나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경473 [1] 서울특별시 광진구 구의동 546-4 테크노-마트21 지하1층02호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 구의동 소재 지하철 2호선 "강변역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 노선 상가지대임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2호선 "강변역" 등이 소재하는 등 대중교통 여건은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하6층/지상39층 건물 내 제지하1층 제02호로서, 사용승인일: 1998.08.18 외 벽: 복합판넬 마감 등 내 벽: 벽지 도배 및 몰탈위페인팅 마감 등 창 호: 샷시 창호임.

이용상태

기준시점 현재 '근린생활시설(현황 "공실")'로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 토지로서, [상업용]건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 약 60m 내외, 북측으로 약 35m 내외, 서측으로 약 20m 내외, 동측으로 약12m 내외의 포장도로와 각각 접하고있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 도로(접합), 전기공급설비(저촉), 지하도로(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(세부사항은 건축과에 문의)<건축법>, 교육환경보호구역(최종사항은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(한강변),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.),건축선(자세한 사항은 건축과에 문의) <추가기재>"가로구역별 건축물 최고높이 지정구역".

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경473 (1)

소재지: 서울특별시 광진구 구의동 546-4 테크노-마트21 지하1층02호

용도: 근린상가

감정가: 3,080,000,000원

토지면적: 118.29㎡ (약 35.78평)

건물면적: 446.35㎡ (약 134.90평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO (하나은행)

특이사항: 유동화물건

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 물건은 서울특별시 광진구 구의동에 위치하며, 지하철 2호선 "강변역" 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 아파트 단지 및 다양한 근린생활시설이 밀집한 노선상가지대입니다.

교통상황: 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 2호선 "강변역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 지역입니다.

인접 도로상태: 본건은 남측 약 60m, 북측 약 35m, 서측 약 20m, 동측 약 12m의 포장도로에 각각 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

1.2. 권리분석

인수되는 권리: 본 건은 임의경매로 진행되며, 매각으로 인해 모든 권리(전세권, 근저당권 등)가 소멸될 예정입니다. 따라서 매수인(낙찰자)이 인수해야 할 별도의 보증금이나 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 사단법인두란노서원: 보증금 250,000,000원, 차임 13,200,000원. 배당신고일자 2026년 1월 26일. 본 임차인은 대항력이 없습니다.

1.3. 상권분석

건물명: 강변테크노마트

건물 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하6층/지상39층 건물 내 지하1층 제02호로, 1998년 8월 18일에 사용 승인되었습니다.

현재 이용상태: 근린생활시설로 등재되어 있으나, 현황은 공실 상태입니다.

주변 상권: 지하철 강변역을 중심으로 형성된 상업 및 유흥 밀집 지역으로 유동 인구가 풍부합니다.

건물 내 주 용도: 본 건물은 제1종근린생활시설 외에도 판매시설, 업무시설 등 다양한 용도로 활용 가능한 대형 복합건물입니다.

1.4. 생활정보

주변 교통: 지하철 2호선 강변역이 인접해 있어 서울 시내 및 외곽으로의 이동이 매우 편리합니다. 다수의 버스 노선도 이용 가능합니다.

편의시설: 인근의 아파트 단지와 상업시설 밀집 지역에 위치하여 쇼핑, 문화, 외식 등 다양한 편의시설을 편리하게 이용할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

유동화물건: 유동화 물건으로 일반 물건보다 권리 관계가 복잡할 수 있으나, 본 건의 경우 명확한 인수 사항은 없습니다.

공실 상태: 현재 공실로 영업 중이 아니므로, 낙찰 후 즉시 임대 수익을 기대하기보다는 임차인 확보를 위한 적극적인 마케팅 및 영업 활동이 필요합니다.

토지이용계획 제한: 본건은 도시지역, 준주거지역에 속하며, 도로(접합), 전기공급설비(저촉), 지하도로(저촉) 등의 도시계획적 제약이 있습니다. 또한, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률, 가로구역별 최고 높이 제한 지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(한강변), 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 법적 규제가 적용될 수 있습니다. 구체적인 건축 및 개발 가능 여부는 관련 부서에 반드시 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 지하철 2호선 강변역 초역세권이라는 최상의 입지를 자랑하는 강변테크노마트 내 상가 점포입니다. 탁월한 입지 조건과 우수한 접근성은 높은 미래 가치를 시사합니다. 권리 분석상 인수되는 부담이 전혀 없어 명도가 비교적 용이할 것으로 예상됩니다. 다만, 현재 공실 상태이며 복합적인 도시계획적 규제가 존재하는 점은 투자 결정 전 반드시 확인해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

최고의 입지: 지하철 2호선 강변역 도보 5분 이내 거리에 위치한 초역세권 상가.

인지도 높은 건물: 강변 테크노마트라는 상징성과 인지도를 가진 복합 상가 내 위치.

권리상 안전: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 전혀 없음.

명도 용이성: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 진행이 수월할 것으로 예상됨.

향후 가치 상승 기대: 역세권 상권의 잠재력 및 공실 해소 시 임대 수익 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 현재 부동산 시장 상황, 주변 시세, 본 물건의 현재 상태(공실), 잠재적 리스크 해소 비용, 그리고 경쟁 입찰자들의 심리 및 전략 등 다양한 요소를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산출하기 어렵습니다.

주변 환경 분석:

강변 테크노마트 주변 지역에 대한 별도의 혐오시설 검색 결과, 부동산 가치나 이용에 부정적인 영향을 미칠 만한 주요 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.