나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13759 [1] 서울특별시 강북구 번동 242 번동1단지주공아파트 111동 11층 1105호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼호 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 번동 소재 "오현초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파 트단지 및 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입은 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정 은 대체로 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 철근콘크리트스라브지붕 지하1층/지상15층 건물 내 제11층 제1105호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감. 내벽 : 벽지도배, 타일 등 마감. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수시설 무난하며, 기본 위생설비, 소화전설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, 아파트 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로상태 무난하며, 단지 외곽 공도에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중 로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대 보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교육환 경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정 비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.),토지거래계약에관한허가구역(용도 : 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건번호

서울북부지방법원 2025타경13759 (1)

2.2. 소재지

서울특별시 강북구 번동 242 번동1단지주공아파트 111동 11층 1105호

2.3. 용도

아파트

2.4. 감정가

458,000,000원

2.5. 면적 정보

토지면적: 34.05㎡ (약 10.30평)

토지지분: 34.05㎡ (약 10.30평)

건물면적: 41.30㎡ (약 12.49평)

건물지분: 41.3㎡ (약 12.49평)

2.6. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

2.7. 경매 구분

부동산임의경매

2.8. 채권자

오OOOOOOOOOOOO (오케이에프앤아이대부주식회사)

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 번동 소재 "오현초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

1.1. 2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.1. 3. 건물 구조

철근콘크리트벽식구조 철근콘크리트 슬라브지붕 지하1층/지상15층 건물 내 제11층 제1105호입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감이며, 창호는 샷시입니다.

1.1. 4. 토지 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다.

1.1. 5. 인접 도로상태

단지 내 도로 상태는 양호하며, 단지 외곽 공도에 접해 있습니다.

1.1. 6. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역이며, 대로3류(폭 25m~30m), 소로1류(폭 10m~12m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대/절대 보호구역(최종 확인은 관할 교육청 확인 필요), 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 특히, 외국인 등 특정 대상자에 대한 토지거래 계약에 관한 허가구역(2025.8.26. ~ 2026.8.25.) 및 아파트 용도에 대한 토지거래 계약에 관한 허가구역(2025.10.20. ~ 2026.12.31.)으로 지정되어 있어 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 소유권이전(2000-03-14)이 최초로 등기되었으며, 이후 근저당권(2건) 및 임의경매 개시 결정이 등기되었습니다.

1.2. 2. 말소기준권리

말소기준권리는 을29번으로 접수된 오케이에프앤아이대부주식회사 근저당권(2021-01-29)이며, 채권액은 490,800,000원입니다.

1.2. 3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보에 의하면 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (단, 지상권 개요: 비고란으로 표시되어 있음)

1.2. 4. 임차인 현황

본건의 임차인 현황은 '임대미상'으로 금액이 확인되지 않으며, 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있어, 실제 점유 관계 및 명도 가능성을 사전에 면밀히 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1. 주변 환경

아파트 단지와 근린생활시설, 학교, 공원 등이 조화롭게 분포되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

1.3. 2. 교통 및 접근성

단지 내 도로망이 잘 갖추어져 있으며, 주변 공도와 연결되어 차량 접근성이 좋습니다. 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 편리합니다.

1.3. 3. 편의시설 및 교육시설

단지 인근에 오현초등학교가 있으며, 근린생활시설 및 공원이 가까워 생활 편의성이 높습니다.

1.3. 4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 주거 환경을 저해할 만한 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 건물 정보

본 아파트는 1991년 5월 18일 사용 승인된 철근콘크리트벽식 구조의 15층 건물입니다.

1.4. 2. 단지 정보

번동1단지주공아파트는 총 14개 동, 1430세대로 구성되어 있습니다.

전용면적 41.30㎡ (약 12.49평)을 기준으로 합니다.

1.4. 3. 주차 정보

총 1000대의 주차 공간이 마련되어 있으나, 1430세대에 비해 다소 부족한 편입니다. (세대당 약 0.7대)

전기차 충전기는 지상에 4대 설치되어 있습니다.

1.4. 4. 단지 내 부대시설

관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등의 부대시설을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 토지거래 허가 구역

외국인 등 특정 매수자는 토지거래 허가를 받아야 하는 구역으로 지정되어 있어, 거래 과정에서 추가적인 행정 절차가 필요합니다.

1.5. 2. 임대차 정보의 불확실성

임차인 현황이 '임대미상'으로 파악되어 실제 점유 관계 및 명도 가능성에 대한 불확실성이 존재합니다. 인수 보증금은 없으나, 명도 시 추가 비용 또는 시간이 소요될 수 있습니다.

1.5. 3. 건물 노후화

1991년 준공된 건물로, 향후 수리 및 유지보수 관련 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.5. 4. 낮은 주차 비율

세대수 대비 주차 공간이 부족하여 주차로 인한 불편함이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

1.6. 1. 강점

지속적으로 수요가 있는 주거지역에 위치하며, 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 시세 대비 감정가가 낮아 투자 매력이 있습니다.

1.6. 2. 약점

건물의 노후화, 주차 공간 부족, 임차인 정보 불확실성, 토지거래 허가 구역 지정 등은 잠재적 리스크 요인입니다.

1.6. 3. 총평

본 물건은 시세 대비 저평가된 감정가와 양호한 입지 조건을 갖추고 있으나, 임차인 불확실성 및 토지거래 허가 구역 등의 리스크를 면밀히 검토해야 합니다. 안전한 명도 계획 수립이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

1.7. 1. 시세 대비 감정가

본건의 감정가는 458,000,000원입니다. 최근 2026년 6월 5일 41.30㎡ 면적이 500,000,000원에, 2026년 7월 1일 동일 면적이 520,000,000원에 실거래된 점을 고려하면, 감정가가 시세보다 낮아 낙찰 후 시세차익을 기대할 수 있습니다.

1.7. 2. 입지 개선 가능성

강북구 번동 지역은 지속적인 도시 정비 및 개발 가능성이 있는 지역으로, 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

1.8. 1. 산정 근거

최근 실거래가(약 500,000,000원 ~ 520,000,000원)와 감정가(458,000,000원)를 종합적으로 고려하였습니다. 임차인 불확실성 및 토지거래 허가구역 지정 등 잠재적 리스크를 감안하여, 입찰가는 시세보다 다소 낮게 책정하는 것이 합리적입니다.

1.8. 2. 최종 제안가

470,000,000원 ~ 490,000,000원 범위 내에서의 입찰을 제안합니다. (총 채권액 637,200,000원 대비)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.