나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52487 [1] 서울특별시 강동구 고덕동 162 누리안파크리움 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한주 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 고덕동 소재 '고덕초등학교' 북동측 인근에 위치하고, 주변은 학교 및 공원, 공동주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 등이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 내 제4층 제401호로서, (사용승인일 : 2019.06.11.) 외벽은 석재마감 등 창호는 섀시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수, 난방설비, 주차시설, 승강기 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근지 대비 등고평탄한 장방형 토지로서, 도시형생활주택 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)서울 특별시 고시 제2025-474호 및 제2025-475호(2025.8.28.)참조) , 지구단위계획구역(임대의무기간 임대주택건립 용적률완화) , 도로(접합), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도 :해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법 >, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원 수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트 / 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26.~26.8.25.국토부공고2025-1058호)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 미상임. 2)기 타 -

물건 비고

주택도시보증공사 : 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당금으로 임대차보증금반환채권을 전액받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기말소에 동의한다는 대항력포기확약서를 제출(2026.06.22.)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강동구 고덕동 162 누리안파크리움 4층401호에 소재한 도시형생활주택입니다.

사건번호는 서울동부지방법원 2025타경52487 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 449,000,000원입니다.

토지 면적은 19.26㎡ (약 5.83평)이며, 건물 면적은 29.71㎡ (약 9.00평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

특이사항으로는 HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권이 있습니다.

주택도시보증공사(HUG)는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당금으로 임대차보증금반환채권을 전액받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기말소에 동의한다는 대항력 포기확약서를 제출(2026.06.22.)하였습니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주변 환경: 본 건은 서울특별시 강동구 고덕동 소재 '고덕초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 학교, 공원, 공동주택 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재합니다. 지하철 5호선 고덕역이 도보 약 15-20분 거리에 위치하고 있습니다.

* 건물 구조: 본 건은 2019년 6월 11일 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 내 제4층 제401호입니다. 외벽은 석재 마감 등이며 창호는 섀시 창호입니다.

* 토지 이용상태: 인근지와 대비하여 등고평탄한 장방형 토지로, 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본 건 북측 및 서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 11월 17일자 부산지방법원 2023카단106865 가압류 (채권자: 주택도시보증공사)입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다. 즉, 본 경매 절차를 통해 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김재규

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-01-16

* 대항력: 없음

* 비고: 별도의 인수 부담이 없습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (심송)

* 보증금: 290,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-05-08

* 확정일자: 2021-09-10

* 배당신고일자: 2023-08-30

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사에서 대항력 포기확약서를 제출하였으므로, 임차보증금 290,000,000원에 대한 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

* 등기부 요약:

* 소유권보존 (2019.06.13)

* 공유자전원지분전부이전 (2021.04.29)

* 주택임차권 (2023.08.30, 심송, 290,000,000원) - 말소 예정

* 가압류 (2023.11.17, 주택도시보증공사) - 말소기준권리

* 강제경매 (2025.12.05, 주택도시보증공사) - 본건 경매개시결정

* 등기부채권 총액: 1,559,000,000원

1.3. 상권분석

* 본 물건은 2019년 준공된 누리안파크리움 단지형 다세대주택 내에 위치하며, 주변으로 학교, 공원, 공동주택이 혼재된 주거 지역입니다.

* 제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 본건과 유사한 연식(2019년) 및 면적(약 10.77평)의 빌라가 2026년 5월 3층에서 6억 6천만원에 거래되었습니다. 또한, 2022년 준공된 9.40평 면적의 빌라는 2026년 5월 5층에서 5억 6천 5백만원에 거래되었습니다.

* 본 건의 전용면적은 29.71㎡ (약 9.00평)으로, 최근 실거래가를 고려할 때 현 시세는 약 5억 6천 5백만원 이상으로 추정됩니다.

* 감정가 4억 4천 9백만원 대비 시세가 높게 형성되어 있어, 시세 대비 저평가된 경매 물건으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육환경: 본 건 북동측 인근에 고덕초등학교가 위치하여 자녀 교육에 편리한 환경을 제공합니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 시내 및 외곽으로의 이동이 편리하며, 지하철 5호선 고덕역 이용도 가능합니다.

* 편의시설: 주거 지역으로서 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 주변에 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건: 주택도시보증공사(HUG)가 대항력을 포기하고 임차보증금반환채권에 대한 잔존 청구권을 포기한다는 확약서를 제출하였으나, 이는 HUG의 배당금 수령액이나 향후 해석에 따라 변동될 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 다만, 매수인에게 직접적인 임차보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

* 토지거래허가구역 지정: 본 건 소재지가 아파트의 경우 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 본 건은 도시형생활주택(다세대)이므로 직접적인 영향은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 향후 거래 시 관련 규정을 확인해야 합니다.

* 건축물 용도: 건축물대장상 '도시형생활주택, 제1종근린생활시설'로 등재되어 있으나, 현재는 도시형생활주택으로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 실제 이용 현황과 공부상 현황이 다를 경우 추후 문제가 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 2019년 준공된 신축급 도시형생활주택으로, 건물 상태 및 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸 예정이며, HUG의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 임차보증금 인수 부담이 없을 것으로 판단되어 명도가 용이할 것으로 보입니다.

* 감정가 대비 최근 시세가 높게 형성되어 있어, 시세 차익을 통한 투자 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2019년식 건물로 즉시 거주 또는 임대가 가능하며, 하자 발생 가능성이 낮습니다.

* 명도 리스크 최소화: HUG의 대항력 포기 및 임차인 김재규의 대항력 없음으로 인해 명도에 따른 추가 비용 및 시간 소요가 적을 것으로 예상됩니다.

* 시세 차익 기대: 감정가 대비 저렴하게 낙찰받아 시세 차익을 확보할 수 있습니다.

* 입지적 장점: 고덕초등학교 인근에 위치한 주거 선호 지역입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 인수 보증금 합계: 0원 (HUG 대항력 포기 확인)

* 감정가: 449,000,000원

* 최근 시세 분석 (29.71㎡ 기준): 약 5억 6천 5백만원 이상 (유사 면적, 신축 빌라 기준)

* 입찰가 산정: 최근 시세의 80% ~ 90% 수준을 고려하여, 본 건의 감정가가 시세 대비 낮은 점을 감안할 때, 감정가의 110% ~ 125% 수준까지 고려해볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 520,000,000원 ~ 570,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.