나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경5691 [1] 경기도 의정부시 호원동 121 건영아파트 102동 1층102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나인 · 평가일 2025.12.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 호원동 소재 "호원고등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 입지조건 및 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 1호선 망월사역이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통으로 보임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건 내 1층 102호로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 등 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실/화장실2, 발코니, 현관 등)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 내·외로 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 상대보호구역(꿈나무유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(호암초, 호암유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(꿈나무유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(중랑천-백석천)),중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(평화로)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 의정부지방법원 2025타경5691 (1)

용도: 아파트

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 호OOOOOOOOO

특이사항: 중복사건

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 경기도 의정부시 호원동 121 건영아파트 102동 1층102호

주위환경: "호원고등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 입지조건 및 주위환경은 무난함.

1.3. 면적 및 건물 정보

토지면적: 45.17㎡ (약 13.66평)

토지지분: 45.17㎡

건물면적 (공급면적): 84.90㎡ (약 25.68평)

건물지분: 84.9㎡

전용면적: 59.76㎡ (약 18.08평) - *최근 매매/임대 정보 기준*

건축 연식: 1992년 12월 (사용승인일 기준)

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 1층 102호

이용상태: 아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실/화장실2, 발코니, 현관 등)

1.4. 감정가 및 매각 대상

감정가: 390,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 호원동 소재 "호원고등학교" 동측 인근에 위치합니다. 주위에는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하고 있으며, 전반적인 입지조건과 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 지하철 1호선 망월사역이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 및 도로 이용 현황

토지 형상은 대체로 부정형이며, 아파트 건부지로 이용되고 있습니다. 단지 내외부로 포장도로가 개설되어 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

- 용도지역: 제3종일반주거지역

- 도로: 소로2류 (폭 8m~10m) 접합

- 보호구역: 상대보호구역(꿈나무유치원, 호암초, 호암유치원), 절대보호구역(꿈나무유치원)

- 기타: 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 (중랑천-백석천, 평화로)

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김 (김미현)

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입일자/확정일자: 2025-09-24

* 배당신고일자: 2025-12-26

* 대항력: 없음

* 임차인 관련 인수 보증금: 0원. 본 경매물건은 임차인이 존재하나, 대항력이 없어 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

3.2. 등기부 현황 (권리분석)

말소기준권리: 2010년 12월 02일 접수된 호원새마을금고 근저당 (을3)

등기부상 채무 총액: 437,826,600원

- 모든 근저당 및 가압류, 임의경매 개시 결정 등은 매각으로 인해 말소될 예정입니다. (말소기준권리보다 후순위 권리들)

- 현재 등기부상으로는 낙찰자가 인수해야 할 부담되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 인수 가능한 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음, 해당 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 편의시설

본 물건은 아파트단지와 주택가가 밀집한 지역에 위치하며, 주변에 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 호암초등학교, 호원고등학교 등 교육시설이 인근에 있습니다.

4.2. 잠재적 혐오시설 유무

과거 자료에 따르면, 본 건과 인접한 지역(호원동, 장암동 일대)에서 생활폐기물자원회수시설(소각장)과 군·경 합동검문소 설치와 관련된 주민 민원 및 반발 사례가 있었습니다. 현재 본건 소재지 인근에 직접적으로 혐오시설이 운영 중이라는 명확한 정보는 없으나, 과거 민원 사례 및 규제 지역(폐기물매립시설 설치제한지역)임을 고려할 때, 입찰 전 현장 방문을 통한 추가적인 주변 환경 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 호원건영

주소: 경기도 의정부시 호원동 121

건축년도: 1992년 12월 (사용승인일)

총 세대수: 900세대 (11개 동)

해당 동/호수: 102동 1층 102호

건물 최고층: 15층

건물 공급면적: 84.90㎡ (약 25.68평)

전용면적: 59.76㎡ (약 18.08평) - *최근 거래 정보 기준*

주차: 총 581대 (단지 전체 기준)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 자전거보관소

5.2. 건물 노후도 및 관리상태 (추정)

건축된 지 약 34년 (2026년 기준)으로, 건물의 노후화에 따른 유지보수 필요성 및 관리 상태를 사전에 면밀히 확인하는 것이 중요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건 관련

본 건은 중복사건으로 분류되어 있습니다. 관련하여 추가 경매 또는 이해관계 변동 여부를 주의 깊게 확인해야 합니다.

6.2. 건축 연식

1992년 준공된 아파트로, 비교적 오래된 연식으로 인해 내부 설비의 노후화, 리모델링 필요성, 단열 및 방음 성능 저하 등의 가능성이 있습니다.

6.3. 규제 및 제한 사항

과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 지역 개발이나 재건축 등에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

6.4. 기타

- (추가 확인 필요)

7. 종합 의견

7.1. 물건 요약

본 물건은 경기도 의정부시 호원동에 위치한 건영아파트 102동 1층 102호(공급 84.90㎡, 전용 59.76㎡)로, 감정가는 3억 9천만원입니다. 1호선 망월사역 이용이 가능한 입지에 있으며, 주위 환경은 무난한 편입니다.

7.2. 장단점 분석

장점:

* 임차인 대항력 없음으로 인한 보증금 인수 부담 없음 (인수 보증금 0원).

* 말소기준권리보다 후순위 권리들로, 등기부상 인수 부담 권리 없음.

* 아파트 단지 내에 근린생활시설 등이 소재하여 생활 편의성이 양호한 편.

단점:

* 1992년식으로 건물 노후화 가능성.

* 토지이용계획상 일부 규제(과밀억제권역, 중점경관관리구역 등) 존재.

* 중복사건으로 추가 확인 필요.

* 전용면적 59.76㎡ 기준 최근 실거래가가 2.9억~2.99억 수준으로, 공급면적 84.90㎡의 시세 재확인 필요.

8. 투자 포인트

8.1. 예상 투자 이점

* 인수 부담이 적은 권리 분석 결과.

* 시장 상황에 따라 합리적인 가격으로 취득할 경우 시세 차익 기대.

* 꾸준한 수요가 있는 아파트 물건.

8.2. 고려사항

* 건물 노후화에 따른 수리비용 및 가치 하락 가능성 사전 점검.

* 중복사건의 상세 내용 파악 및 잔금 납부 등 절차 관련 변동 가능성 확인.

* 정확한 시세 조사를 통해 적정 입찰가 산정.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 실거래가 자료(2026년 6~7월)에 따르면, 해당 아파트의 전용면적 59.76㎡ (약 18평) 매매가는 2억 9천만원 ~ 2억 9천 9백만원 수준입니다. 본 건은 공급면적 84.90㎡ (약 25.68평)으로, 전용면적 59.76㎡ (약 18.08평) 보다 크기가 약 1.4배에 달합니다.

최근 3개월 변동률 및 1년 변동률을 고려할 때, 해당 아파트 단지 전체의 평균 매매가는 약 4억 2천만원대입니다. 또한, 2026년 3월 11일 기준 25평형(84.65㎡)의 매매 사례가 6억 3천만원으로 확인되나, 이는 다른 단지(신일유토빌플러스)의 사례로 보입니다.

본 건과 유사한 31평형(전용 84.9㎡)의 경우, 2026년 6월 기준 매매가는 4억 1천 7백 5십만원 ~ 4억 2천만원 수준으로 추정됩니다.

이러한 시세 정보를 바탕으로 판단할 때, 본 건의 시가는 약 4억 1천 7백 5십만원 ~ 4억 2천만원 정도로 추정됩니다.

9.2. 입찰가 산정 근거

- 감정가: 390,000,000원

- 추정 시세: 417,500,000원 ~ 420,000,000원

- 인수 보증금: 0원

- 물건의 장단점, 경매 절차 비용, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받아 투자 가치를 확보하는 것이 중요합니다.

9.3. 추천 입찰가

추정 시세와 감정가를 고려하고, 보수적인 관점에서 접근하여 안정적인 취득 및 수익 확보를 위하여 감정가의 약 85% 수준인 330,000,000원 내외로 입찰하는 것을 추천합니다. (이는 제안이며, 실제 입찰 시 시장 상황 및 경쟁 입찰자 등을 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.