나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13748 [1] 서울특별시 도봉구 도봉동 583-6 미라이프 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신성 · 평가일 2025.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 도봉동 소재 '북서울중학교' 동측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(도봉역,지하철1호선)이 위치하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

2019.04.08일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 5층 건물 내 제2층 제202호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 내벽 : 벽지 및 일부타일마감 창호 : 새시 창호임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중 임. (후면 '내부구조도' 참조)

설비내역

난방설비, 위생설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로 공동주택(다세대주택) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 약2m 내외 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) , 고도지구(28m 이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-정확한 임대관계는 미상임. -본건은 등기사항증명서상 민간임대주택등기가 되어있으므로 경매진행 및 참여시 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13748 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 도봉동 583-6 미라이프 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 319,000,000원

토지면적: 34.00㎡ (약 10.3평)

건물면적: 55.77㎡ (약 16.9평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 5층 건물 내 제2층 제202호

사용승인일: 2019년 04월 08일

2. 입지조건

본건은 서울특별시 도봉구 도봉동 소재 '북서울중학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 도봉역이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

남동측으로 약 2m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m 이하), 교육환경보호구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본건은 서울북부지방법원에서 진행하는 부동산강제경매 사건입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

말소기준권리인 경기광주세무서장의 압류(2023.02.01.)보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부등본상 주택임차권(강하람, 보증금 286,000,000원, 확정일자 2022.08.02.)이 확인되나, 해당 임차권은 말소 예정 등기입니다. 주택도시보증공사(HUG)는 인수조건 변경 및 대항력 포기 확약서를 제출하였으며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구를 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 조건입니다.

따라서 HUG와 관련된 임차보증금은 매수인이 인수할 필요가 없을 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(강하람)

보증금: 286,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-09-05

확정일자: 2022-08-02

대항력: 없음 (HUG 확약서에 의거)

* 임차인: 이슬

보증금: 1,000,000원

차임: 1,000,000원

전입일자(사업일자): 정보 없음

확정일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력이 없으나, 전입일자 및 확정일자 정보가 없어 정확한 권리관계 확인이 필요합니다.

집합건물 등기부 요약상 말소기준권리 이전에 설정된 권리는 없습니다. 총 등기부채권액은 286,000,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본건은 주택 밀집 지역에 위치한 다세대주택으로, 상업 시설보다는 주거 기능이 중심인 지역입니다.

인근에 '북서울중학교'가 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

주변의 최근 실거래가 정보를 분석한 결과,

2026년 7월 3일에 거래된 타운벨리2 (583-22번지, 2019년식, 36.25㎡)가 260,000,000원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 7,172,440원의 가격으로, 본건(55.77㎡)과 비슷한 연식의 건물로서 매우 중요한 비교 대상입니다.

본건의 감정가는 319,000,000원으로, ㎡당 약 5,719,921원입니다. 비교 대상 건물의 거래 가격을 기준으로 볼 때, 감정가가 시장 시세 대비 다소 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다.

같은 달 거래된 다른 다세대주택(575-15번지, 1996년식, 55.02㎡)은 110,000,000원에 거래되었으며, 이는 건축 연도가 오래된 점을 감안해야 합니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 도봉역 및 다수의 버스 노선 이용이 가능하여 서울 시내 및 수도권 이동이 편리합니다.

* 교육: 북서울중학교가 인근에 위치하며, 도봉초등학교, 창동고등학교 등 교육 시설 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 도봉동 주거 지역의 특성상, 인근에 크고 작은 상점, 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 정보 검색 결과, 특별히 주거 환경에 부정적인 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 이슬: 권리분석상 대항력이 없으나, 전입일자 및 확정일자 등 정보가 부족하여 잠재적인 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다. 임대차 계약 내용 및 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 민간임대주택 등록 여부: 기타 참고사항에 '본건은 등기사항증명서상 민간임대주택등기가 되어있으므로 경매진행 및 참여시 유의하시기 바람'이라는 내용이 있습니다. 이는 향후 임대차 계약이나 건물 관리에 있어 특별한 절차나 제약이 따를 수 있음을 의미하므로, 경매 참여 전 관련 법규 및 등기 사항을 면밀히 확인해야 합니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG의 확약서 내용에 따라 매수인이 임차보증금을 인수할 의무는 없으나, 관련 절차가 원활히 마무리되는지 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 신축(2019년식)된 다세대주택으로, 서울 도봉구의 주거 지역 내에서 양호한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있습니다.

최근 유사 신축 다세대주택의 실거래가를 고려할 때, 감정가 대비 시세 차익을 기대해볼 수 있는 물건입니다.

다만, 임차인 이슬의 권리 관계 불확실성과 민간임대주택 등록 가능성에 대한 잠재적 리스크는 신중하게 검토해야 할 부분입니다. HUG 관련 사항은 매수인의 부담이 없을 것으로 보이나, 절차적 확인은 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 최근(2019년)에 신축된 건물로, 현대적인 주거 환경을 제공합니다.

* 도봉역 인근의 편리한 교통망을 이용할 수 있습니다.

* 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정되었을 가능성이 있어 시세 차익이 기대됩니다.

* 주택가 내에 위치하여 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 319,000,000원

주변 시세 분석 결과, 유사 물건(타운벨리2, 36.25㎡, 2019년식)이 2026년 7월 260,000,000원에 거래된 점을 고려하면, 본건(55.77㎡)의 적정 시가는 약 400,000,000원 내외로 추정됩니다.

임차인 이슬의 보증금 1,000,000원은 대항력이 없어 인수 보증금에 포함되지 않으며, HUG 관련 보증금 역시 매수인이 인수하지 않는 조건입니다.

이에 따라, 잠재적 리스크 요인을 감안하고 시장 시세를 반영하여, 감정가보다 높은 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

본건의 예상 입찰가는 350,000,000원에서 380,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

보수적인 관점에서 350,000,000원을 예상 입찰가로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.