나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13543 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 823-12 첼시하우스2 제에이동 제6층 제603호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "서울시흥초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

교통상황

대상물건 소재 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 6층건 중 제6층 제603호로서, (사용승인일 : 2016.12.09) 외벽 : 벽돌타일 및 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등입니다.

이용상태

단지형다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 후첨 "내부구조도" 참조 바랍니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방시설, 주차장, 승강기 등 구비된 것으로 추정됩니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 4필 일단의 장방형 토지로서, 단지형다세대주택(도시형생활주택) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상물건 서측 및 남측으로 폭 약 6m 내외의 도로, 북측으로 폭 약 4m 내외의 도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1)~4) 공히, 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 주차환경개선지구<주차장법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)([지목 「도로」 한정](지정기간: 2024.9.10.~2029.9.9.)), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울남부지방법원 2025타경13543 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 금천구 시흥동 823-12 첼시하우스2 제에이동 제6층 제603호

1.3. 용도

도시형생활주택

1.4. 감정가

251,000,000원

1.5. 면적

1.5. 1. 건물면적

29. 18㎡ (약 8.83평)

1.5. 2. 토시면적

17. 24㎡ (약 5.21평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄 매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

이OOOOOOOOOOOOOOO

1.9. 사용승인일

2016년 12월 9일

1.10. 건축물명

첼시하우스2

2. 입지조건

2.1. 주위환경

대상물건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "서울시흥초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

대상물건 소재 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

대상물건 서측 및 남측으로 폭 약 6m 내외의 도로, 북측으로 폭 약 4m 내외의 도로와 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당권 (2016년 12월 22일 접수, 서울우유협동조합, 채권금액 114,000,000원)

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

명시된 권리 없음. (지상권 등)

3.3. 인수되는 보증금

0원 (임차인 C 의 보증금이 0원이며 대항력이 없음)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: C

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 2월 20일

* 대항력: 없음

3.5. 기타 권리사항

등기부채권 총액은 264,000,000원이나, 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

대상 물건은 서울특별시 금천구 시흥동의 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 산재해 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

4.2. 상권 형성

주거 지역을 배후로 하는 소규모 상권이 형성되어 있으며, 아파트, 다세대주택 등과 함께 지역 주민을 위한 편의시설 및 소매점 등이 분포합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 서울시흥초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의시설

* 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 녹지 및 휴식 공간

* (정보 없음 - 주위환경 설명에 '주요 산 주변'으로 중점경관관리구역이 언급되었으나, 직접적인 공원 등의 정보는 제공되지 않음)

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한상태

* 대상 물건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역(남부교육청 확인 필요), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 주차환경개선지구, 중점경관관리구역에 해당합니다.

* 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 향후 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다 (외국인, 아파트 거래 등 다양한 조건으로 지정). 이는 매각 후 재매각 시 제한이 될 수 있는 중요 요소입니다.

6.2. 혐오시설

* 주변 조사 결과, 현시점 기준 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6.3. 기타

* (정보 없음)

7. 종합 의견

대상 물건은 2016년에 사용 승인된 비교적 신축의 도시형생활주택으로, 기본적인 생활 인프라 및 교통 환경이 양호한 입지에 위치합니다. 권리 분석상 인수할 권리나 보증금이 없어 명도를 비교적 수월하게 진행할 수 있을 것으로 판단됩니다. 다만, 여러 규제 지역(토지거래 허가구역 등)에 포함되어 있어 향후 거래 시 유의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축 연도 (2016년)의 소형 주거용 건물로 희소성이 있을 수 있습니다.

* 별도의 인수할 권리 및 보증금이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 도시형생활주택으로서 1인 가구 또는 소형 가구의 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 251,000,000원을 기준으로, 주변 유사 물건의 시세 및 본건의 면적, 건축 연도, 입지 조건 등을 종합적으로 고려했을 때, 현 시세는 감정가보다 다소 낮게 형성될 가능성이 있습니다. 제공된 주변 매매 사례(2026년 7월 초)를 분석한 결과, 인근 다세대 주택(2004년식)의 최고 거래가는 약 620만원/㎡ 수준입니다. 본건은 2016년 준공된 건물로, 연식 차이(약 12년)를 고려할 때 15~20%의 프리미엄 적용을 가정하면 ㎡당 약 717만원에서 748만원 수준의 시세가 형성될 것으로 예상됩니다. 본건 면적(29.18㎡)에 이를 적용하면 약 2억 1천만원에서 2억 2천만원 사이의 예상 시세가 산출됩니다.

따라서, 낙찰을 위한 합리적인 예상 입찰가는 210,000,000원 으로 제안합니다.

이는 감정가의 약 83.7% 수준이며, 향후 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.