나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13762 [1] 서울특별시 중랑구 망우동 508-2 효성써너스빌에코 9층 919호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼성 · 평가일 2025.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 망우동 소재 "망우역(경의중앙선)" 남동측 인근에 위치하며, 주위 는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 업무시설 등으로 형성된 지역으로 제반 주위환경은 보통 임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 경의중앙선 및 경춘선 "망우역" 등이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층, 지상19층 건물 내 제9층 제919호로서 (사용승인일: 2016.06.15) 외 벽: 복합판넬 및 석재 붙임 등, 내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창 호: 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용 중임(내부구조도 참조).

설비내역

본건은 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 소방설비 및 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지 대비 등고평탄한 4필지 일단의 사다리형의 토지로서 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 15m 내외, 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

망우동 508-2번지, 망우동 508-3번지 : 일반상업지역, 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육 군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구<도시재 정비 촉진을 위한 특별법>, 재정비촉진지구(상봉9존치관리구역)<도시재정비 촉진을 위한 특 별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.) 망우동 508-4번지, 망우동 508-5번지 : 일반상업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사 령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 재정비촉진지구(상봉9존치관리구역)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억 제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용 도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약 에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 보고서

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13762 (1)

* 소재지: 서울특별시 중랑구 망우동 508-2 효성써너스빌에코 9층 919호

* 건물명: 효성써너스빌에코

* 용도: 오피스텔

* 토지면적: 3.49㎡ (약 1.06평)

* 건물면적: 18.50㎡ (약 5.60평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 감정가: 109,000,000원

* 건축물 정보:

* 사용승인일: 2016년 06월 15일

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 규모: 지하 2층, 지상 19층 중 9층

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 중랑구 망우동, 경의중앙선 및 경춘선 망우역 남동측 인근에 위치.

* 주위 환경: 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장 및 지하철 망우역이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 토지: 인접지 대비 등고평탄한 4필지 일단의 사다리형 토지 위에 건물이 소재함.

* 도로: 본건 북측으로 노폭 약 15m, 서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 12월 01일 접수된 서울북부지방법원 강제경매개시결정(2025타경13762) 등기.

* 주요 권리사항:

* 을구 1번 주택임차권: 한국토지주택공사 (2024년 5월 10일 접수)

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 05월 03일

* 확정일자: 2022년 03월 04일

* 대항력: 있음

* 비고: 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수함. (물건명세서 참고사항)

* 인수되는 권리: 상기 한국토지주택공사의 주택임차권 중 잔액 발생 시 매수인이 인수해야 할 수 있음. (인수 보증금 합계 0원으로 기재되어 있으나, 임차권 내용에 따라 잔액 발생 시 인수 가능성 있음)

1.3. 상권분석

* 토지이용계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 재정비촉진지구(상봉9존치관리구역)에 속함.

* 인근 지역: 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 업무시설이 혼합된 지역임.

* 교통의 요지: 망우역 역세권으로 유동인구 및 접근성이 양호하며, 주변 상업 시설 이용이 편리함.

* 개발 잠재력: 재정비촉진지구 지정으로 향후 지역 개발 및 가치 상승 잠재력이 있음.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 경의중앙선 및 경춘선 망우역을 통해 서울 도심 및 수도권 접근성이 우수함.

* 편의시설: 망우역 주변에 롯데마트 등 대형마트, 각종 금융기관, 병원, 식당 등 다양한 편의시설이 밀집해 있어 생활이 편리함.

* 주거환경: 주변이 주거지역과 상업지역이 혼합되어 있어 정주 여건이 양호함.

* 교육시설: 인근에 초등학교, 중학교, 고등학교 등이 위치하여 교육 환경도 갖추어져 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차권 인수 위험: 한국토지주택공사 임차인의 보증금 120,000,000원이 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 입찰가 산정에 중요한 고려 요소입니다.

* 재정비촉진지구 지정: 개발 계획에 따라 장기간 소요되거나 계획이 변경될 수 있어 사업 추진의 불확실성이 존재합니다.

* 토지거래허가구역: 외국인 등 특정 대상자에 대해 토지 거래 시 허가가 필요하며, 이는 일반적인 거래에 제약을 줄 수 있습니다. (2025.08.26.~2026.08.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31. 기간)

* 지역적 제한: 가축사육제한구역, 대공방어협조구역 등 일부 지역적 규제가 존재합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 망우역 역세권에 위치하며, 상업지역 및 재정비촉진지구에 속해 있어 향후 발전 가능성이 있는 오피스텔입니다.

* 다만, 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하여 보증금 인수 가능성을 반드시 확인하고 입찰가격을 산정해야 합니다.

* 최근 실거래가 및 감정가를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 탁월한 역세권 입지: 망우역 도보 이용 가능 거리로 뛰어난 교통망 확보.

* 지역 개발 잠재력: 재정비촉진지구 지정으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 안정적인 임대 수요: 오피스텔로서 직장인 등 1인 가구의 꾸준한 임대 수요 예상.

* 소형 면적: 18.50㎡ (약 5.60평)으로 초기 투자 부담이 상대적으로 적음.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 (2026년 05월): 95,000,000원 ~ 105,000,000원 (12층, 14층, 18층)

* 감정가: 109,000,000원

* 본 물건은 대항력 있는 임차인이 존재하나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있고 물건명세서상 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액 인수 조건임을 감안할 때, 입찰가 산정 시 해당 보증금 120,000,000원을 직접 인수하는 것은 아닐 가능성이 높다고 판단됩니다. (단, 이는 배당 결과에 따라 달라질 수 있으므로 최종 확인 필수)

* 최근 실거래가 평균(약 100,000,000원)과 감정가(109,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근 시 약 103,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다.

* 이는 낙찰 후 발생할 수 있는 추가적인 인수 부담 및 명도 비용 등을 고려한 금액입니다.

* 상세 분석:

* 최근 매매가 평균: 100,000,000원

* 감정가: 109,000,000원

* 예상 입찰가: 103,000,000원 (감정가의 약 94.5%, 최근 매매가 평균보다 높음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.