나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13787 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 59-3 한양아파트 52동 13층 1303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 '창경초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지 및 각종 근린생활시설 등이 소재하여, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진ㆍ출입이 가능하며 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지하1/지상17층건 내 제52동 제13층 제1303호로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감, 창호 : PVC 창호 마감 등임.

이용상태

일련번호 가)는 아파트(방3, 거실/주방, 화장실, 발코니 등)로 이용중임.

설비내역

통상의 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 건부지(아파트)로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 15미터, 남측 및 서측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

쌍문동 59-3 :도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 임대미상임. 2) 기타 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13787 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 의정부농업협동조합 (의OOOO)

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 59-3 한양아파트 52동 13층 1303호

용도: 아파트

건축년도: 1991년

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 432,000,000원

토지면적: 33.05㎡ (약 9.99평)

건물면적: 65.37㎡ (약 19.77평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.4. 등기부 현황 요약

말소기준권리: 2015-07-27 접수된 의정부농업협동조합 근저당 (을9, 193,200,000원)

매각으로 인한 소멸: 말소기준권리보다 늦은 순위의 권리들은 낙찰로 소멸됩니다. (예: 의정부농업협동조합의 임의경매 개시결정)

등기부채권 총액: 193,200,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 서울특별시 도봉구 쌍문동에 위치하며, '창경초등학교' 서측 인근입니다. 주위는 아파트 단지와 각종 근린생활시설이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 동측으로는 약 15미터, 남측 및 서측으로는 약 8미터 폭의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

도시지역, 제3종일반주거지역에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(최종 확인 필요), 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 특히, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등의 특정 대상에 대해 토지거래계약 허가구역으로 지정되었으며, 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지는 아파트 용도로도 토지거래계약 허가구역에 해당합니다.

2.4. 아파트 단지 정보

아파트명은 '쌍문한양5차'로, 1991년 5월 28일에 사용승인을 받았습니다. 총 3개 동에 414세대가 거주하고 있으며, 최고 17층 높이의 아파트입니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등의 복리시설이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계

본 건은 의정부농업협동조합의 신청으로 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다. 등기부등본 상 말소기준권리는 2015년 7월 27일에 접수된 의정부농업협동조합의 근저당(을9)입니다. 이보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수 또는 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 상세 내용은 비고란에 없어 명확하지 않습니다. 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황은 '임대미상'으로 기재되어 있습니다. 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

금액이 미상인 임차인이 있을 수 있으므로, 명도 진행 시 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

최근 실거래가 자료에 따르면, 본 물건과 동일한 '쌍문한양5차' 아파트의 전용면적 65.37㎡(약 19.77평) 기준으로, 2026년 7월에 13층이 4억 4,700만원, 14층이 4억 5,500만원, 17층이 4억 4,900만원에 거래되었습니다. 이를 평균하면 약 4억 5,033만원 수준입니다.

4.2. 지역 시세 동향

도봉구 쌍문동 일대는 다양한 아파트 단지가 밀집해 있으며, '삼익세라믹'과 같은 인근 아파트의 경우 2026년 8월 말 기준으로 전용면적 58.77㎡(약 17.8평)이 4억 4,800만원에서 4억 5,000만원 선에서 실거래가 이루어지고 있습니다. 이는 해당 지역의 전반적인 아파트 시세가 안정적으로 유지되고 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의시설

단지 인근에 창경초등학교가 위치하고 있으며, 주변으로 다양한 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리합니다.

5.2. 교통 여건

차량 진출입이 용이하고, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하여 서울 시내 및 타 지역으로의 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계 미확인

임차인 현황이 '임대미상'으로, 실제 거주하는 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 따라서 명도 전 철저한 조사가 필요합니다.

6.2. 토지거래허가구역 지정

매각 대상 물건이 속한 쌍문동 59-3번지는 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 아파트 용도로 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 낙찰 후 잔금 납부 시점 및 매수인의 자격에 따라 관련 허가 절차가 필요할 수 있으므로, 사전에 관할 구청에 확인이 필요합니다.

6.3. 주변 혐오시설 유무

현재 제공된 정보 및 공개된 검색 자료를 통해서는 본 물건 인근에 혐오시설이 존재한다는 구체적인 정보를 확인하지 못했습니다. 다만, 최종 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 권장됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 도봉구 쌍문동에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 입지와 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 최근 실거래가 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어 시세 차익의 잠재력을 가지고 있습니다. 권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확합니다. 그러나 임대차 관계가 미확인된 점과 토지거래허가구역 지정은 유의해야 할 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 실거래가 대비 낮은 감정가: 최근 평균 실거래가(약 4억 5,033만원)보다 감정가(4억 3,200만원)가 약 4.3% 낮아 시세 차익 기대 가능성이 높습니다.

* 안정적인 지역: 도봉구 쌍문동은 오랜 주거지역으로, 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 교통 및 생활 편의성: 대중교통 이용이 편리하고, 주변에 학교 및 상업시설이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높습니다.

* 깔끔한 권리관계: 말소기준권리 이하의 권리들은 소멸되어 권리상 큰 문제는 없어 보입니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 평균(약 4억 5,033만원)과 감정가(4억 3,200만원)를 종합적으로 고려했을 때, 입찰가를 산정합니다. 임차인 현황 미확인 및 토지거래허가구역 지정 등의 리스크를 감안하여, 보수적으로 접근하되 시세 반영을 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가를 제시합니다.

최근 실거래가 평균: 약 450,333,000원

감정가: 432,000,000원

상기 정보를 바탕으로, 본 물건의 예상 입찰가는 435,000,000원으로 제안합니다. 이 가격은 최근 실거래가 평균의 약 96.6% 수준이며, 감정가 대비 약 100.7% 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.