나이스옥션 법원경매 고양 2025타경3551 [14] 경기도 고양시 덕양구 성사동 700-8 어울림오피스텔 11층1102호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지음 · 평가일 2025.07.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 고양시 덕양구 성사동 소재 ""성라초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 상가, 아파트 및 단독주택이 혼재하고 있음.

교통상황

고양대로에 접해 있고, 근거리에 지하철역(3호선 원당역) 및 호국로 등이 있어 제반 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 4층, 지상 11층 건물(2010.02.11. 사용승인) 중 제4층 제402호 등임.
외벽 ; 드라이비트마감(전면 일부 석재붙임마감)
창호 ; 알루미늄 창호임.

이용상태

모두 오피스텔로 이용 중임.

설비내역

승강기(2대) 및 위생설비 등 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건물의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 고양대로, 동측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

신연수부터 2026.2.13..자 금 1,183,494,319원의 유치권 신고가 있으나, 그 성립여부는 불분명함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경3551 (14)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 성사동 700-8, 어울림오피스텔 11층 1102호

용도: 오피스텔

감정가: 97,000,000원

건물면적: 23.20㎡ (약 7.02평)

토지면적: 6.00㎡ (약 1.81평)

건물 및 토지 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 영산포새마을금고

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 성라초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 상가, 아파트 및 단독주택 등이 혼재되어 있음.

교통상황: 고양대로에 접해 있고, 근거리에 지하철 3호선 원당역이 있어 교통 여건은 양호한 편임.

건물구조: 철근콘크리트구조, (2010년 2월 11일 사용승인) 지하 4층, 지상 11층 건물 중 11층 1102호임.

토지이용계획: 준주거지역, 광로3류, 소로2류, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당함.

3. 권리분석

말소기준권리: 2022년 4월 20일 접수된 영산포새마을금고 근저당권 (을4)

채권자: 영산포새마을금고 (근저당, 임의경매)

임차인 현황:

* 최종일: 보증금 5,000,000원, 차임 400,000원, 전입/사업일자 2021-06-25, 배당신고일자 2025-09-22, 대항력 있음.

등기부 요약:

* 소유권이전(신탁) (갑12, 코리아신탁주식 회사)

* 근저당 (을4, 영산포새마을금고, 10,000,000원) - 말소기준권리

* 소유권이전(신탁말소) (갑11, 이성열)

* 압류 (갑13, 고양시) - 말소

* 임의경매 (갑14, 영산포새마을금고) - 말소

등기부채권 총액: 10,000,000원

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리 사항 없음. (단, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부 및 유치권 성립 여부는 별도 확인 필요)

4. 상권분석

해당 물건은 어울림오피스텔 내에 위치하며, 주변에는 다양한 상가, 오피스텔, 아파트, 단독주택 등이 혼재되어 있어 복합적인 상권이 형성되어 있습니다.

교통 접근성이 양호하며, 원당역이 인근에 위치하고 고양대로를 끼고 있어 유동인구 및 접근성이 좋습니다.

23. 20㎡의 소형 면적으로 1인 가구 또는 소규모 사업장에 적합한 입지입니다.

5. 생활정보

주변 교통: 지하철 3호선 원당역 이용 가능. 고양대로에 인접하여 차량 이용 편리.

주변 편의시설: 이마트에브리데이 신원당점, 홈플러스익스프레스 고양성사점 등 대형마트 및 근린생활시설 이용 용이.

교육시설: 성라초등학교가 북동측 인근에 위치하고 있어 자녀 교육 환경에 대한 접근성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 최종일 씨는 대항력이 있으나, 배당신고일자가 2025년 9월 22일로 임박해 있어 배당 여부에 따라 보증금 인수 가능성이 있습니다. (인수 보증금 합계 0원으로 명시되어 있으나, 최종 배당 결과를 확인해야 함)

유치권 신고: 신연수로부터 2026년 2월 13일 자 금 1,183,494,319원의 유치권이 신고되었으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 이는 매우 큰 금액으로, 성립 시 막대한 추가 부담이 발생할 수 있는 중대한 위험 요소입니다.

혐오시설 인접 가능성: 고양시 덕양구는 과거 서울시립승화원(화장장), 벽제묘지, 난지물재생센터 등 서울시 운영 혐오시설이 위치하여 주민 민원이 있었던 지역입니다. 현재 소각장 후보지 등도 덕양구에 압축되어 있어, 향후 혐오시설 추가 편입 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 소형 오피스텔로 도심 접근성이 양호하고 기본적인 생활 편의 시설이 갖추어진 지역에 위치하고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 특히 금액이 매우 큰 유치권 신고가 되어 있어 권리 분석에 신중을 기해야 합니다. 또한, 과거 혐오시설 관련 민원이 있었던 지역임을 감안할 때, 잠재적 리스크를 면밀히 검토한 후 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 원당역 인근 역세권 오피스텔로 소형 면적의 희소성.

* 주변 상권 및 교통 인프라 양호.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 주변 유사 면적 오피스텔의 실거래가 및 현재 호가, 그리고 위에 언급된 유치권 및 임차인 권리관계의 최종 확정 여부 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

감정가는 97,000,000원이지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 5,000,000원 (인수 보증금 합계 0원으로 신고되었으나, 확인 필요)과 1,183,494,319원에 달하는 성립 여부 불분명한 유치권을 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

유치권의 성립 여부가 가장 큰 변수이므로, 유치권이 성립되지 않는다는 전제 하에 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 유치권이 성립될 경우, 본 물건의 가치가 크게 하락하거나 추가적인 막대한 비용이 발생할 수 있습니다.

따라서, 본 물건에 대한 정밀한 권리 분석 및 현장 조사를 선행한 후, 위험 요소를 충분히 반영한 입찰가 산정이 필수적입니다.1.물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경3551 (14)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 성사동 700-8, 어울림오피스텔 11층 1102호

용도: 오피스텔

감정가: 97,000,000원

건물면적: 23.20㎡ (약 7.02평)

토지면적: 6.00㎡ (약 1.81평)

건물 및 토지 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 영산포새마을금고

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 성라초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 상가, 아파트 및 단독주택 등이 혼재되어 있음.

교통상황: 고양대로에 접해 있고, 근거리에 지하철 3호선 원당역이 있어 교통 여건은 양호한 편임.

건물구조: 철근콘크리트구조, (2010년 2월 11일 사용승인) 지하 4층, 지상 11층 건물 중 11층 1102호임.

토지이용계획: 준주거지역, 광로3류, 소로2류, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당함.

3. 권리분석

말소기준권리: 2022년 4월 20일 접수된 영산포새마을금고 근저당권 (을4)

채권자: 영산포새마을금고 (근저당, 임의경매)

임차인 현황:

* 최종일: 보증금 5,000,000원, 차임 400,000원, 전입/사업일자 2021-06-25, 배당신고일자 2025-09-22, 대항력 있음.

등기부 요약:

* 소유권이전(신탁) (갑12, 코리아신탁주식 회사)

* 근저당 (을4, 영산포새마을금고, 10,000,000원) - 말소기준권리

* 소유권이전(신탁말소) (갑11, 이성열)

* 압류 (갑13, 고양시) - 말소

* 임의경매 (갑14, 영산포새마을금고) - 말소

등기부채권 총액: 10,000,000원

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리 사항 없음. (단, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부 및 유치권 성립 여부는 별도 확인 필요)

4. 상권분석

해당 물건은 어울림오피스텔 내에 위치하며, 주변에는 다양한 상가, 오피스텔, 아파트, 단독주택 등이 혼재되어 있어 복합적인 상권이 형성되어 있습니다.

교통 접근성이 양호하며, 원당역이 인근에 위치하고 고양대로를 끼고 있어 유동인구 및 접근성이 좋습니다.

23. 20㎡의 소형 면적으로 1인 가구 또는 소규모 사업장에 적합한 입지입니다.

5. 생활정보

주변 교통: 지하철 3호선 원당역 이용 가능. 고양대로에 인접하여 차량 이용 편리.

주변 편의시설: 이마트에브리데이 신원당점, 홈플러스익스프레스 고양성사점 등 대형마트 및 근린생활시설 이용 용이.

교육시설: 성라초등학교가 북동측 인근에 위치하고 있어 자녀 교육 환경에 대한 접근성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 최종일 씨는 대항력이 있으나, 배당신고일자가 2025년 9월 22일로 임박해 있어 배당 여부에 따라 보증금 인수 가능성이 있습니다. (인수 보증금 합계 0원으로 명시되어 있으나, 최종 배당 결과를 확인해야 함)

유치권 신고: 신연수로부터 2026년 2월 13일 자 금 1,183,494,319원의 유치권이 신고되었으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 이는 매우 큰 금액으로, 성립 시 막대한 추가 부담이 발생할 수 있는 중대한 위험 요소입니다.

혐오시설 인접 가능성: 고양시 덕양구는 과거 서울시립승화원(화장장), 벽제묘지, 난지물재생센터 등 서울시 운영 혐오시설이 위치하여 주민 민원이 있었던 지역입니다. 현재 소각장 후보지 등도 덕양구에 압축되어 있어, 향후 혐오시설 추가 편입 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 소형 오피스텔로 도심 접근성이 양호하고 기본적인 생활 편의 시설이 갖추어진 지역에 위치하고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 특히 금액이 매우 큰 유치권 신고가 되어 있어 권리 분석에 신중을 기해야 합니다. 또한, 과거 혐오시설 관련 민원이 있었던 지역임을 감안할 때, 잠재적 리스크를 면밀히 검토한 후 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 원당역 인근 역세권 오피스텔로 소형 면적의 희소성.

* 주변 상권 및 교통 인프라 양호.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 주변 유사 면적 오피스텔의 실거래가 및 현재 호가, 그리고 위에 언급된 유치권 및 임차인 권리관계의 최종 확정 여부 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

감정가는 97,000,000원이지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 5,000,000원 (인수 보증금 합계 0원으로 신고되었으나, 확인 필요)과 1,183,494,319원에 달하는 성립 여부 불분명한 유치권을 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

유치권의 성립 여부가 가장 큰 변수이므로, 유치권이 성립되지 않는다는 전제 하에 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 유치권이 성립될 경우, 본 물건의 가치가 크게 하락하거나 추가적인 막대한 비용이 발생할 수 있습니다.

따라서, 본 물건에 대한 정밀한 권리 분석 및 현장 조사를 선행한 후, 위험 요소를 충분히 반영한 입찰가 산정이 필수적입니다.

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