나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13472 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 933-11 아줄리움 제2층 제204호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 석정 · 평가일 2025.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 신월동 소재 "신강초등학교" 북측 인근에 위치하며, 인근은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하며, 근거리에 "2·5호선 까치산역" 및 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상7층 건물(사용승인일:2015.11.05) 내 제2층 제204호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 하이새시 등임.

이용상태

본건은 공부상 "사무소"이나, 기준시점 현재 "다세대주택"으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급부 및 배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, "도시형생활주택(단지형다세대) 및 근린생활시설"의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 약 5m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류 (폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역(진입표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

본건은 집합건축물대장상 용도는 "사무소"이나, 외부관찰, 탐문조사 등에 의할 때 "다세대주택"으로 이용중인 것으로 추정되는바, 이를 감안하여 감정평가하였으니, 경매 진행 시 재확인하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기타 : --.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13472 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 월정로14길 19 (화곡동) 아줄리움 제2층 제204호

용도: 공부상 '사무소', 현재 '다세대주택'으로 이용 중

감정가: 234,000,000원

토지면적: 14.87㎡ (약 4.5평)

건물면적: 39.25㎡ (약 11.87평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 고

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, '신강초등학교' 북측 인근 지역에 소재합니다. 인근은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건 소재 건물까지 차량 접근이 용이하며, 근거리에 지하철 2호선 및 5호선 '까치산역'이 위치하고, 다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물 구조: 본 건물은 2015년 11월 5일에 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 지상 7층 건물입니다. 본건은 그중 2층 제204호입니다.

토지 이용상태: 본건 토지는 인접한 대지 및 도로 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, '도시형생활주택(단지형다세대) 및 근린생활시설'의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본건 토지는 남측으로 약 5m 폭의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역이며, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로3류, 가축사육제한구역, 진입표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 압류 (의정부세무서장, 2019.02.10. 접수)

임차인 현황:

* 임차인: 고

* 보증금: 225,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2019.02.27

* 배당신고일자: 2023.03.21

* 대항력: 있음 (주택임차권 등기, 을3)

집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 주식회사성현 (2015.11.09.)

* 소유권이전: 김미연 (2016.04.18.)

* 소유권이전: 김승찬 (2019.03.08., 매매)

* 압류: 의정부세무서장 (2019.02.10., 말소기준권리)

* 압류: 강서구청장 (2025.06.16., 말소)

* 강제경매: 고 (2025.12.01., 말소)

권리분석 요약:

* 본 건에는 대항력 있는 주택임차인 고 이 존재하며, 임차인의 보증금은 225,000,000원입니다.

* 해당 임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 등기부상 채권 총액은 225,000,000원입니다. (본 건은 채권자가 임차인이자 강제경매 신청인으로 동일인입니다.)

1.3. 상권분석

본건 소재지는 '신강초등학교' 인근에 위치하며, 주거지 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

'까치산역'을 중심으로 형성된 상업 및 주거 지역과 인접하여 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

주변에 공항 관련 구역(중요시설물보호지구, 진입표면구역)이 있어 항공기 소음이나 관련 규제에 영향을 받을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주거 편의: 단지형 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

교육 환경: '신강초등학교'가 인근에 위치하여 자녀 교육에 편리합니다.

교통 환경: 지하철역과 다수의 버스 노선이 운영되는 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 보증금 인수 위험: 대항력 있는 임차인 고 의 보증금 225,000,000원이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 합니다. 이는 예상 낙찰가 외 추가적인 비용 부담으로 이어질 수 있습니다.

공부상 용도와 실제 이용 용도 불일치: 건축물대장상 용도는 '사무소'이나, 현재 '다세대주택'으로 이용 중입니다. 이는 향후 건물 이용, 전세권 설정, 재산권 행사 등에 제약을 줄 수 있으며, 이행강제금 부과 등의 가능성도 있습니다.

각종 토지 이용 규제: 공항 관련 보호구역, 토지거래계약 허가구역 등 다수의 도시계획법규상 제한이 존재하여 토지 이용 및 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 지하철 역세권에 위치한 집합건물로서, 입지 조건은 양호한 편입니다.

현재 공부상 용도와 다르게 주거용으로 이용 중이며, 대항력 있는 임차인이 존재하여 보증금 인수 문제가 발생할 수 있다는 점이 가장 큰 특징입니다.

부동산 강제경매로 진행 중이며, 채권자인 임차인이 직접 강제경매를 신청한 점을 고려할 때, 배당 및 명도 과정에서 복잡성이 예상됩니다.

따라서 본건의 성공적인 취득을 위해서는 철저한 권리 분석과 함께, 임차인과의 협상 및 명도 계획 수립이 매우 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 2·5호선 까치산역 이용이 편리하여 실거주 및 투자 목적 모두에 유리한 입지입니다.

주거용 활용 가능성: 현재 '다세대주택'으로 이용 중이라는 점은 소형 주택에 대한 수요를 반영하며, 향후 주거용 부동산으로서의 가치를 기대할 수 있습니다.

소액 투자 기회: 임차인 보증금 인수 여부에 따라 실제 투자금액이 달라질 수 있으나, 적절한 입찰가 산정을 통해 소액으로 수도권 역세권 물건에 투자할 기회를 얻을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 234,000,000원입니다.

가장 중요한 권리 분석 사항은 대항력 있는 임차인 고 (보증금 225,000,000원)의 존재입니다.

일반적으로 경매에서 예상 입찰가를 산정할 때, 인수되는 보증금은 낙찰가에 포함하여 고려해야 하지만, 본 건의 경우 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어 혼란의 소지가 있습니다.

그러나 물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권등기 있음(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함)"이라고 명시되어 있으므로, 임차인의 보증금 225,000,000원이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

이러한 인수 가능성 때문에, 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

임차인의 보증금 225,000,000원이 경매 절차에서 전액 배당될 것이라는 명확한 확인이 되지 않는 한, 잠재적인 인수 비용을 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

만약 임차인의 보증금이 전액 배당된다는 사실이 확인된다면, 시장 가치 및 명도 비용 등을 고려하여 감정가 또는 그 이하 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가 결정은 반드시 법원에 문의하여 정확한 배당 현황 및 인수 여부를 확인한 후, 명도 예상 비용, 명도 기간, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.