나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73714 [1] 경기도 포천시 선단동 690-13 메종드라르떼 103동 5층 503호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다원감정 · 평가일 2025.12.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 선단동 소재 "선단동행정복지센터" 북측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층건 중 제5층 제503호로서, 외벽 : 몰탈위 페인트 등 마감. 창호 : 샷시창호 등 마감.

이용상태

단지형연립주택 1개호로 이용중임.(보다 자세한 사항은 후첨 '내부구조도' 참조.)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 전기설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 5미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종일반주거지역(2021-03-24), 가축사육제한구역(2023-06 -22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제4구역(지원)(15항 공단_비행안전(지원)제4구역(45m 위탁지역))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치 제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역 ((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호 ,문의1533-2200))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 '감정평가액의 산출근거 및 결정의견'의 "그 밖의 사항"란을 참조하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73714 (1)

소재지: 경기도 포천시 선단동 690-13 메종드라르떼 103동 5층 503호 (새주소: 경기도 포천시 넘마을길 15)

용도: 연립주택 (공동주택)

감정가: 356,000,000원

토지면적: 58.18㎡ (약 17.6평)

건물면적: 72.69㎡ (약 22.0평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: (제공된 정보 없음)

특수물건정보: 공동담보

1.1. 입지조건

위치: 경기도 포천시 선단동 소재 "선단동행정복지센터" 북측 인근에 위치합니다.

주위환경: 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 주거 생활 환경을 갖추고 있습니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

도로: 본건 북동측으로 노폭 약 5미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

주변시설: 선단동 행정복지센터 및 일반적인 근린생활시설 이용이 가능하며, 특별한 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2025년 7월 4일 접수된 신한은행 근저당권 (을3, 채권최고액 286,000,000원)이 말소기준권리입니다.

매각으로 소멸되는 권리:

* 을3: 신한은행 근저당권

* 갑3: 서울보증보험주식회사 가압류 (27,489,342원)

* 갑4: 주식회사영광주류 강제경매 (30,000,000원) - 본건 경매개시결정

* 갑5: 렌티스 가압류 (8,632,000원)

* 갑6: 여수수산업협동조합 가압류 (60,000,000원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 물건명세서에 따르면, "지상권개요:" 항목이 있으나 구체적인 내용은 명시되지 않아, 잠재적으로 인수할 수 있는 지상권이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대차 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요한 사항입니다.

1.3. 상권분석

주변 시세 분석:

* 감정가: 356,000,000원 (건물면적 72.69㎡ 기준, 약 4,897,600원/㎡)

* 최근 실거래가 (제공된 JSON 데이터 기반):

* 삼성홈타운 (2015년식, 67.185㎡): 2026년 6월, 13,000만원 (약 193.49만원/㎡)

* 선단빌리지 (2018년식, 71.39㎡): 2026년 7월, 12,000만원 (약 168.10만원/㎡)

* 선단쉐르빌 (2018년식, 62.5938㎡): 2026년 7월, 13,300만원 (약 212.48만원/㎡)

* 평균 실거래가: 약 191.36만원/㎡

현 시점 시세 추정: 제공된 최근 실거래가 데이터를 기반으로 할 때, 본건의 건물면적 72.69㎡ 기준 시세는 약 72.69㎡ * 191.36만원/㎡ = 약 13,906만원 (1억 3천 9백만원)으로 추정됩니다.

중요 분석: 제공된 실거래가 데이터와 본건의 감정가 356,000,000원 사이에는 약 2억 1천 7백만원의 상당한 괴리가 존재합니다. 이는 감정가가 과대평가되었거나, 비교 대상 물건들의 시세가 현저히 낮게 형성되었을 가능성을 시사하므로, 투자 결정 시 반드시 심층적인 추가 조사가 필요합니다.

1.4. 생활정보

주거형태: 단지형 연립주택으로, 2024년 12월에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

건물구조: 철근콘크리트 구조의 평스라브 지붕을 가진 5층 건물 중 5층에 해당합니다. 외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 창호는 샷시 창호로 마감되었습니다.

이용상태: 현재 단지형 연립주택 1개 호로 이용 중입니다.

설비내역: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 전기 설비 등 일반적인 주거에 필요한 설비를 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

감정가와 실거래가 시세의 큰 차이: 현재 파악된 최근 실거래가와 감정가 사이에 약 2억 1천 7백만원의 큰 간극이 존재합니다. 이는 향후 매각 과정이나 매수 후 처분 시 상당한 위험 요소로 작용할 수 있습니다.

미상 임대차 관계: 임대차 관계가 미상이며 인수 보증금 합계가 0원이라는 점은, 현재 점유자가 있거나 과거 임대차 계약이 존재했으나 정보가 파악되지 않았을 가능성을 시사합니다. 명도 저항 또는 예상치 못한 인수 권리가 발생할 가능성에 유의해야 합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 제1종일반주거지역.

* 가축사육제한구역.

* 비행안전제4구역 (지원).

* 배출시설설치 제한지역.

* 성장관리권역.

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (20250826 대상 외, 외국인 등, 용도주택).

비행안전구역, 가축사육제한구역 등은 지역적 특성에 따라 주거 환경에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 포천시 선단동에 위치한 연립주택으로, 2024년 12월에 사용 승인된 비교적 신축 건물이라는 점은 긍정적인 요소입니다.

그러나 제공된 최근 실거래가 데이터와 감정가 사이에 매우 큰 시세 차이가 존재하며, 임대차 관계가 미상인 점, 그리고 토지이용계획 상 일부 제한사항이 있다는 점은 투자 결정에 신중을 기해야 함을 시사합니다.

특히, 감정가와 실거래가 데이터 간의 괴리가 크므로, 해당 물건에 대한 추가적인 현장 조사와 시세 재확인이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

최근에 사용 승인된 신축 건물 (2024년 12월)입니다.

일반적인 주거 지역에 위치하여 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호합니다.

공동담보 물건으로, 말소기준권리보다 선순위인 권리가 없어 낙찰 시 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 실거래가 데이터를 바탕으로 산정한 본건의 추정 시세는 약 13,906만원입니다.

감정가 356,000,000원에서 출발하는 경매 특성상, 유찰될 가능성이 높습니다.

최근 거래가와 감정가의 큰 괴리를 고려하여, 실거래가 기준 추정 시세인 1억 3,906만원을 하한선으로 설정하고, 시장 상황 및 추가 조사 결과를 반영하여 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

보수적인 예상 입찰가 범위: 약 14,000만원 ~ 16,000만원 수준에서 검토 가능합니다.

주의: 상기 예상 입찰가는 제공된 제한적인 정보와 데이터에 기반한 것이므로, 반드시 현장 조사, 권리관계 재확인, 주변 시세 면밀한 재분석 후 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 특히 감정가와의 차이를 고려하여 적정 낙찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.