나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73737 [1] 경기도 의정부시 의정부동 201-9 자하시티빌딩 4층 401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이용희감정 · 평가일 2025.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 전철 1호선 '의정부역' 북측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 오피스텔, 전철역 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철역 등이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 14층 중 4층 401호로서, 외벽 : 치장석 등 마감 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 등 마감(탐문) 창호 : 새시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 오피스텔(별첨 '호별배치도 및 내부구조도'참조)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 주차설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

가각 정리된 대체로 정방형의 토지로서 근린생활시설, 오피스텔 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 및 동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반상업지역), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 상대보호구역(의정부중앙초)<교육 환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : -

물건 비고

주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73737 (1)

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 201-9 자하시티빌딩 4층 401호

용도: 오피스텔

감정가: 189,000,000원

토지면적: 7.16㎡ (약 2.17평)

건물면적: 39.29㎡ (약 11.89평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 14층 중 4층 401호

준공년월: 2021년 1월 (건축물대장 기준)

1.1. 입지조건

위치: 경기도 의정부시 의정부동 소재 전철 1호선 '의정부역' 북측 인근에 위치.

주변 환경: 근린생활시설, 오피스텔, 전철역 등이 혼재하는 지역.

교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철역이 소재하여 교통이 편리함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 갑12 (주택도시보증공사 강제경매, 접수일자 2025-12-02)

인수되는 권리: 매각으로 인한 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예상. 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 없는 것으로 기재되어 있음.

임차인 현황:

* 주택도시보증공사(김 )

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-04-21

* 확정일자: 2021-03-03

* 배당신고일자: 2025-04-10

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사(HUG)가 매수자에 대한 대항력 포기 조건으로 매각이 진행됨. 이는 매수인이 잔존 임대차보증금 반환 의무를 부담하지 않음을 의미하며, 따라서 인수되는 임차보증금은 0원임.

1.3. 상권분석

지역 특성: 의정부역을 중심으로 형성된 상업 및 업무 밀집 지역으로, 풍부한 유동인구를 바탕으로 한 상권이 형성되어 있음.

주변 시설: 오피스텔, 근린생활시설, 관공서, 금융기관 등이 다수 분포.

1.4. 생활정보

편의시설: 의정부역 인근에 위치하여 백화점, 대형마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 편리함.

교통: 지하철 1호선 의정부역을 이용할 수 있으며, 다수의 시내외 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 용이함.

교육시설: 상대보호구역(의정부중앙초)에 해당하나, 이는 교육 환경 보호 구역 지정에 따른 것으로 직접적인 학군 경쟁이나 학생 통행 문제와는 무관할 수 있음.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건: 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 조건으로 매각되지만, 관련 서류 및 절차에 대한 면밀한 확인은 필수적임.

공동담보: 등기부등본 상 공동담보 물건이 있을 수 있으며, 이는 경매 결과에 간접적인 영향을 줄 수 있으므로 추가 확인이 필요함.

혐오시설: 본건이 위치한 의정부역 주변은 일반적인 도시 상업지역으로, 특별히 혐오시설로 간주될 만한 시설은 현재 파악되지 않음. 다만, 현장 방문 시 주변 환경을 종합적으로 재확인할 것을 권장함. (외부 검색 결과, 해당 지역 인근에 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않음)

1.6. 종합 의견

본 물건은 의정부역 초역세권이라는 탁월한 입지 조건을 갖춘 신축(2021년 준공) 오피스텔임.

건축물대장상 용도는 오피스텔로 되어 있으며, 최근 3년간 공급된 물건으로 관리 상태 및 상품성이 양호할 것으로 기대됨.

가장 중요한 권리 분석상, 'HUG 인수조건 변경' 및 '대항력 포기' 조항으로 인해 매수인은 임차인 관련 보증금 인수 부담이 전혀 없음.

1.7. 투자 포인트

역세권 프리미엄: 의정부역을 중심으로 한 교통 및 상업 시설 접근성 우수.

신축 오피스텔: 비교적 최근에 건축되어 내부 시설이 현대적이며, 임대 수요 확보에 유리.

무인수 조건: 임차인 보증금 인수 부담이 없어 투자 위험 감소 및 예상 수익률 증대 가능.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 189,000,000원

최근 매매 사례 (39.2878㎡ 기준): 153,000,000원

최근 매매 사례 (40.996㎡ 기준): 158,000,000원

최근 매매 사례 (47.7516㎡ 기준): 175,000,000원

본건 물건의 전용면적(39.29㎡)과 유사한 크기의 최근 매매가는 15,300만원 수준으로, 감정가(189,000,000원)보다 낮게 형성되어 있음.

주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 조건으로 인해 매수인의 추가적인 보증금 인수 부담이 없는 점을 감안하면, 시세 및 감정가 사이에서 합리적인 가격으로 접근 가능.

경쟁 상황과 물건의 현재 가치를 종합적으로 고려하여, 155,000,000원 ~ 170,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 추천함. (본 입찰가 범위는 인수 보증금 0원을 기준으로 산정되었습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.