소유권: 김봉희 → 정춘호 (매매)

* 부채: 하나은행, 김은경 근저당, 중랑세무서, 중랑구, 신용보증기금, 서울신용보증재단, 우리은행, 근로복지공단 압류 및 가압류 다수 존재. 국민건강보험공단 압류 기록도 확인됨.

* 말소기준권리: 하나은행 근저당 (2022.09.08 접수)

* 건물 등기부 요약:

* 소유권: 김봉희 (보존) → 정춘호 (매매)

* 부채: 하나은행, 김은경 근저당, 국민건강보험공단, 중랑세무서 압류, 신용보증기금, 서울신용보증재단, 롯데카드, 우리은행 가압류 존재.

* 말소기준권리: 하나은행 근저당 (2022.09.08 접수)

* 인수되는 권리: 모든 등기부상의 권리(근저당, 압류, 가압류)는 말소기준권리보다 후순위에 있어 매각으로 인해 소멸될 것으로 판단됨. 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요'로 기재되어 있으나, 해당 물건에 지상권이 등기된 사실은 확인되지 않음.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상임.

* 주의: 금액이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 명도 시 추가적인 확인 및 대응이 필요할 수 있음.

1.3. 상권분석

* 물건 소재지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 기능이 주를 이루는 지역임.

* 인근에 다양한 종류의 상업 시설 및 편의 시설이 분포하고 있어 생활 편의성은 양호한 편임.

* 학교, 공원 등 공공시설이 인접해 있어 주거 환경으로 적합함.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 면목초등학교와 인접한 조용한 주택가 지역에 위치함.

* 교통: 버스정류장 및 지하철역이 인근에 있어 서울 시내 접근성이 양호함.

* 편의시설: 각종 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 일상생활에 필요한 서비스 이용이 편리함.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 이용의 복잡성: 본건 토지(면목동 128-5)는 연접한 국유지(면목동 128-3, 관리청 기획재정부)와 일단으로 건부지로 이용 중임. 건축물대장상 대지면적(65.44㎡)은 본건 토지면적(58.50㎡)과 연접한 국유지 면적의 합으로 추정됨. 이 두 필지 간의 정확한 법률적 관계, 국유지 사용에 따른 지료 지급 의무 유무, 토지 사용 범위 등에 대한 면밀한 별도 확인이 필수적임. 이는 본 건물의 정상적인 이용 및 추후 재산권 행사에 중대한 영향을 미칠 수 있는 핵심 리스크 요인임.

* 건물 현황: 제시외 건물 중 변소(세멘브럭조 평슬래브지붕 1.32㎡)가 현장 조사 시 소재불명으로 확인됨.

* 경계 불확실성: 토지의 정확한 경계 확인을 위해서는 별도의 측량이 필요할 수 있음.

* 제시외 건물 포함 매각: 제시외 건물(18.90㎡)이 일괄 매각 대상에 포함되나, 이 중 일부(변소)가 소재불명인 점을 유의해야 함.

* 주변 시설: 제공된 정보에 따르면, 주변에 혐오시설이나 기타 현저한 위해 시설은 확인되지 않음.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울특별시 중랑구 면목동에 위치한 단독주택으로, 감정가는 약 4.26억원임.

* 권리 분석상 인수되는 권리는 없어 보이나, 가장 큰 걸림돌은 인접한 국유지와의 복잡한 토지 이용 관계임. 이 부분에 대한 명확한 법률적, 경제적 확인 없이는 투자가 매우 신중해야 함.

* 해당 지역의 전반적인 시세 및 본건의 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 할 것으로 판단됨.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 서울 내 신내, 중랑 등 지역 개발 가능성이 있는 지역에 속해 있으며, 장기적인 시세 상승 잠재력을 가짐.

* 건물 유형: 단독주택으로서 아파트와는 다른 희소성을 가지며, 개인의 필요에 따른 리모델링, 증축 등 활용성이 있음.

* (주의) 국유지 문제 해결 시: 만약 인접 국유지와의 이용 관계가 합법적이고 안정적으로 해결된다면, 토지 활용 가치가 증대될 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 425,761,190원

* 주변 시세 분석 (JSON 데이터 분석):

* 제공된 JSON 데이터는 '다세대' 주택의 최근 매매 사례로, 본건 '단독주택'과는 직접적인 비교에 한계가 있음.

* 2026년 7월 거래된 다세대 주택의 경우, 전용면적 약 20㎡ ~ 27㎡가 2.59억원 ~ 3.43억원에 거래됨 (평당 약 1,017만 ~ 1,048만원).

* 2008년 건축된 약 46㎡ 다세대 주택은 3.6억원에 거래됨 (평당 약 780만원).

* 본건의 토지면적은 58.50㎡ (약 17.7평)이며, 감정가는 약 4.26억원임. 단순 토지면적 기준 평당 약 2,400만원 수준으로, 주변 다세대 주택 시세 대비 높은 감정가로 책정되었을 가능성이 있음.

* 단독주택의 토지 가치는 대지 지분, 용도지역, 활용도 등에 따라 다르게 평가될 수 있으나, 인접 국유지와의 복잡한 이용 관계는 본 건물의 실질적인 가치를 크게 하락시킬 수 있는 주요 리스크 요인임.

* 추정 입찰가 산정:

* 핵심 리스크인 국유지 이용 문제와 관련된 불확실성, 관련 해결 비용, 추후 발생 가능한 법적/행정적 문제 등을 매우 보수적으로 고려해야 함.

* 제시된 감정가 및 주변 시세, 그리고 명확한 리스크 요인을 감안할 때, 보수적인 관점에서 접근하는 것이 현명함.

* 보수적 추정 입찰가 범위: 300,000,000원 ~ 340,000,000원

* (참고: 본 추정가는 제공된 정보와 제한적인 시세 분석에 기반한 것이며, 현장 조사 및 법률 전문가와의 상담을 통해 국유지 문제 해결 방안을 명확히 확인한 후 입찰가를 최종 결정하시기를 강력히 권고합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.