나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13680 [1] 서울특별시 강북구 미아동 1357 삼각산아이원아파트 103동 11층 1104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더존 · 평가일 2025.12.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 미아동 소재 '삼각산고등학교' 서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 입지여건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 경사지붕 25층 중 11층 1104호로서, 외벽: 세멘 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로서 후첨 "내부구조도"를 참조 바랍니다.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 아파트 건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로를 이용하여 외곽 공도와 연계되어 차량출입이 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

미아동 1357: 도시지역, 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접 합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교 육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(최종확 인은관할교육청에확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도 권정비계획법>,중점경관관리구역(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.) 미아동 1357-1: 도시지역, 제3종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구 역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공 방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13680 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 미아동 1357 삼각산아이원아파트 103동 11층 1104호

용도: 아파트

감정가: 717,000,000원

1.2. 물건 현황

토지 면적: 41.33㎡ (약 12.5평)

건물 면적: 84.70㎡ (약 25.6평) (전용 면적)

분양 면적 (추정): 약 115㎡ (약 34.8평)

토지/건물 일괄매각 대상입니다.

1.3. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 삼OOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 강북구 미아동 소재 '삼각산고등학교' 서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 단지 내 도로를 이용하여 외부 공공도로와 연결되어 있어 차량 이동이 원활합니다.

2.3. 주변 환경

제공된 정보상으로는 인근에 혐오시설이 확인되지 않았습니다. 주변으로는 주거 단지와 학교, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

등기부등본상 소유권은 이광주 씨(보존)에서 김재은 씨(이전-매매)로 이전되었습니다. 주요 권리로는 삼성생명보험 주식회사, 한국자산관리공사, 엠메이드대부유한회사 등의 근저당권이 설정되었으나, 모두 말소 예정으로 표시되어 있습니다. 말소기준권리는 2012년 4월 20일 접수된 삼성생명보험 주식회사의 근저당권(을2)이며, 현재 진행 중인 임의경매(2025타경13680) 또한 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 총 등기부채권액은 815,400,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금 합계는 0원이며, 임대 내역은 미상입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본 물건이 속한 지역은 아파트 단지가 밀집해 있으며, 근린생활시설과 학교가 인접해 있어 전형적인 주거 지역 상권을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

단지 인근에 삼각산고등학교가 위치하며, 주변에 다수의 초, 중, 고등학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 주차시설

삼각산아이원아파트 단지는 총 291대의 주차 공간을 확보하고 있으며, 이 중 33대는 지하 주차 공간입니다. (지상 4대, 지하 33대, 총 291대 - 단지 정보 기준)

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건은 도시지역 내 제1종 일반주거지역 및 제3종 일반주거지역에 해당하며, 여러 규제 사항이 존재합니다. 특히, 재정비촉진지구, 과밀억제권역, 그리고 외국인 등을 대상으로 하는 토지거래계약에 관한 허가구역(지정 기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25. 및 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)으로 지정되어 있어 향후 거래 시 제한이 따를 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크

재정비촉진지구에 속해 있어 향후 도시 개발 계획에 따른 변동 가능성이 있습니다. 경매 절차 진행 시 명도 관련 사항은 항상 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강북구 미아동에 위치한 삼각산아이원아파트 103동 11층 1104호로, 84.70㎡(약 25.6평)의 전용 면적을 가진 아파트입니다. 감정가는 7억 1700만원이며, 등기부상 복잡한 권리 관계가 존재했으나 모두 말소될 예정으로 분석됩니다. 입지적으로는 대중교통 및 차량 접근성이 양호하며, 주변에 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 재정비촉진지구라는 특성은 장기적인 가치 상승 잠재력을 내포하고 있으나, 토지거래허가구역 지정 등은 향후 거래 시 유의해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 재정비촉진지구로서 향후 도시 개발에 따른 가치 상승 기대

* 안정적인 주거 환경과 양호한 교통 여건

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 인한 권리상 하자 해소 (권리 말소 예정)

9. 예상 입찰가

최근 시세 분석 결과, 본 물건과 유사한 면적(84.70㎡)의 아파트가 2026년 6월 1일에 7억 4700만원에 거래된 바 있습니다. 본 물건은 해당 거래보다 더 좋은 층수(11층)에 위치하고 있으며, 감정가는 7억 1700만원입니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 시장 가치 및 층수 이점을 반영한 예상 입찰가는 약 7억 7000만원으로 산정됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.