나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73688 [1] 경기도 의정부시 의정부동 15-3 미리온타워 14층 1404호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2025.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 "의정부중앙초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주 위는 업무시설 및 근린생활시설, 공동주택 등이 소재하는 노선 상가지대로서, 제반 주위환 경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 의정부경전철(의정부중앙역)이 소재 하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 15층 건물 내 제14층 제1404호로서, 외벽 : 돌붙임 마감 등, 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등(탐문조사), 창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트[도시형생활주택(원룸형)]로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 공동주택 및 제1종근린생활시설, 업무시설(미 리온타워) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 30미터 도로 및 남동측으로 노폭 약 6미터 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반상업지역), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법 >, 철도보호지구<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개 선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(경전철 )), 중점경관관리구역(중점경관관리구역(호국로)).

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73688 (1)

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 15-3 미리온타워 14층 1404호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 68,000,000원

토지면적: 3.75㎡ (약 1.13평)

토지지분: 3.749㎡ (약 1.13평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 19.62㎡ (약 5.94평)

건물지분: 19.62㎡ (약 5.94평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO

2. 입지조건

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 "의정부중앙초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 업무시설, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 상가지대입니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 의정부경전철 의정부중앙역이 소재하여 교통 여건은 보통 수준입니다.

본건 북서측으로는 약 30미터 도로, 남동측으로는 약 6미터 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역이며, 소로3류, 과밀억제권역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

주변에 특별히 언급된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본 경매물건의 말소기준권리는 갑8 압류(오산시)입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 을구 1번 주택임차권(최치현)이 있습니다.

이 임차권은 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 최

* 보증금: 63,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-10-31

* 확정일자: 2022-10-07

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계 (기타): 0원

집합건물 등기부 요약에 따르면, 을구 1번 주택임차권(최치현, 63,000,000원)은 말소되지 않고 매수인이 인수하게 됩니다.

채권액 총액은 63,000,000원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 미리온타워 내 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.

주변의 최근 매매 정보는 다세대 주택으로, 본건과는 주거 형태 및 면적이 상이하여 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다.

제공된 주변 다세대 주택 매매 사례(2026년 7월)를 기반으로 면적당 가격을 환산한 결과, 약 212만원/㎡ ~ 320만원/㎡ 수준으로 파악됩니다.

이를 본건 건물 면적(19.62㎡)에 적용 시, 약 4,170만원 ~ 6,270만원 범위의 시세가 예상됩니다.

감정가는 6,800만원으로, 주변 시세 및 권리 분석 시 예상되는 인수 보증금 리스크를 고려할 때 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

주변에 의정부중앙초등학교가 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

상업 및 업무시설이 밀집한 지역으로 생활 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

건물은 철근콘크리트 평스라브지붕 15층 건물 중 14층에 위치하며, 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인(최치현)의 존재입니다. 보증금 63,000,000원으로, 배당으로 전액 변제되지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 금액이 발생할 수 있습니다.

현재 경매 신청 채권자가 임차인 본인이므로, 경매 절차에서 임차인이 자신의 보증금 회수를 위해 입찰에 참여할 가능성이 높습니다.

다만, 감정가(68,000,000원)가 임차인의 보증금(63,000,000원)과 근접하여, 낙찰가에 따라 보증금 전액 변제 가능성도 있습니다.

토지이용계획상의 철도보호지구, 폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 등은 향후 건물 이용이나 재건축 등에 제한사항이 될 수 있습니다.

임대차 관계에 대한 상세 정보(임대미상)가 일부 누락되어 있어 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 의정부시 내 우수한 입지와 교통 여건을 갖춘 도시형생활주택입니다.

하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 6,300만원이 매수인에게 인수될 가능성이 있어, 이를 경매 입찰 시 반드시 고려해야 합니다.

감정가와 임차인 보증금 간의 격차가 크지 않다는 점은 긍정적이나, 낙찰가에 따라 인수 보증금 액수가 결정되므로 신중한 접근이 필요합니다.

주변 시세 정보는 주로 다세대 주택으로, 본건과 직접 비교하기 어려운 점을 감안해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 의정부 중심 지역에 위치하여 직장인 등 소형 주거 공간 수요가 있을 수 있습니다.

* 경전철역 인근으로 역세권 프리미엄이 기대됩니다.

* 철저한 권리 분석과 함께 예상 인수 보증금을 감안하여 최적의 입찰가를 산정한다면 시세차익을 기대해 볼 수 있습니다.

* 현재 감정가가 주변 시세나 임차인 보증금 대비 적정 수준인지 면밀히 검토해야 합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 인수 보증금(최치현 보증금 63,000,000원)을 제외하고 산정하되, 해당 금액이 매수인이 인수할 가능성이 있는 금액임을 감안하여 보수적으로 접근합니다.

감정가 68,000,000원 대비, 본건의 잠재적 위험(대항력 있는 임차인 인수 가능성) 및 주변 시세 분석 결과(약 4,170만원 ~ 6,270만원 범위)를 종합적으로 고려하여, 보수적인 예상 입찰가를 50,000,000원에서 55,000,000원 사이로 제시합니다.

최종 입찰가는 법원 경매 절차에서의 실제 경쟁 상황 및 임차인과의 협의 가능성 등을 추가로 고려하여 결정하시기를 권장합니다.

참고로, 임차인이 채권자 본인이므로 경매 절차에서 보증금 전액을 회수할 가능성도 배제할 수 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.