나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52458 [1] 서울특별시 강동구 성내동 548-4 에스아이팰리스센트럴성내 11층1103호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국 · 평가일 2025.12.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 성내동 소재 "서울성일 초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 인근 은 아파트 및 다세대주택 등의 공동주택과 단독주택 및 관공서, 학교, 각종 근린생활시설 등 이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 소재하고 근거리에 지하철 8호선 "강동 구청역"이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 건물 내 제11층 제1103호로서, 외벽: 외장용석재 붙임 마감등. 창호: 시스템창호임.

이용상태

본건은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세장형 평지로서, 도시형생활주택 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 노폭 약 25미터 내외 포장도로 및 남서측으로 노폭 약 8미터 내외 포장 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)서울특별시 고 시 제2025-475호(2025.8.28.)참조), 지구단위계획구역(임대의무기간 임대주택건립 용적률완 화), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구 역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구 역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역 (전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역 <수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트 / 지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12. 31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트) 기간:25 .8.26.~ 26.8.25.국토부공고2025-1058호)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없음.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 1번 주택임차권 등기(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 전액을 매수인이 인수함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52458 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

* 소재지: 서울특별시 강동구 성내동 548-4 에스아이팰리스센트럴성내 11층1103호

* 건물명: 에스아이 팰리스 센트럴성내

* 용도: 도시형생활주택 (원룸형)

* 감정가: 240,000,000원

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 건물 내 제11층 제1103호

* 건물 사용승인일: 2021-04-23

1.3. 면적 정보

* 토지 면적: 7.37㎡ (약 2.23평)

* 토지 지분: 7.37㎡ (약 2.23평)

* 건물 면적: 14.01㎡ (약 4.24평)

* 건물 지분: 14.0075㎡ (약 4.24평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 서울특별시 강동구 성내동 소재 "서울성일 초등학교" 남서측 인근에 위치함.

* 인근은 아파트, 다세대주택 등 공동주택과 단독주택, 관공서, 학교, 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통 상황

* 차량 진출입이 가능함.

* 인근에 버스정류장이 소재함.

* 근거리에 지하철 8호선 "강동구청역"이 소재함.

2.3. 토지 이용계획 및 제한 상태

* 제3종일반주거지역

* 지구단위계획구역

* 도로 접합

* 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역

* 대공방어협조구역, 비행안전제3구역

* 과밀억제권역

* 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (아파트, 외국인 등 대상)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

* 소유권 보존: 2021-05-07 (권혁형 외 1명)

* 주택 임차권: 2023-05-02, 강은실, 237,000,000원 (을1, 인수 조건)

* 강제 경매 개시 결정: 2025-12-04, 주택도시보증공사 (말소 대상)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(강은실) → 강

* 보증금: 237,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-07-16

* 확정일자: 2021-06-28

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 합계: 0원 (주의: 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 전액을 매수인이 인수함)

3.3. 권리 분석 종합

* 본건에는 선순위 임차권(을구 1번, 강 )이 존재하며, 해당 임차인은 대항력을 보유하고 있음.

* 매각으로 인해 을구 1번 주택임차권은 말소되지 않고 매수인에게 인수될 수 있으며, 배당을 통해 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔여 금액은 매수인이 인수해야 함.

* 말소기준권리: 갑5 압류 (강동세무서장)

4. 상권분석

4.1. 건물 용도

* 본건 건물은 도시형생활주택(원룸형) 및 제1종근린생활시설로 이용 가능함.

* 현재는 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중임.

4.2. 주변 시세 분석 (최근 매매 사례 기반)

* 성내동 일대 다세대/연립주택 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 최근(2026년 5월) 거래된 유사 물건들의 면적당 단가는 약 473만원/㎡ ~ 1,057만원/㎡ 수준임.

* 특히, 2013년에 건축된 29.81㎡의 '타워파크주택(A동)'이 31,500만원(약 1,057만원/㎡)에 거래된 사례가 있음.

* 본건의 전용면적 14.01㎡ 기준, 단순 환산 시 시세는 약 1억 4,800만원 수준으로 추정되나, 이는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담을 고려하지 않은 수치임.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 시설

* 위생 설비, 급/배수 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비, 주차장 등이 구비되어 있음.

* 창호: 시스템 창호.

5.2. 주변 편의시설

* 서울성일 초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호함.

* 강동구청역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리함.

* 다양한 근린생활시설이 혼재하여 생활 편의성이 높음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 임차 보증금

* 가장 큰 리스크는 을구 1번 주택임차권(강 )의 보증금 237,000,000원 전액을 매수인이 인수해야 할 가능성이 높다는 점임.

* 경매 배당 절차에서 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 매수인은 추가적인 자금 부담을 안게 됨.

* 본건의 감정가(240,000,000원)가 임차인의 보증금(237,000,000원)과 유사하여, 경매 낙찰가에 따라 인수되는 보증금의 금액이 결정될 가능성이 높음.

6.2. 소형 면적

* 건물 면적이 14.01㎡(약 4.24평)으로 매우 작아, 일반적인 주거 용도로는 제약이 있을 수 있으며, 주로 1인 가구 또는 투자 목적에 적합함.

6.3. 토지 이용 제한

* 다양한 토지 이용 규제(주거지역, 지구단위계획구역, 각종 보호구역, 허가구역 등)가 있어 향후 개발 또는 활용에 제약이 따를 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 서울 강동구 성내동의 도심지 내에 위치하여 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 우수한 입지를 갖추고 있음. 그러나 14.01㎡의 소형 면적임에도 불구하고, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 23,700만원 전액을 인수해야 하는 막대한 부담이 존재함. 이는 매수인의 총 투자 비용에 직접적인 영향을 미치며, 경매 낙찰 후 임차인 보증금 충당 여부에 따라 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있는 고위험 물건임. 감정가와 임차 보증금액이 유사한 점을 고려할 때, 입찰 시 임차 보증금 인수 부담을 감안한 신중한 접근이 필요함.

8. 투자 포인트

* 서울 강동구라는 입지적 강점과 지하철역 접근성을 바탕으로 한 향후 시세 상승 가능성.

* 도시형생활주택으로서 1인 가구 임대 수요가 꾸준할 수 있음.

* 임차인 보증금 인수 리스크를 고려하여, 시세 대비 저렴하게 취득할 경우 투자 수익을 기대할 수 있음.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가(240,000,000원)와 임차인의 보증금(237,000,000원) 인수 부담을 종합적으로 고려하여 산정해야 함. 경매 절차에서 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 매수인은 잔여 보증금을 인수해야 하므로, 최소 237,000,000원의 자금 부담이 발생할 수 있음. 따라서, 본 물건의 총 투자금액은 낙찰가 + 인수 보증금(배당 후 잔액)이 될 수 있음.

현 시세 분석 및 위험 요소를 감안할 때, 보수적으로 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰하는 것이 바람직하며, 임차 보증금 인수 후에도 수익성이 확보될 수 있는 가격으로 접근해야 함.

* 예상 입찰가: 235,000,000원 ~ 240,000,000원

주의사항: 본 예상 입찰가는 현재 제공된 정보와 시세 동향을 바탕으로 산정한 것이며, 실제 경매에서의 낙찰가는 경쟁 입찰자들의 판단 및 당시 시장 상황에 따라 달라질 수 있음. 특히, 임차인 보증금 인수 부담에 대한 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 필수적임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.