나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경2804 [1] 서울특별시 성북구 상월곡동 101 동아에코빌아파트 111동 11층1101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 컬럼비아 · 평가일 2025.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 상월곡동에 소재하는 "월곡중학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트, 단독주택, 다세대 및 연립주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 제반차량 통행 용이하고, 인근에 버스정류장과 지하철6호선 상월곡역이 위치하고 있어 대중교통 편의는 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 19층 건물 중 11층 1101호로서 (사용승인일 : 2003.06.27) 외 벽 : 몰탈위 페인트 등, 창 호 : 샷시창호 등으로 치장 또는 마감.

이용상태

본건은 공부상 아파트임. (후면 "내부구조도" 참조)

설비내역

도시가스에 의한 개별 난방구조로, 위생설비, 급탕설비, 급배수설비, 소화전, 지하주차장, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 주 방위가 남측 및 남동측으로 하향경사진 토지를 계단식으로 단지 조성한 부정형의 토지로 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로는 아스팔트로 포장되어 있으며, 남동측으로 외곽 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-01-05)<교육환 경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁 고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래 계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세 대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 내부구조는 이해관계인의 부재로 확인하지 못하여 외부관찰 및 탐문 조사, 집합건축물대장의 건축물현황도 등에 의거 하였는바, 실제와 다소 상이할 수 있으니 경매 진행시 참고 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경2804 (1)

소재지: 서울특별시 성북구 상월곡동 101 동아에코빌아파트 111동 11층 1101호

용도: 아파트

감정가: 761,000,000원 (7억 6천 1백만 원)

토지면적: 33.29㎡ (약 10.07평)

건물면적: 84.97㎡ (약 25.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 국OOO (국민은행으로 추정)

2. 입지조건

본건은 서울특별시 성북구 상월곡동에 위치한 동아에코빌아파트 111동 11층 1101호입니다.

주위 환경으로는 월곡중학교가 북서측 인근에 있으며, 아파트, 단독주택, 다세대 및 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

교통 상황은 제반 차량의 통행이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 6호선 상월곡역이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 양호한 편입니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2013년 6월 21일 접수된 국민은행의 근저당 (채권액 90,000,000원)입니다.

이하 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

소유권 보존 등기일: 2003년 9월 8일 (권리자: 한길자)

소유권 이전 등기일: 2024년 1월 25일 (권리자: 윤소연 외 2명, 협의분할에 의한 상속)

임의경매 개시 결정 등기일: 2025년 11월 27일 (채권자: 국민은행, 채권액: 43,715,255원)

가압류 등기일: 2026년 1월 14일 (채권자: 인천신용보증재단, 채권액: 20,666,664원)

등기부채권 총액 (말소기준권리 외 후순위 채권 합계): 110,666,664원

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입일자: 2020년 3월 31일

* 확정일자: 2020년 3월 31일

* 배당신고일자: 2026년 1월 9일

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력이 없으므로 매각으로 인해 임차인의 권리는 소멸될 예정입니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건이 속한 동아에코빌아파트 단지는 15개동, 총 1255세대의 대단지로, 자체적으로 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 커뮤니티 공간 등 다양한 복리시설을 갖추고 있습니다.

단지 주변으로 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

대중교통 접근성이 우수한 편이며, 지하철 6호선 상월곡역과 다수의 버스 노선을 이용할 수 있습니다.

5. 생활정보

주거 환경: 서울특별시 성북구 상월곡동은 주거 지역으로, 비교적 조용하고 안정된 주거 환경을 제공합니다.

교육 환경: 물건 인근에 월곡중학교가 위치하고 있어 자녀 교육에 편리할 수 있습니다. 토지이용계획상 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정된 지역이 있어 교육 환경 보호에 대한 규제가 적용됩니다.

편의 시설: 단지 내 커뮤니티 시설 외에, 주변 근린생활시설 및 상월곡역 주변 상업 시설을 이용할 수 있습니다.

주차: 동아에코빌 아파트는 총 417대의 주차 공간을 확보하고 있으며, 이 중 지하 주차 공간은 29대를 포함하여 전기차 충전 시설도 갖추고 있습니다. (세대당 주차 가능 대수 정보는 별도 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

건물 내부 상태 미확인: 임대차 관계 확인의 어려움으로 인해 내부 구조, 마감 상태, 수리 필요 여부 등을 외부 관찰 및 집합건축물대장 현황도에 의거하여 파악했습니다. 실제와 다소 상이할 수 있으며, 예상치 못한 수리 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

토지거래 허가구역 지정: 본 물건 소재지는 2025년 8월 26일부터 2026년 12월 31일까지 토지거래 계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. (외국인 등, 아파트 용도) 이에 따라 부동산 취득 시 관련 허가 절차 확인이 필요하며, 이는 매수 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

대항력 없는 임차인 존재: 임차인 김 씨의 보증금 2억 원이 있으나, 대항력이 없어 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 만약 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. (현재 배당신고일자 2026-01-09 기준으로는 이미 신고가 완료된 상태입니다.)

건축물 및 토지 규제: 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획적 규제가 적용됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 6호선 상월곡역 역세권에 위치하며, 아파트 단지로서 기본적인 생활 편의시설과 양호한 주거 환경을 갖춘 것으로 판단됩니다.

권리상 인수되는 부담은 없으며, 대항력 없는 임차인이 존재하므로 명도 절차는 상대적으로 수월할 것으로 예상됩니다.

다만, 건물 내부 상태 미확인으로 인한 수리비 발생 가능성, 그리고 가장 중요하게는 토지거래 허가구역 지정으로 인한 취득 관련 절차 확인이 필수적입니다.

감정가는 최근 실거래가와 비교했을 때 합리적인 수준으로 보이나, 토지거래 허가 관련 변수와 내부 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

지하철 6호선 상월곡역 도보 이용 가능한 역세권 입지.

인근 교육 시설 (월곡중학교) 및 생활 편의 시설 접근성 우수.

대단지 아파트로 기본적인 인프라 및 관리 시스템 이용 가능.

말소되는 권리만 존재하며, 대항력 없는 임차인으로 명도 부담이 적음.

감정가가 최근 시세 범위 내에 있어 시세차익 또는 안정적인 임대 수익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 761,000,000원 (7억 6천 1백만 원)입니다.

최근 실거래가 정보에 따르면, 유사 면적의 아파트 매매가는 2026년 5월 775,000,000원 (7억 7천 5백만 원), 2026년 7월 870,000,000원 (8억 7천만 원) 등입니다.

현재 시세가 감정가와 비슷하거나 상회하는 수준입니다.

토지거래 허가구역 지정 기간(2026년 12월 31일까지)을 고려하여, 취득 절차를 사전에 충분히 확인하고 진행해야 합니다.

내부 수리비, 명도 관련 예상 비용 등을 감안하더라도, 최근 실거래가 수준 및 감정가를 고려할 때, 본 건의 적정 입찰가 범위는 7억 8천만 원 ~ 8억 2천만 원 사이로 예상됩니다. (780,000,000원 ~ 820,000,000원)

다만, 실제 경매 진행 시 최저 입찰가 및 응찰자 수에 따라 변동될 수 있으므로, 입찰 전 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.