나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13777 [1] 서울특별시 강북구 미아동 325-1 경일리치빌3차 2층 203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하보나 · 평가일 2025.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 미아동 소재 "송중초등학교"북서측 인근에 위치(솔샘로65길 57)하며, 주위는 단독주택, 빌라 등이 위치하고 있는 ‘주택지대’로 인근 및 근거리에 송천초, 송중초, 화계초, 영훈초, 영훈국제중, 성암국제무역고 등 교육시설이 위치하며 ‘도봉로’주변으로 근린생활시설, 업무시설, 판매시설, 의료시설 등이 위치하고 있음.

교통상황

본건 북동측 근거리에 지하철4호선 ‘미아역’이, 남동측 근거리에 지하철4호선 ‘미아 사거리역’이, 인근 ‘도봉로’변으로 버스정류장이 위치하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 공동주택(사용승인일:2019.01.08)내 제203호로, 외벽 : 석재붙임마감 등 내벽 : 타일마감 등 창호 : PVC샷시 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (이용상태 : 후첨 ‘내부구조도’ 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 엘리베이터시설, 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

두 필지(미아동 325-1, 325-52) 일단의 장방형의 토지로 다세대주택 부지로 이용 중에 있음.

인접 도로상태등

북서측, 북동측으로 각각 폭 약 4미터 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,2 토지 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비 계획법>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상임. 2. 본건의 이용상태 및 내부구조도는 이해관계인의 부재, 폐문, 시건장치 등으로 인해 정확한 내부확인이 불가능하여 표준적인 설비 및 이용상황, 집합건축물 대장상 현황도면, 외부관찰 및 탐문 등에 의해 작성되어 실제 이용상태는 내부 구조도와 상이할 수 있는 바, 경매 입찰시 재확인하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 번호: 서울북부지방법원 2025타경13777 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 미아동 325-1 경일리치빌3차 2층 203호

용도: 다세대주택

감정가: 244,000,000원

토지 면적: 16.90㎡ (약 5.11평)

토지 지분: 16.901㎡ (약 5.11평)

건물 면적: 26.01㎡ (약 7.87평)

건물 지분: 26.01㎡ (약 7.87평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물 정보: 경일 리치빌 3차, 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트 지붕, 5층 중 2층, 사용승인일 2019년 1월 8일

토지 총 면적 (대지권): 238.25㎡ (약 72.07평)

건물 연면적: 473.06㎡ (약 143.11평)

2. 입지조건

본 건은 서울특별시 강북구 미아동 소재 "송중초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택 및 빌라 등이 밀집한 주택지대입니다. 인근에는 송천초, 송중초, 화계초, 영훈초 등 다수의 교육시설이 있으며, '도봉로' 주변으로 근린생활시설, 업무시설, 판매시설, 의료시설 등이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 서울북부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경13777)입니다.

모든 권리(을4 주택임차권 등)는 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정으로, 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 인수되는 보증금이 있는지 여부는 주의 깊게 확인해야 합니다.

* 임차인 현황

* 주택도시보증공사 (김승윤)

보증금: 220,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-01-17

확정일자: 2021-12-22

배당신고일자: 2024-02-14

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 및 임차권 등기 말소 동의 확약서를 제출하여 매각으로 소멸 예정입니다.

* 정용재

보증금: 20,000,000원

차임: 650,000원

전입일자: 2025-07-03

확정일자: 2025-12-26

배당신고일자: 2025-12-26

대항력: 있음

비고: 전입일자(2025-07-03)가 말소기준권리(2025-12-02)보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 본 임차인의 보증금 20,000,000원은 배당을 통해 전액 변제받지 못할 경우 매수인에게 인수될 수 있습니다. 다만, 제공된 정보상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있어, 배당 과정에서 임차인의 보증금 전액이 변제될 것으로 예상됩니다. 그럼에도 대항력 있는 임차인이 존재하므로 입찰 시 각별한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 미아동 일대는 주택지대이면서도 '도봉로'를 중심으로 다양한 상업, 업무, 의료시설이 발달해 있어 배후수요가 풍부한 지역입니다. 다만, 해당 물건은 다세대주택 내 개별 호실이므로, 상권의 직접적인 수혜보다는 주거지로서의 안정적인 수요가 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 북동측 근거리에 지하철 4호선 '미아역', 남동측에는 '미아사거리역'이 위치하며, 인근 '도봉로' 변 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육: 송천초, 송중초, 화계초, 영훈초, 영훈국제중, 성암국제무역고 등 다양한 교육 시설이 인근에 밀집해 있어 자녀 교육 환경이 우수합니다.

* 편의시설: '도봉로' 주변으로 근린생활시설, 병원 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 혐오시설: 주변 시설에 대한 조사 결과, 본건 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 정용재 임차인은 대항력이 있어 보증금 20,000,000원에 대한 인수 가능성을 배제할 수 없습니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 경매 절차 및 배당 결과에 따라 실제 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG 인수조건 변경과 관련된 내용은 HUG 측의 적극적인 권리 포기 및 말소 동의가 있었음을 시사합니다. 이는 경매 절차의 복잡성을 일부 해소하는 긍정적 요소이나, 관련 서류의 정확한 내용을 확인하는 것이 중요합니다.

* 내부 확인의 어려움: 감정평가서 상 건물 이용상태 및 내부구조 확인에 어려움(폐문, 시건장치 등)이 있었으며, 실제 이용 상태가 집합건축물대장과 상이할 수 있다는 점을 인지하고 현장 방문 시 재확인해야 합니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 제2종일반주거지역으로 용도 제한이 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당되어 향후 건축 등 이용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2019년 신축된 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지조건과 편의시설, 교육 환경을 갖추고 있습니다. HUG 관련 임차권 말소 동의 및 '인수 보증금 합계 0원'으로 표기된 점은 권리관계 정리에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인 정용재 씨의 존재는 보증금 20,000,000원에 대한 잠재적 인수 부담 가능성을 내포하고 있어, 투자 시 해당 리스크를 충분히 고려해야 합니다. 감정가 244,000,000원 대비 최근 실거래가 정보(약 28,300만원~31,800만원)를 고려할 때, 시세 대비 감정가 수준은 적정하거나 다소 높을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물: 2019년 사용승인된 건물로 연식이 짧아 내부 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 편리한 교통 및 생활 인프라: 지하철역 및 버스 정류장 접근성이 좋고, 다양한 생활 편의시설과 교육 시설이 인접해 있습니다.

* HUG 관련 권리관계 명확화: HUG의 임차권 등기 말소 동의는 권리관계 정리에 긍정적 요인입니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보에 따르면, 유사 면적 (약 48.45㎡~58.37㎡)의 다세대주택이 28,300만원 ~ 31,800만원에 거래되었습니다. 본 건의 면적(26.01㎡)을 고려하고, 감정가 244,000,000원에서 대항력 있는 임차인의 잠재적 인수 부담 및 시장 시세 등을 종합적으로 고려했을 때, 보수적인 관점에서 감정가의 70~80% 수준을 예상해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 190,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.