나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13689 [1] 서울특별시 도봉구 도봉동 578 동일하이츠맨션 지하층 1호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청마 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 도봉동 소재 "북서울중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철역(1호선, 도봉역)이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 및 벽돌조 평스라브지붕 4층 건물 내 지하층 1호로서, 외벽: 벽돌쌓기 마감 등. 창호: 섀시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후첨 "건물개황도" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 서측으로 노폭 약6m 내외의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정).

공부와의 차이

본건이 소재하는 지층은 집합건축물대장(표제부,갑) 상 다세대주택(1가구)로 등재되어 있고 본건은 공부상 "지하층 1호"로 등재되어 있으나, 현황 현관문 표기는 "B01"과 "B02"로서 2가구로 이용 중인 것으로 탐문 조사됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 소재지및위치

서울특별시 도봉구 도봉동 578 동일하이츠맨션 지하층 1호

1.2. 건물정보

용도: 다세대주택

건물면적: 56.80㎡ (약 17.18평)

건축구조: 철근콘크리트 및 벽돌조 평스라브지붕 4층 건물 내 지하층 1호

외벽: 벽돌쌓기 마감

창호: 섀시 창호

설비내역: 위생 및 급배수설비, 난방설비 등

1.3. 토지정보

토지면적: 23.70㎡ (약 7.16평)

토지형상: 가장형 토지

이용상태: 다세대주택 건부지로 이용중

인접도로상태: 북측 및 서측으로 노폭 약6m 내외의 도로 소재

1.4. 감정평가액

감정가: 130,000,000원

1.5. 경매기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13689 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자 (요청 정보): 김OO

강제경매 신청인 (등기부): 김영주

채권 총액 (등기부): 96,700,000원 (말소기준 채권액 63,700,000원 포함)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 도봉동 소재 "북서울중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 근거리에 지하철 1호선 도봉역이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로소멸되는권리

말소기준권리인 1999년 12월 28일 접수된 국민은행 근저당권(63,700,000원) 이하 모든 권리(을2, 을3, 을2-1, 을3-1 근저당권 및 그 부채권질권, 김영주 강제경매 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 매각으로소멸되지않는권리

해당사항 없음.

3.3. 인수주의사항

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 대항력 있는 임차인은 확인되지 않으며, 인수해야 할 임차 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변매매사례

* 도봉동 575-15 석천하이츠: 2026년 7월 1일, 55.02㎡ (약 16.6평), 지하층, 1996년식, 110,000,000원 (약 662만원/평).

* 도봉동 583-22 타운벨리2: 2026년 7월 3일, 36.25㎡ (약 10.9평), 2층, 2019년식, 260,000,000원 (약 2,385만원/평).

* 도봉동 625-33 라온누리: 2026년 7월 1일, 59.93㎡ (약 18.1평), 3층, 2017년식, 278,000,000원 (약 1,535만원/평).

4.2. 시세분석

본건(지하층, 56.80㎡, 1990년대 건축 추정)과 유사한 조건의 매매 사례는 도봉동 575-15번지 석천하이츠(110,000,000원)입니다. 최신 연식 및 상층부 다세대주택의 경우 시세가 상당히 높게 형성되어 있습니다. 본건은 지하층이라는 점과 건물 노후도를 고려할 때, 주변 유사 사례의 가격대인 110,000,000원에서 감정가 130,000,000원 사이에서 시세가 형성될 것으로 판단됩니다. 감정가는 유사 조건의 매매가 대비 다소 높게 책정된 경향이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변편의시설

본건은 "북서울중학교" 인근에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 소재합니다. 다만, 주변의 상세한 편의시설, 병원, 공원 및 혐오시설 등에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

5.2. 대중교통

인근에 버스정류장이 있으며, 지하철 1호선 도봉역을 도보로 이용 가능하여 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 공부상차이

본건이 소재하는 지층은 집합건축물대장상 다세대주택(1가구)로 등재되어 있으나, 현황은 현관문 표기가 "B01"과 "B02"로서 2가구로 이용 중인 것으로 탐문 조사되었습니다. 이는 추후 법적 문제, 행정 단속, 재산권 행사 등에 제약이 될 수 있는 중요한 리스크 요인입니다.

6.2. 건물노후도

1999년 최초 근저당 설정 기록을 바탕으로 추정할 때, 건물이 노후화되었을 가능성이 높습니다. 이에 따라 장기적으로 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 지하층특성

지하층이라는 점은 채광, 통풍, 습기 문제, 소음 발생 가능성 등의 단점으로 작용할 수 있으며, 일반적인 상층부 주택에 비해 선호도가 낮을 수 있습니다.

6.4. 토지이용계획및제한상태

본건은 도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역에 해당하며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 특히, 외국인 등 특정 대상자에게는 토지거래계약에 관한 허가 구역으로 지정되어 있어, 매수인의 신분 및 거래 목적에 따라 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합의견

본건은 서울특별시 도봉구 도봉동에 위치한 다세대주택 경매 물건으로, 지하층에 소재하며 건축 연도가 오래된 것으로 추정됩니다. 가장 큰 특징이자 잠재적 리스크는 공부상 1가구이나 실제 2가구로 이용 중이라는 점입니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 채권이 매각으로 소멸될 예정이며, 인수해야 할 임차 보증금도 없어 권리분석상 안전한 물건입니다. 그러나 주변 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정된 점과 공부상 차이로 인한 리스크를 고려하여 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

8. 투자포인트

* 인수 부담 없는 권리 관계: 인수해야 할 임차 보증금이 0원입니다.

* 권리 소멸: 말소기준권리 이하 모든 근저당 및 채권이 매각으로 소멸되어 깨끗한 권리 상태로 취득 가능합니다.

* 서울 시내 위치: 도봉구에 위치하여 꾸준한 수요가 기대됩니다.

* 소액 투자 가능성: 다세대주택으로 상대적으로 낮은 금액으로 투자 접근이 가능합니다.

9. 예상입찰가

감정가: 130,000,000원

유사 사례 (지하층, 노후 건물) 매매가: 110,000,000원

본건은 공부상 1가구이나 현황 2가구로 이용 중인 차이와 지하층이라는 점 등 여러 리스크 요인을 고려해야 합니다. 이에 따라 감정가인 130,000,000원보다는 다소 낮은 금액에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

추정 입찰가 범위: 115,000,000원 ~ 125,000,000원

최종 예상 입찰가: 125,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.