나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13750 [1] 서울특별시 강북구 미아동 258-337 3층 302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: DW · 평가일 2025.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 미아동 소재 화계초등학교 북동측 인근에 위치하고 있으며 본건 주변에는 접면도로 등에 따라 각종 주거용 건물, 주상용 건물 등의 용도복합건물, 업무용 혹은 상업용 건물, 학교, 공원, 공공시설 및 각종 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철역 등이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 3층 302호로서, 외벽 : 외장석재마감 등, 내벽 : 벽지마감 및 타일마감 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

본건은 공동주택(다세대주택)임.(후면 "내부구조도" 참고바람)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 정방형에 가까운 사각형 토지로 공동주택(다세대주택)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 세로 수준의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 개발행위허가제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(최 종확인은관할교육청에확인), 대공방어협조구역(77-257m), 정비구역미분류(행위제한), 과밀 억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025.4.4~2026.4.3), 토지거래계약에관한허가구역 (대상자:외국인등, 용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대, 지정기간:2025.8.26~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20~2026.12.31).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가)임대관계는 미상임. 나)본건의 경우 현장조사시 폐문부재상태로 부득이 그 내부구조, 이용상황, 내부 마감재 및 설비 등을 집합건축물대장상 도면, 외부관찰, 표준사양 및 탐문조사사항(평가전례 포함) 등에 근거하였으니 유의바라며 경매참여시에는 이에 대한 재확인이 요망되니 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건 개요

2.

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13750 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

2.

1.2. 부동산 현황

2.

* 소재지: 서울특별시 강북구 미아동 258-337, 3층 302호 (신주소: 서울특별시 강북구 오패산로58길 6-5)

* 용도: 다세대주택

* 토지면적: 29.58㎡ (약 8.95평)

* 토지지분: 29.58㎡ (약 8.95평)

* 건물면적: 28.80㎡ (약 8.71평)

* 건물지분: 28.8㎡ (약 8.71평)

* 건물구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 3층 302호

* 사용승인일: 2022년 05월 16일

2.

1.3. 감정 평가 요약

2.

* 감정가: 278,000,000원

* 주요 내용: 본건은 서울특별시 강북구 미아동 소재 화계초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변에는 각종 주거용, 상업용 건물, 학교, 공원 등이 소재하고 있습니다. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 건물은 공동주택(다세대주택)으로 위생, 급배수, 개별난방, 승강기 설비를 갖추고 있습니다.

2.

2. 입지조건

2.

2.1. 위치 및 주변 환경

2.

* 서울특별시 강북구 미아동 소재 화계초등학교 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변 지역은 다양한 용도의 복합건물, 업무용 및 상업용 건물, 학교, 공원, 공공시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.

2.2. 교통 여건

2.

* 차량을 이용한 접근이 용이합니다.

* 단지 인근에 노선버스정류장이 위치하며, 지하철역도 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.

3. 권리분석

2.

3.1. 등기부 현황

2.

* 소유권보존: 윤춘길 (접수일자: 2022-06-14)

* 소유권이전2번신탁등기말소: 윤춘길 (접수일자: 2022-07-08)

* 주택임차권: 남명우 (등기권리: 을1, 접수일자: 2024-07-22, 권리금액: 250,000,000원, 말소예정)

* 가압류: 강정완 (등기권리: 갑4, 접수일자: 2022-07-21, 권리금액: 85,000,000원, 말소기준권리)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (등기권리: 갑7, 접수일자: 2025-12-04, 권리금액: 250,000,000원, 본건 경매 신청인)

* 등기부채권 총액: 335,000,000원 (가압류 85백만원 + 강제경매 250백만원)

2.

3.2. 임차인 분석

2.

* 임차인: 주택도시보증공사(남 )

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-07-18

* 확정일자: 2022-06-21

* 배당신고일자: 2024-07-22

* 대항력: 없음 (명시됨)

* 비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 (등기부상 을1 주택임차권은 말소예정이며 대항력은 없다고 명시되어 있습니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위임차권'이라는 특이사항 언급이 있어, 관련 내용을 면밀히 확인해야 합니다.)

* 주택도시보증공사는 2026년 6월 24일, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의하는 확약서를 제출하였습니다.

2.

3.3. 인수/소멸 권리

2.

* 말소기준권리: 강정완의 가압류 (2022-07-21)

* 본 건은 말소기준권리보다 늦은 모든 권리(주택임차권, 강제경매 등)가 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인(주택도시보증공사) 관련, 대항력이 없으며 HUG의 확약서 제출로 인해 인수되는 보증금 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, '선순위임차권'이라는 특이사항 언급이 있으므로, 실제 계약 내용 및 HUG와의 인수 조건 변경 사항을 반드시 재확인하시기 바랍니다.

2.

4. 상권 및 시세 분석

2.

4.1. 주변 시세 동향

2.

* 최근 3건의 매매 사례 분석 (2026년 7월):

* 전용면적 약 17.42평, 3층, 31,800만원 (평당 약 1825만원)

* 전용면적 약 17.66평, 2층, 30,000만원 (평당 약 1698만원)

* 전용면적 약 14.66평, 2층, 28,300만원 (평당 약 1930만원)

* 본건(건물면적 약 8.71평)은 분석 대상 사례들보다 면적이 작은 편입니다.

* 최근 주변 다세대주택 시세는 평당 약 1,700만원에서 1,930만원 수준으로 형성되어 있습니다.

2.

4.2. 감정가 대비 시세 분석

2.

* 본건의 감정가 278,000,000원은 최근 시세 하단에 근접하거나 다소 낮은 수준으로 책정된 것으로 판단됩니다.

* 본건 건물 면적(약 8.71평)을 고려했을 때, 최근 매매 사례의 최저 거래가(28,300만원)와 비교해도 감정가가 경쟁력 있는 수준입니다.

2.

5. 생활정보

2.

5.1. 건물 구조 및 설비

2.

* 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 4층 건물 내 3층 302호

* 외벽: 외장석재마감 등

* 내벽: 벽지마감 및 타일마감 등

* 창호: 새시창호 등

* 설비: 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방, 승강기 설비 완비

2.

5.2. 토지 이용 현황

2.

* 토지 형상: 대체로 정방형에 가까운 사각형

* 이용 상태: 공동주택(다세대주택)의 건부지로 이용 중

* 인접 도로: 본건은 남서측으로 세로 수준의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.

6. 잠재적 리스크

2.

6.1. 법적 제한 사항

2.

* 개발행위허가제한구역

* 정비구역 (행위제한)

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역 (최종 확인 필요)

* 대공방어협조구역 (77-257m)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.4.4~2026.4.3)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26~2026.8.25)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20~2026.12.31) - 본건은 다세대주택이나, 아파트 관련 허가구역 지정으로 인한 영향 여부 추가 확인 필요.

2.

6.2. 기타 특이사항 및 위험 요소

2.

* HUG 인수조건 변경: HUG와의 구체적인 인수 조건 변경 내용을 정확히 파악해야 합니다.

* 선순위임차권: 등기부상 말소 예정이고 대항력이 없다고 명시되어 있으나, '선순위임차권' 언급이 있어 관련 사항을 재확인해야 합니다.

* 내부 미확인: 폐문부재로 인해 내부 구조, 마감재, 설비 등을 집합건축물대장, 외부 관찰, 표준 사양 및 탐문 조사 등에 근거하였으므로, 실제와 다를 수 있습니다. 경매 참여 전 반드시 내부 상태를 재확인해야 합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 혐오시설 검색 결과, 특별히 문제 될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 인근에 학교가 소재하고 있어 혐오시설의 존재 가능성은 낮아 보입니다.

2.

7. 종합 의견

2.

본건은 서울 강북구 미아동에 위치한 다세대주택으로, 2022년 준공되어 비교적 신축급에 해당합니다. 교통 및 생활 환경이 양호하며, 감정가가 주변 시세 대비 경쟁력 있는 수준으로 평가됩니다. 등기부상 말소되는 권리가 다수이나, 임차인 관련 'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위임차권' 언급, 그리고 내부 상태 미확인 사항은 주의 깊게 살펴볼 부분입니다. 또한, 다수의 법적 제한 사항(개발행위허가제한구역, 정비구역 등)은 향후 재산권 행사에 영향을 줄 수 있으므로 종합적인 검토가 필요합니다.

2.

8. 투자 포인트

2.

* 비교적 최근 준공(2022년)된 신축급 다세대주택입니다.

* 서울 강북 지역의 재개발 및 도시 정비 사업 추진에 따른 미래 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 감정가가 주변 시세 대비 낮게 책정되어 있어 시세 차익 기대가 가능합니다.

* 임차인 관련 보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상됩니다.

2.

9. 예상 입찰가

2.

* 감정가: 278,000,000원

* 최근 시세 분석 (평당 약 1,700만원 ~ 1,930만원): 본건 전용면적 약 8.71평 기준, 약 148,000,000원 ~ 168,000,000원 (이는 시세의 직접적인 환산이며, 본건은 감정가가 다름)

* 본건 감정가 278,000,000원은 시세 하단보다 낮은 수준입니다.

* 최근 매매 사례 중 가장 작은 면적(약 14.66평)의 거래가가 28,300만원(평당 약 1930만원)임을 고려할 때, 본건은 면적이 작음에도 불구하고 감정가가 상당히 경쟁력 있습니다.

* 다만, 개발행위허가제한구역, 정비구역 지정 등 법적 제한 사항과 임차인 관련 불확실성(재확인 필요)을 고려해야 합니다.

* 이러한 점들을 감안하여, 낙찰가율 90~100% 수준을 고려한 입찰가를 산정할 수 있습니다.

2.

* 예상 입찰가 범위: 278,000,000원 ~ 300,000,000원

* 권장 입찰가: 285,000,000원 ~ 295,000,000원 (감정가 이상, 시세 하단~중간 수준, 제반 사항 고려)

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